当下城市综合体创新规划价值研究 ——以上海西虹桥项目为例

王 懿

（上海蓝柯广告有限公司， 上海 200436）

0 引言

我国城市综合体在二十年房地产迅速发展的历史时期里，历经了起步以一二线中心区为主，到发展期一二线中心区及副中心的住宅综合体为主，再到现在快速扩张阶段的多种模式及大规模的、中心区与城郊联动发展、一二线城市并行开发。本文以实际案例展开研究,针对城市综合体的定位论证、城市空间关系、规划创新价值、绿色可持续理念等方面展开论述。

1 项目概况

中建西虹桥项目，建筑体量为35 万平米的城市综合体，位于大虹桥国家战略规划布局中的西虹桥板块，距离虹桥核心商务区直线4-5 公里，距离国家会展中心直径900-1000 米，徐泾东地铁站直线距离800-900 米，项目地块被城市道路分隔为四个地块，23、24 地块和27、28 地块分期开发，分别为商业住宅地块，商业办公地块。23、24 地块当中规划有城市景观公园，可以成为典型城市综合体的研究范本。

2 城市综合体背景研究

随着一线城市的中心城区向城郊或城市副中心的生活转移，城市综合体的承载力需要进行一轮升级与创新，兼顾内容与建筑外观、效率与聚合。

本项目对“容纳”的表达更加精确和创新，从商业的配套商铺、到街区式购物中心，从总部办公地标、到独栋单体办公，从酒店到酒店式SOHO 公寓，以及住宅附随沿街底商等，将产品的多元演绎的更加细致，体现了创新“融城”之实质。综合分析了虹桥站的交通优势、立体道路交通的通达性、人口导入的来源和可行性等，将业态规划的更为细分。

3 规划设计理念

结合“城域”之概念，以城郊国家会展中心为依托，以虹桥商务新区的“核心总部”定位为主旨，打造规模化、多融合、可持续、生态节能、绿色环保的“城域”名片。因此功能“融”、规模“域”、生态“绿”、可持续“联动”是设计理念的关键词。

围绕区域的功能定位，结合“总部办公”的战略规划主旨，建设以总部办公、金融贸易、创意研发和高档居住、商务配套等为特色的产业延伸聚集区，项目紧紧围绕大区域的规划理念，实现了创新规划的落地。

规模化、多元化、多样化和自由化的组合，对规划提出了一个更加创新的要求，即考虑可持续、考虑生态化，如低碳社区、绿色节能、回收利用等绿色规划和绿色建筑的贯穿应用。结合生态前沿理念的发展及技术应用，对景观空间、雨水收集、建筑关系等渗入了生态社区的规划理念，使整个社区“开放”而又“联动”。

4 产品定位策略

本项目对城市“地域”理念和城市综合体的“实质内容”进行了深化，强调的是城市承载功能的相呼应，城市组织结构的连贯性。从追求建筑元素和符号的表达，逐步转向了追求建筑绿色生态的实践。在城市综合体规模前提下，做到人流的导入、商业更新城市血脉的价值、经济收益增长和生活效率提高。

本项目通过分析城市平面格局的导向，垂直区域地标建筑的打造，城市空间与建筑群落的联动，商业业态的运营规划，人群需求的意向分析，城市人文和城市规划案例的借鉴，提出了城市“域”的概念，保留青浦区江南水乡的本土建筑人文理念，打造城中之域，塑造“新兴生活模式”、“紧密空间联动”、“绿色的社区循环系统”低碳社区。

5 城市综合体创新规划研究

5.1 功能业态创新选择

图1 项目详规功能分析图

本项目基于混合土地开发现状要求，以国家会展中心为依托，与会展配套形成功能业态互补，以高端办公为地标名片，设计有零售商业、商业办公、独栋办公、住宅及底层沿街商铺、酒店配套等丰富的产品线。同时根据不同性质的地块进行差异化风格设计，无论在造园、城市公园上都兼具了传统古典和现代时尚的多种元素，既有统一，又有差异。

根据控制性详细规划要求，进行了商业、办公的设计细分，实现垂直空间的聚集，公共空间的层次感，形成了体验和感官的多样化。实际考虑住宅客群的需求和与公共空间界面的关系，考虑国家会展中心展会期间的人群分流，设置差异化标准的中高端国际连锁酒店，短期资金回笼和中长期经济效益并重。

5.2 立体空间的效率提升

结合23、24、28 地块为60 限高，27 地块80 米线限高，为突出“城域”概念提出打造代表地标概念，规划核心亮点在于选择在27-03 地块设置地标建筑。

垂直设计中，通过地标建筑、垂直绿化、商业内街、低矮建筑，使空间层次能够有逻辑的演绎，各功能布局能够有效链接，使城市天际线层次丰富，有连续节点的贯穿，有分区之间的联动，更有整体建筑群落的局部区分，空间连贯的叙事性表达，又节点表达的相对独立。

本项目具体形态涉及单体式、组合式、群体式的多样自由组合，通过沿街底商和住宅小高层组合式表达，连廊商业、商业办公群体式表达、地标单体的城市名片打造，使城市综合体的立体空间充满层次感，从而实现建筑空间的集约分配。

在SOHO 空间的垂直关系上，一层大堂的挑高和立面交错式设计，使多层次、多变的空间特点和创新业态又进一步创新。办公现代幕墙塔楼与住宅新古典主义的板楼相结合，住宅立面材料采用新型一体板，实现办公与住宅主题的有效区分，又有元素的相互融合和渗透。

5.3 交互式动线打造

综合且充分考虑各地块各区域间的紧密联系，注重与地面各区块的综合联通，不单创建便捷功能空间，同时打造多层次丰富的联系

人行流线兼顾空间划分。住宅以中心景观为向心力，形成环形交通空间，办公流线由南北向、东西向组成，住宅和商业动线分流，以商业办公为主，各建筑部位联系便捷，流线无明显交叉。其中东西向流线使两个地块联系贯穿，南北向使商业与商业、商业与办公有效联结。

车行流线及主入口考虑不同业态区别设计，社区商业城市干道驶入便捷，酒店考虑落客区域在酒店内侧设置，而住宅主入口车行往来较多，因此地块当中东西向会恒路设置住宅主入口，而办公地块则以高层办公为主要进入口。整体流线以地块内部道路新建设会恒路为主要驶入道路，兼顾部分城市区域驶入来源，设置蟠中路次入口和商业入口，以及最东侧蟠文路的酒店入口和商办入口。多方向出入口，分流各方向和各业态产品的车辆驶入，而消防车道也围绕高层办公和小高层住宅布置。

同时，动线设计、景观、建筑环境相融合，使周边路过人群、会展流动人群、小区业主人群以及后续商业品牌落地后的外区自然来访人群，能够驻足停留，使城市综合体的后期效应得以逐日实现。

5.4 公共景观活力营造

基于区域总体城市设计的原则，综合考虑城市道路形成的景观轴线，通过与城市景观的融合，设计打造串联的多个节点，注重结合设置城市公园带以及生态水环，创造丰富的内部场所与城市景观空间的视觉延伸以及视线联系。

24 地块、28 地块的两个城市公园，结合生态与能源的理念，结合建筑、水景、河道、步道等元素，为周边社区提供自然景观；28 地块的城市公园提供硬质景观，突显人与人的交流，为周边的商业办公的人群提供适合的交互空间。

住宅景观强调围合、私密、小尺度的理念，通过雕塑、景墙、水景等元素打造新古典又略带传统元素的新兴景观住区，在空间理念上以东方园林为架构，运用隔、障、框、透的手法将组合空间分隔，以传统园林的“六进”塑造了中心轴线的多重景观节点。综合了“隐、文、景”的内涵为宅间赋予了更多地诠释。结合建筑规划形式，设计了集中、带状、散装等景观内容，儿童游乐、运动健身、组团景观等均强调了感受的多样性、参与性、体验性。

图2 23、24 地块景观总平面图

而办公则以硬质铺装为主要设计基础，打造智慧办公景观体系，突出人性关怀、生态环保、智能科技、舒适尺度等理念。通过屋顶绿化、雨水花园实现屋顶景观和生态环保并重的景观设计。

而酒店景观则主要在导视系统、入口及停车区域景观、以及对外识别等方面进行了考虑，酒店品牌的风格特色与建筑风格形成了统一和协调，突出了现代感。

整个项目水景设计既有河道水系、节点水景，同时设计有雨水收集设备，实现低碳社区的落地；组团绿化设计有商业、住宅组团绿化、广场及公园绿化、滨河景观绿化带、沿街绿化带及城市景观绿轴等绿化节点。

室内外的空间联动，突显了轴线与区块的设计，在建筑风格和景观营造上，在不同地块以及局部商业和酒店单体上进行了差异化设计，商办地块上主要以现代幕墙的时尚风格为主，景观方面对应以现代办公时尚为主，而在商住地块上主要以新古典住宅为主，兼顾了现代风格的酒店式SOHO 公寓和社区商业和酒店。整个城市综合体围绕了不同产品打造了不同主题景观，办公商业为主体的统一性和地块之间的差异化，以商住地块的住宅风格为主，商业酒店单体的同住宅色调相近的石材建筑元素的设计又使整个小区相互呼应，使整个项目统一而又局部差异。

景观打造上，住宅移步异景，办公节点切换，城市公园的现代化融合，使不同区域景观呈现出不同的主题，又与周边环境形成统一。通过城市公园、入口广场、区域内广场、组团绿化、水景等公共景观设置，将各层次空间紧密关联，打造多层次的生态社区。

5.5 绿色生态元素的呈现

本项目依据国家《绿色建筑评价标准》进行规划设计，在保证住宅产品基本功能的同时，设计针对中高端人群的低碳、减排生活方式，如屋顶绿化的设置通过采用种植灌木草坪复层绿化，达到灌溉节水的目的。同时还采用了各种绿色、节能、节水等创新设计应用，如太阳能、中水回收系统、雨水回收、新风系统、LOW-E 玻璃、TAP 保温板、节能照明、VAV 空调节能系统、热回收节能、BA 节能管理系统等，实现了低碳、绿色、环保的可持续设计理念的合理运用。

6 结语

在差异化、多元化的背景下，不断创新使城市综合体更加适应当下经济发展与城市更新。由追求外观的表达向功能内涵的转变，由城市中心的多元组合到城郊的多内容融合，由标志性建筑到立体空间环境的协调，使城市综合体的创新不停留在某几个方面，而是渗入到规划设计的方方面面，做到实至名归的价值创新。