商办综合体规划设计探讨 ——以南京正荣中心项目为例

孙宝海

（正荣地产控股股份有限公司， 上海 201106）

0 引言

大型商办综合体是城市的重要节点，在几十年的实践历程中，形成了一些明确的特征，如规模巨大、人员密集、三种以上功能、交通便捷、建筑形象具有标志性等。但根据项目的条件不同，综合体也呈现出一些不同的差异之处，如有的项目强调以购物中心的作用，有的项目中则布置了星级酒店，有些项目注重室内空间的布局，部分项目则强调室内外空间的融合沟通，不一而足，形成了丰富的实践经验。南京正荣中心在借鉴行业已有经验的基础上，结合项目自身特点，形成了自身的规划设计思路。

1 工程概况

南京正荣中心位于江苏省南京市建邺区河西新城，属于南京市重点打造的新城板块，地理位置优越。项目总用地面积约为3.88 万平方米，用地性质为商办混合用地，建筑高度的上限为200m。项目总建筑面积约为30 万m2，主要功能包括超高层办公、大型购物中心与服务式公寓，目标打造成为高品质的城市商办综合体项目。

2 规划策略

2.1 场地条件分析

项目地块位置优越，南侧为河西新城发展主轴——江东中路，东侧为吴侯街，北侧与西侧为规划道路。地块西南角为S3 地铁吴侯街站，交通便捷。地块东南方向紧邻河西城市生态公园，总面积约为21 公顷。地块东侧为规划中的学校，西侧为建设中的金地中心，北侧为建设中的高档住宅小区。总体看来，场地条件比较良好，适合开发大体量高等级的商办综合体。

2.2 商业、办公与公寓共存策略

本项目地上建筑面积约20 万m2，主要包括商业、办公与服务式公寓三种功能。其中办公面积约7.6 万m2，为城市提供了高品质的商务空间，匹配河西新城的规划功能定位。商业面积约6 万m2，为商务客流和周边居住客流提供了餐饮、购物与娱乐等功能空间。公寓总量约7 万m2，主要面向在此进行中短期工作的外地商务人群。商业-办公-公寓三者之间形成一个有机的功能综合体，从而满足商务人群工作、消费、交往与居住等多方面的需求。

3 规划格局设计

3.1 总体规划布局

图1 总体规划布局示意图

基于场地特点与限制条件，将建筑组团分为南北两个组团，两个组团之间为下沉庭院与室外公共活动场地，容纳客户的室外活动。北组团为公寓塔楼与沿街商业，公寓塔楼高度为100m，与北侧地块住宅塔楼高度相同，形成统一的城市天际线；裙房商业与住宅地块的商业裙房隔路相望，形成生活服务商街；南组团临近城市干道-江东中路，布置购物中心与200m 高的甲级办公楼，一方面便于商业与办公车流与人流的组织，另一方面也有较好的城市形象的展示面，而且距离北侧住宅地块较远，减少对居住环境的干扰；

3.2 整体动线规划

（1）车行流线

车行出入口设置在东、南、北三条道路上，对商业人流的干扰最小，同时也兼顾了不同方向来的车流；在距离这三个出入口较近的位置，都布置了地下机动车库出入口，使车辆尽快进入地库，减少对地面人流的影响；西侧道路设置了一个机动车上下客区。

（2）人行动线

考虑到人行的便捷性，在首层设置了8 个地面人行出入口，4 个位于地块的角部，4 个位于每段道路的中部，出入口之间的距离普遍不超过100m，充分体现了对步行的尊重。地下二层还设置了下沉广场与自动扶梯，便于地铁人流导入地块的人行系统中。

图2 人流动线规划示意图

3.3 公共空间规划

本项目设计了5 大主题性公共空间节点，包括4 大入口广场与1 个中央广场。

（1）入口广场

生态入口广场位于地块东南角，朝向已经建成的河西生态公园，对人流有着强烈地导入作用。商业活力广场位于西南角，链接地铁站点的出入口和购物中心的主要人流出入口，展现项目的商业活力。西北角的时代生活广场与生态入口广场相对设置，二者通过中央广场紧密联系在一起，便于西北角住宅地块的人流，步行抵达河西生态公园；东北角的公寓休闲广场位于公寓塔楼之间，布置有康体活动设施与休闲座椅、绿地，成为公寓人群放松休闲的一个区域。

（2）中央绿带广场

中央绿带广场是一个综合性的大广场，面积约8000 m2，设置有下沉庭院、中央广场与空中连廊。集聚从四面八方而来的人群，便于人流的集聚、交流与分发。

4 单体建筑设计

图3 建筑单体示意图

4.1 服务型公寓设计

公寓共有3 栋楼，分别位于地块的北部与东部。分为两种产品，12 号楼层高分别为3.1m；13、14 号楼层高为4.8m。公共区域和公寓室内全部为精装修交付，客户只需配置简单的家具和家电设施即可入住。

12 号楼共11 层，女儿墙高度为42.5m，下部2 层裙房为商业，上部9层为公寓。公寓平面采用“一”字形布局，一条公共走廊贯穿东西，公寓布置在走道的南北两侧。单套公寓的平面尺寸为3.6×8.4m，配置有卫生间、料理台、沙发区与睡眠区，空间尺度满足各种功能所需。窗户采用落地窗设计，采光与视野较好。

13、14 号楼共20 层，女儿墙高度为99.9m，下部1 层裙房为商业，上部19 层为公寓。标准层平面为矩形，长边长度为43.2m，短边长度为32m。外圈布置公寓，内部布置了交通核与2 个天井，天井的平面尺寸约为10×6m，天井的设置优化了公共走道的采光与通风。公寓套内分为上下2 层，通过套内楼梯联系。每层都设有独立的卫生间、料理台与睡眠区。使用上可分可合，提高了灵活性。

立面设计上，混合采用了幕墙体系与窗墙体系，结合室外空调机位的布置，并增加了一些竖向的金属构件，强调造型的竖向感。

4.2 购物中心设计

购物中心布置在地块的西南部，层数从负1 层至地上7 层，总面积约7万m2，单层面积约1 万m2。业态包括超市、影院、餐饮、零售与儿童教育等，业态组合比较丰富。地下一层层高为6.5m，首层层高为6m，二层及二层以上层高为5.5m。商业平面布局沿一条折线形的室内商业街展开，总长度约150m，中庭宽度在18m 左右，动线简洁清晰，店铺的可视性与可达性较好。绝大多数商铺进深控制在12m 左右。主要出入口位于地块西南角的道路交叉口处，还设有2 个次要出入口位于地块的南侧与西侧。还设有一个出入口面向中心庭院，便于公寓人流的导入。在地下一层，通过地下连通道，地下商业与地铁站相连，也与北侧住宅地块相连。

立面设计的元素上，以折线为主题，强调了造型设计的时代感。大块的石材幕墙与玻璃幕墙形成了鲜明的虚实对比，增强了造型设计的独特性。在细节尺度上，石材采用了三种颜色相近的石材加以拼接，使立面设计显得更有精细度。玻璃幕墙与金属格栅的设计也经过了认真的推敲，使造型设计语言显得整体。

4.3 超高层办公楼设计

写字楼地面上共计44 层高，1-2 层为办公大堂，3-7 层为商场部分，8-44层为办公楼层；共设置3 个避难层，分别位于11、23 与34 层。通过对电梯运载能力的分析，垂直交通竖向共分为3 个区，8-17 层为低区，设置4 部客梯，梯速为3.5 米/秒；18-31 层为中区, 设置6 部客梯，梯速为5 米/秒；32-44层为高区，设置6 部客梯，梯速为6 米/秒。通过这样的设计，平均等候时间≤35 秒，5 分钟载客比例≥12%。为了增加空间使用效率，核心筒在高区进行了收分，将原低区电梯的区域纳入到办公空间，南侧办公室的进深由8.7m增加为12.5m，增加了3.8m。

5 结论

通过前述内容可以看出，本项目运用了多种先进的建筑理念，打造了较为全面的功能业态，塑造了较好的建筑造型。而且在设计过程中，悉心地以不同的主题，让项目的不同区域打造出不同的设计质感；同时，本项目也结合紧邻生态公园的优势，打造了一个大面积的中央广场与大量的开放小广场，给市民提供了一个环境宜人的集会休憩场所。本项目还给与人行系统充分的重视，通过立体步行系统，人流可以快捷地到达每一个业态单元。建筑风格也比较鲜明，不同的材质表示出不同的业态功能，在整体的造型风格上又形成明显的统一性。本项目的建设与落成，可以进一步促进所在区域城市功能的完善，提升整个地段的价值与城市形象。