大型商业综合体建设工程的全过程造价控制体系探究 ——以杭州来福士广场为例

邹春明

（凯谛思工程咨询（上海）有限公司， 上海 200051）

0 引言

杭州来福士广场项目坐落于杭州钱江新城CBD 核心位置，项目占地面积约40,355 平方米，总建筑面积约385,355 平方米，建筑高度250 米。整个项目地上部分主要由裙楼以及两座塔楼组成，根据不同的区域划分为不同的业态，涵盖了时尚购物中心、国际超甲级写字楼、康莱德超五星级酒店、雅诗阁高端服务公寓、精品公寓等。

1 全过程造价控制体系的建立与运用

2.1 确立造价控制在大型商业综合体建设中的角色与定位

大型商业综合体项目因其超大体量复杂业态及超长设计与施工期导致项目参与者众多，本案涉及境外设计、当地设计院、工程技术顾问、承建商、供应商等多达数十家，全过程造价在此控制体系中应确立改变传统的“碎片化的被动跟随服务”为运用技术经济手段的“系统性的主动管理服务”，其定位体现为三个不同层次：

1.技术角色：计算工程量与核价审价

2.管理角色：招采造价控制与合约管理，项目管理的重要组成

3.控制角色：建设全过程中的主动推动者与协同参与者

2.2 全过程造价控制体系在大型商业综合体建设中的主要工作内容

图1 设计阶段-工程成本效益重估策略

图2 招投标阶段-造价控制影响因素分析

图3 施工阶段-变更流程严控+动态成本跟踪+风险控制策略

在竣工验收阶段，索赔谈判，最终结账，项目后评估及数据沉淀等造价控制方法。

通过上述体系可以清晰的看到全过程造价控制体系在杭州来福士广场项目上的主要工作内容、流程以及推动项目管理各方协同工作的路径与控制方法。

2.3 全过程造价控制体系在不同阶段的价值点运用

（1）事前策划——设计阶段的造价控制

根据最初方案图纸，估算出目标成本，随着图纸的渐进明细，造价估算亦初步细化，概念设计和方案设计阶段的总投资估算，初步设计阶段的总投资概算，到施工图设计阶段的总投资预算，造价估算逐渐深入和细化，单总成本不得超出原定的目标成本。即设计阶段造价控制的目标为：施工图总投资预算＜扩初总投资概算＜方案总投资估算＜概念设计、立项成本及竞赛方案总投资估算。

成本控制是与设计深度交替明晰的过程，采用不同深度的“估”与“算”结合的手段与标杆数据的对比，渐次明确项目的整体控制目标；同时，在成本管控体系内通过“造价视角”对设计进行管理。

（2）事前策划——招采阶段的合同策划

该阶段是风险集中体现的阶段。在项目上，需要展开时间方面的协调，如：各设计顾问的出图时间、计划招标时间、施工单位的进场时间等，从而最终达到按时竣工的目标，必须在此阶段进行事前策划，其重点在于风险管理和合同策划。

2.4 合同架构体系

图4 总包、专业分包和独立承包之间的合同及控制体系架构

2.5 合同版本选择

目前市场上为大型综合体项目所广泛应用的成熟合同文本大致可以分为：

（1）国家建设部颁发的《国家标准施工合同》

（2）英国联合合同委员会颁布的《JCT 施工合同》

（3）国际咨询工程师联合会颁布的《FIDIC 施工合同条件》

使用合适及成熟的合同文本以建立完整严密的合约体系是招标阶段成本管理的关键，经过与业主内部体系的匹配，本项目更适合以竞争性招投标方式选择承包商，合同履行过程中采用以工程师为核心的工程项目管理模式的FIDIC 施工合同条件。

2.6 标段分判建议及工作界面划分

在标段分判完成后，须划分各标段工作界面，主要工具包括《施工界面表》和《施工界面图》。

总承包工程招标前，编制成各相关部门（具体涉及：设计部、成本合约部、工程部及配套部等）充分讨论并达成一致的《施工界面表》：

1)明确各标段承包人各自的工作范围及工作界面；

2)明确各承包人之间需要配合及协调的事项；

3)指导设计管理，使设计部门清晰了解各标段所需的设计内容，以防招标图纸中对于工作范围的错漏碰缺；

4)指导施工管理，使工程部门管理时明确各项工作的实施方，使得管理一目了然，从而提高效率。

对于精装修、幕墙、室外工程等与总承包和其他专业分包之间的界面较为复杂，须额外增加《施工界面图》作为补充。

（3）事中管控——施工阶段的动态控制

首先，施工过程中控制工程变更，设计变更指令发出前需进行变更预审，进而设计再优化，定期的合约管理会议，及时动态处理变更与索赔、结账工作前置等，使得施工过程中因设计变更或索赔造成的成本变化在可控范围；

其次，建立每月的动态财务报告系统，及时反映整个项目的成本变动情况，并预估后续成本变化；

再次，建立重大事项的预警机制及建立多方鉴证的过程记录，并最终形成评估报告，如索赔处理等；

最后，由于本项目建筑外形的不规则性，及商业综合体项目的复杂程度，各专业之间设计图纸、施工界面的碰撞和矛盾大量存在。本项目结合技术发展，在施工阶段通过BIM 技术在设计端口与施工端口的运用，使招标阶段图纸和后期施工图纸之间的完整性和兼容性上得到显著提升，从而减少了项目变更率。

（4）事后评价——结算阶段的数据沉淀

完成项目的数据分析与数据沉淀。通过总结本工程的经济指标，分析整理结算资料，编制造价指标，作为本单位的经验数据。多个项目数据汇集，形成相应的数据库，可以横向比较各个类似项目。

3 全过程造价控制体系在杭州来福士广场项目上的成果与成就

1）本项目选用的各类国际性顾问单位以及拟委派的国内大型承包人范围，初期即采用国际通用的FIDIC 文本作为本项目的合同条款，奠定了扎实的基础和合约框架体系。

2）本项目业态丰富，标段划分复杂，在招标阶段与项目部、设计师共同编制施工界面表，采用合约设置和3D 模型招标等创新方法。

3）面对施工过程中因突发事件（如杭州建筑市场的整顿、G20 峰会的召开等）而导致的项目交付延迟及其产生的索赔，协助业主从合约端口把关，进行商业谈判，降低事件对项目的影响。

4）BIM 技术在项目设计端口与施工端口运用率较高，通过对这两个端口的提前管控和监督，为本项目节省了约5%-10%的变更率。

5）全过程造价顾问的全程介入：在项目的早期设计阶段介入，提升与设计团队的协同工作效率，通过方案比选、优化设计和价值工程研究提升项目投资控制和风险控制成果，该项目从估算概算预算结算始终在合理控制范围内。

6）风险管理前置：在招标阶段，通过专业性将业主要求、设计标准、项目建造工程要求和合约要求梳理为清晰的综合性招标要求，做到有依据可以遵循，极大的避免了后期建造过程中的争议。

7）成本动态控制：从项目立项到交付整个过程系统性地贯彻成本动态控制，为业主提供事前风险提示、事中进行过程控制、事后协助业主进行商务谈判。

4 结论

全过程造价控制是各个专业咨询信息的集成和资源整合，强调组织的集成和信息流通无偏差。当今项目建造技术愈加细化并复杂，而要求愈加综合，在全过程造价控制往往是更优解决方案。在全过程造价管控制中，综合质量、进度和造价的三维平衡，同时依靠新科技新技术，创新管理，进一步提升管理技术和方法，实现项目造价控制目标。