老旧小区住宅楼综合改造工程技术与管理

崔世磊

摘 要： 社会经济飞速发展的同时，人们对于生活质量的要求也是越来越高，时间较为久远的老旧小区住宅楼在外观和适用性上，与现代社会有所脱节，人们的要求也无法满足，通过维修和综合改造，可以让老旧小区住宅楼重新回到人们的视野当中。如果人们心中的房屋有所价值，那么就可以得到实现。怎么实施老旧小区住宅楼地有效综合改造和维修，是人们所关注的重点。对此，本文简要分析老旧小区住宅楼综合改造工程技术与管理，希望可以为相关工作者提供帮助。

关键词： 老旧小区住宅楼;综合改造;维修;分析

【中图分类号】TU985.125      【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）14-0157-01

引言

现阶段，由于经济发展带动了建筑行业，其发展的速度非常迅速，以前的老旧小区住宅楼建筑使用都具备着一定的年限，如果存在的太久，会出现一系列的问题，例如房屋破损、坍塌等情况的出现，人们的安全没有办法得到保障。以此为前提下，老旧小区住宅楼的维修与综合改造显得非常重要。对此，探讨老旧小区住宅楼综合改造工程技术与管理具备显著实践性价值。

1 老旧小区住宅楼改造基础内容

当前关于老旧小区住宅楼综合改造的工程类型主要有三种：（1）检修。将房屋建筑的用户报修和设备的检查结合起来，来对房屋建筑工程的结构实时维修，这样做的目的在于，让房屋建筑可以正常的使用，检修的特点在于，维修与综合改造的范围非常的零散和简单，时间上会较为紧张，通常情况下是作用在房屋内部的小问题上，例如小幅度渗水、门窗维修、管道维修等方面。在翻新墙面之前，要对前面进行一个彻底的清理，比如原有墙面的腻子粉和乳胶漆需要完全清除。所以我们准备综合改造墙面时，主要是根据墙面的损坏程度来做出判断，如果墙面比较完好，没有出现粉化、开裂、空鼓的情况就不需要完全清理干净[1]。只需要打磨表层，不要让杂物附着在墙上就可以开始接下来的施工。这一种维修方式可以更好的减少维修成本，并加快维修效率;（2）综合维修。综合维修是指，对房屋建筑工程内所出现的病害进行维修，其目的在于将安全隐患消除以及病害的整除，如果地面出现了破损，按照原始的位置和样貌来进行维修。综合维修具备着区域集中、工程量大、计划性强、较为复杂等特点，使用这种维修方法，一般都是在外墙面和内墙面、地面、吊顶建筑当中使用，起到了对个别建筑局部加强的作用;（3）大修。将房屋建筑的主体结构进行更换叫做大修，主要是把功能进行恢复，让房屋建筑使用期限加长。工程量大以及工程地点较为集中是大修的主要特点，一些老旧小区住宅楼建筑结构破坏得非常严重但是不会倒塌，房屋还可以继续使用的情况下就可以使用这种方法。

整体来看，老旧小区住宅楼综合改造的工程技术特征比较明显，其主要在于住户对于改造的意愿、是否愿意配合工程改造、入户改在与带户施工对于居民是否影响，结合施工内容考虑居民的日常生活。同时基于气候环境的因素特征，做好流水段的划分，并明确具体的施工工序。在外檐装修以及室内暖气系统改造等项目中，需要尽可能在冬季寒流之前完成[2]。在组织施工中需要基于西北、东南的背阳、朝阳朝向进行顺序性施工。在改造技术方面，需要基于不同项目采取针对性的技术方案。例如在阳台栏板的加固施工项目中，需要先做好外露钢筋的除锈处理，清除剔凿后水平拼缝松散的混凝土与砂浆，应用聚合物水泥进行灌注，竖向缝隙采用水湿润后采用聚合物砂浆进行处理。

2 老旧小区住宅楼综合改造工程管理措施

2.1 做好住户的沟通交流

在改造开始之前需要先做好入户的调研管理工作，并分别构建相应的档案，和住户签订改造的协议，并明确具体的改造内容以及范围。在拆除开始之前需要至少提前1周时间通过之住户，在管道更换之后的恢复工作方面需要帮助住户提供相应的帮助，尽可能提高工程施工的衔接性，保障装修等施工工作可以快速完成，让住户更快恢复到正常生活。

2.2 减少对住戶的影响

首先，在老旧小区住宅楼综合改造工作中需要尽可能减少对于住户的生活影响，尽可能不影响到非改造的其他系统，如电力系统、燃气供应系统等。在改造期间如果无法供气，此时可以提供电磁炉解决做饭相关问题。借助在瘘道公共区域设施临时的上下水系统解决生活用水的相关问题。对于一些有条件的项目也可以设置公共卫生间实现对洗澡与如厕的支持;其次，解决窗口尺寸测量等工作，并做好编号登记，在入户走访期间需要保持同步性，尽可能保障窗框尺寸的精准化测量。在外窗拆除与安装期间需要核定住户后才可以进行安装，保障拆除与安装两道工序可以同时间完成，杜绝隔夜无窗的现象存在;最后，改造工程和新建工程的差异比较明显，顶层可以为居民住房时，为了规避降雨与屋面湿作业问题的新存在，此时可以在拆除之后及时采取聚乙烯丙纶进行防水隔离，规避渗漏水导致住户遭受影响。

2.3 合理优化施工工序

在施工工序方面应当尽可能保持统一性、衔接性等基础原则。例如，某老旧小区住宅楼综合改造工程开展于夏季，因为空调使用与雨季的影响，外檐的施工与空调外籍的拆除应当延后到10月份。为了规避冬季施工中雨季的英系那个，保障施工质量水平，考虑在外墙施工中采用吊篮拆除后在进行屋面施工。在组织排数管道拆除施工期间，需要尽可能保障竖向的排水立管以及用户家中的热水器、马桶等完全排水，之后才能够进行管道拆除。基于拆除的顺序以从上至下的方式进行施工，规避住户恶意排水导致加重污染问题的发生。在拆除卫生间的墙面以及地面时需要注重暗埋管道的损伤问题，在破坏后应当及时进行修补。修补后需要在管道的末端安装丝堵并基于打压检测方式保障无渗漏后才可以进行后续施工，规避渗漏导致返工问题的发生。

3 总结

综上所述，伴随着时间的流逝，很多的房屋都被老化了，那么对这些老旧小区住宅楼实施维修和综合改造是刻不容缓的。现场施工的时候，施工的工作人员需要把实际情况结合起来，把相对应的维修综合改造方案制定出来，让每一个环节的工作都被落实到工作人员的人头上，使老旧小区住宅楼的质量得到提升。社会经济发展非常迅速，那么维修技术的加强是需要注意的，在实际的施工环节当中，把合理的维修综合改造措施采用进来，保证房屋建筑工程质量的同时，业主的居住环节也可以更加安全。

参考文献

[1] 王启轩;任婕;.基于海绵城市理论的住宅小区海绵化改造研究——以上海老旧小区为例[C]//2018（第十三届）城市发展与规划大会.0.

[2] 张志红，张喻.老旧住宅小区综合整治改造项目绩效评价研究——以山东省老旧小区改造为例[J].财政科学，2019，000（001）：P.88-96.