后疫情时代房地产业将更加聚焦民生——全国两会热议房地产业发展综述

2020年5月下旬，十三届全国人大第三次会议和全国政协十三届三次会议相继在北京召开，全国两会受到了全国人民和国际社会的广泛关注。我国发展面临诸多困难和挑战，人大代表和政协委员围绕“努力把疫情造成的损失降到最低，努力完成今年经济社会发展目标任务”的主题，聚精会神共商国是，夙兴夜寐谋划思路，满腔热忱献计献策。房地产业作为民生产业，依然是两会关注的重点领域，从多位人大代表和政协委员的建议与提案来看，新基建、粤港澳大湾区、老旧小区改造、因城施策、都市圈发展、智慧物业、《民法典》实施等成为备受关注的焦点，表明后疫情时代房地产业将更加聚焦民生。

一、新冠肺炎疫情对房地产业的影响有多大

李克强总理在回答中外记者提问时说，这次新冠肺炎疫情给世界经济造成了严重的冲击，可以说是史上罕见。最近不少主要国际组织都预测，今年全球经济的增长率是-3%，甚至更甚。中国经济已经深度融入世界经济，不可能置身之外。

全国政协委员、房天下董事长莫天全认为：疫情对我国经济和房地产业有影响是肯定的。一年的四分之一都没了，现在也没全面恢复。但我们同时要看到，房地产业基本面没有变化，政策层面没有变化，开发商层面也没有太多的变化。只是受到三、四个月的冲击，但购房者需要买房子，这个群体还在，这个实力还在。我们要注意有两个变化或者说是机会：一个是购房者对房子的价值认识的变化。对房子的投资价值越来越看好，包括向往郊区的房子，需求会越来越旺盛，会有一些新的需求，比如户型、整个住宅的通风，对健康住宅会有新的要求。二是从市场的角度来说，二、三、四月交易量有下降，下半年交易量会有比较大的反弹，企业要做好准备。

莫天全说：房地产业永远是非常重要的，对拉动内需的贡献是非常大的。因为房子本身就是一个很大的需求，而房子里的配置，从装修开始，到家电、室内用品等，所有东西都是内需，这个扩大内需还包括提升我们的生活质量和水平。房地产行业要继续为扩大内需、为提升广大民众的生活居住水平和质量作贡献。不管是开发商，还是中介，还是其他行业机构，都要一起维护行业健康发展，每一个房地产行业的从业者都将是受益者。

全国政协委员、香江集团总裁翟美卿认为，民营企业做好防范、化解风险工作已成为当务之急。她建议：指导房地产企业充分认识中央保持调控政策连续性和稳定性的决心，引导房地产企业主动降杠杆、降负债、去库存，严格控制债务水平，适度调整房地产政策，适当放松对房地产开发投资的融资限制，做好房企兼并重组的相关工作，避免中小房企大面积倒闭，引发经济波动和社会动荡；这次疫情过后，以帮助企业恢复生产为契机，可大力减税降费，切实减轻民营企业负担；建立企业家反映意见诉求的“绿色通道”，持续改善营商环境。

二、住房公积金制度去留成为热点

年初，在严控疫情和复工复产的背景下，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆撰文提出取消住房公积金，将其改为企业年金，引发社会热议，这也成为两会的讨论热点。全国政协委员、中国税务学会副会长张连起在提案中建议取消住房公积金，建立住房保障银行，由企业和个人向住房保障银行自愿缴存资金，在个人所得税中按规定标准抵扣。全国人大代表、格力电器董事长董明珠也表示，要为格力每位员工解决住房，根本不需要住房公积金。

但有一些政协委员不同意取消住房公积金。全国政协委员、中国社会科学院世界社保研究中心主任郑秉文就表示，从效率和公平两个角度看，住房公积金的表现并不很差，其历史使命并未完结，公积金应加快改革步伐，而不是因噎废食：首先，住房公积金仍在职工购房中扮演重要角色；其次，与商业贷款相比，住房公积金的低息贷款能为职工省更多钱；最后，取消住房公积金相当于削减员工福利。郑秉文建议，提高住房公积金统筹层次，加强地区间互融互通，提高收益率。统筹问题解决了，地区间可以实现调剂了，一线城市贷款难的问题也就有望缓解。他提出了公积金改革的思路：一是提高统筹层次，加强地区间互融互通，提高收益率；二是整体改制为国家住房公积金管理公司，成为独立法人的非银行金融机构（美国“两房”的思路）；三是改组为国家住房银行（中国邮政储蓄银行的思路）；四是与企业年金合并（新加坡中央公积金的思路）。

日前，中共中央、国务院在《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中提出，将在完善覆盖全民的社会保障体系中，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，改革住房公积金制度。现在，中央已经明确了住房公积金的走向，持续数月的公积金废存之争，可以画上句号了。

三、房地产业发展是为了促进民生改善

今年的政府工作报告对房地产业发展提出了若干要求：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居；新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。全国人大常委会工作报告提出实施《民法典》，修改《土地管理法》《城市房地产管理法》等工作。业内的代表和委员都表示这些部署突出重点，贴近民生，非常务实。

（一）老旧小区改造是满足居住需求的小康工程

全国人大代表、上海市普陀区委书记曹立强认为，近年来上海加大对“老小旧远”等民生项目的投入，这既回应了市民的迫切需求，也是实施扩大内需战略的主要内容，实施之后还能拉动家装、采购等一系列新需求，不仅能提升居民的幸福感、获得感，也能提升城市颜值，从而达到扩大内需、拉动投资的效果。曹立强介绍，普陀区今年打响了“三旧”换“三新”攻坚战：对普陀剩余的零星二级旧里以下房屋进行全部征收，让百姓住上新居；对区域内500万平方米房屋开展旧住房综合修缮，包括平改坡、立面改造和综合整治，让老旧住房“穿新衣”；对不成套的工人新村等房屋进行改造，让那里的居民过上厨卫独用的新生活。从全市情况看，按照年初制订的目标，上海今年将完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，持续改善市民居住条件。

（二）建议将加装电梯纳入城市建设行动计划

全国政协委员、上海建工集团股份有限公司副总工程师王美华表示，应该加大老旧小区改造的推进力度，把加装电梯计划纳入新一轮城市建设行动计划。王美华委员通过一年的调研，发现不少街道虽已开始准备工作，但是多层住宅加装电梯的进展并不顺利，不少“悬空老人”的胃口被吊起来，但迟迟不见好的政策落地。王美华委员建议，对于4层及以上的房屋，主管部门应在征求小区意见基础上制定加装电梯计划，对于4层以下房屋，若60岁以上住户超过20%，也应列入计划。建议主管部门明确加装电梯的牵头单位、责任主体、操作模式等工作要求和职责内容，提高加装电梯的工作效率，让更多的老年人能够更快捷、更便利地享受到政策红利，不再对加装电梯望眼欲穿。

（三）新建小区设计中，社区养老设施用房为公建统一配套

全国人大代表、天明集团创始人兼董事长姜明提出“关于拉动内需、推动社区养老康复的建议”。他认为：应当以政府主导、市场化运作方式，拉动千亿资金投入养老产业拉动内需，让千万个家庭实现在家门口进行养老护理康复。以住建部为主导，在城镇老旧小区改造工作方案中明确社区养老设施的配置标准，如在城镇老旧小区改造中增加改造用房150-500平方米，用于建立“养老陪护中心”、“社区养老医疗护理站”等康复护理机构。在新建小区设计中，社区养老设施用房为公建统一配套。为社区养老护理空间场地利用的合法性，为社会资源参与乃至社会化运营提供政策支持。

四、建议中央拨地给香港特区建立新社区

长期以来，住房短缺被认为是香港社会面临的最严峻民生问题，也是香港发展的主要桎梏之一。香港特区行政长官林郑月娥在2019年《施政报告》中提出，将增加土地供应速度，对此，一些香港人士也试图从特区外部寻找解决方案。全国人大代表、香港发展研究基金主席郑耀棠建议，中央政府可以参照“横琴模式”，在邻近香港区域拨出土地建立新小区，由香港特区管辖，实行香港法律，由特区政府作出规划。首阶段面积为30平方公里，可容纳60万至70万人口。这一新社区并非只作为居住使用，还可兴建商业楼宇，带动高新科技产业发展，作为引擎辐射带动区域共同发展，达致互利共赢。郑耀棠表示，之所以提出上述建议寻求中央支持，主要是由于特区政府的计划“远水难救近火”：由于特区政府土地储备不足，导致公营房屋供不应求，而私人开发商的房屋价格又脱离老百姓的购买能力，以致香港出现了很多“纳米楼”，市民的居住条件始终未得到改善。特首林郑月娥已经提出填海造地的“明日大屿”计划，但由于各种原因，推行过程可能遭遇重重阻力。

所谓“横琴模式”，即中央此前授权澳门特区对横琴口岸澳方口岸区及相关延伸区，依照澳门特区法律实施管辖。2019年10月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权澳门特别行政区对横琴口岸澳方口岸区及相关延伸区实施管辖的决定》。今年3月18日，广东方面正式将共计6.64万平方米的横琴口岸澳方口岸区及相关延伸区旅检区域移交给澳门特区政府。此前，中央也曾批准澳门大学在珠海横琴岛上建设新校区，并授权澳门特区政府在新校区内实施澳门法律和行政体系。

五、预防房产中介机构出现垄断格局

全国政协委员、房天下董事长莫天全在《建立国家住房市场监管机构 维护“房住不炒”良性环境》的提案中提出：目前，在新房、二手房市场，都存在开发商和中介机构市场占有率不断上升的情况，有形成寡占市场结构的趋势。在某直辖市，最大的中介公司在二手房市场的占有率超过50%，很容易对房源、客源形成垄断，影响房价和市场透明度，破坏住房市场的健康发展。行业良性竞争局面被打破，就意味着垄断机构对中介费甚至房价有了话语权和定价权，各种费用会不断升高，有损购房者利益，对控制房价也非常不利，不利于贯彻落实“房住不炒”的指导方针。莫天全建议，建立跨部门的国家住房市场监管机构，该机构依照相关法律法规统一监督、管理、调控全国房地产市场，预防部分城市逐渐形成中介机构高市场占有率的垄断格局，加强对寡头企业的监管，保障行业回归到健康有序的竞争中来。银行业、保险业、证券业都已经建立了国家体系的监管机构，对银行业、保险业和股票等证券业市场形成了审慎有效、集中统一的监管，对相关市场的健康良性发展起到非常大的作用，值得住房市场借鉴。

六、《民法典》将深刻影响房地产业发展

5月28日，全国人大三次会议高票表决通过《中华人民共和国民法典》，宣告中国迈入“《民法典》时代”。代表委员们都认为，这部具有中国特色、体现时代精神、反映人民意愿、保障民事权利、维护社会公平正义的《民法典》，是新中国成立以来第一部以法典命名的法律，被誉为“社会生活的百科全书”和“保障民事权利的宣言书”，几乎所有民事活动都能在民法典中找到依据，全社会都自觉依法从事民事活动，就能够减少民事纠纷，化解民事矛盾，促进社会文明、和谐、稳定。

《民法典》的实施对于房地产业各个领域、各个环节的民事活动，都将产生深刻影响。全国人大代表、内蒙古自治区高级人民法院院长杨宗仁说：党的十九大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，《民法典》在用益物权部分规定“居住权”一章，明确居住权在原则上可无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记而对他人的住宅享有占有、使用的权利，从而可以享有长期稳定的居住权，这为人民群众实现“住有所居”提供了更有力的法律保障。

“《民法典》问世，将使许多与民生紧密相关的问题得到回应，开启民事权利保障法典化的时代。”全国人大代表、黑龙江大学法学院教授杨震认为，《民法典》更加关注群众人身安全，新增了“禁止从建筑物中抛掷物品”的规定，细化了各方责任，确定了补偿人的追偿权，明确了物业服务企业采取安全保障措施的义务，强调了有关机关应当依法及时进行调查。这些规定，在实现个体权利的同时，切实维护了人民群众“头顶上的安全”。

针对《民法典》中“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”的有关规定，全国人大代表、中华全国律师协会会长王俊峰认为，这解开了很多买房人的“心结”，使存在了多年的问题有了明确的解决方案。人们买房更放心、更踏实了，势必对我国房地产市场的稳定、维持长久持有房地产的信心，以及房产质量的提升等，都有特殊意义。

在建筑物业主权利保护方面，《民法典》强化了业主对共有部分共同管理的权利，降低业主作出决议的门槛，明确电梯广告、外墙广告等共有部分产生的收益属于业主共有，规定政府部门、居委会应对选举业委会给予指导协助，推动解决业委会成立难的问题，完善公共维修资金使用的表决程序，有利于让资金不再“沉睡”。很多代表和委员认为，产权制度是社会主义市场经济的基石，有恒产者有恒心，要让一切创造社会财富的生产要素、资本要素和资源要素都充分涌流、物尽其用。

5月28日，国家主席习近平签署第45号主席令，公布《中华人民共和国民法典》。 5月29日，中共中央政治局就“切实实施《民法典》”举行第二十次集体学习。习近平总书记强调，《民法典》系统整合了新中国70多年来实践形成的民事法律规范，汲取了中华民族5000多年优秀法律文化，借鉴了人类法治文明建设有益成果，是一部体现我国社会主义性质、符合人民利益和愿望、顺应时代发展要求的《民法典》，是一部体现对生命健康、财产安全、交易便利、生活幸福、人格尊严等各方面权利平等保护的《民法典》。《民法典》要实施好，就必须让《民法典》走到群众身边、走进群众心里。要广泛开展《民法典》普及工作，将其作为“十四五”时期普法工作的重点来抓，引导群众认识到《民法典》既是保护自身权益的法典，也是全体社会成员都必须遵循的规范，形成自觉守法的意识，形成遇事找法的习惯，培养解决问题靠法的意识和能力。