乘风破浪的“代建”

赵彭

创新模式下，代建是不折不扣的新动能，能实现通过技术向市场赋能，通过创新带动市场发展，让房地产告别“三高”，迈向全新的增长区间。

7月10日，绿城管理控股有限公司在香港主板成功上市，股票代码9979.HK。这是绿城系的第三个上市平台，也是国内首家实现上市的房地产代建企业。与此同时，蓝城集团也凭借200多个签约项目成长为国内首屈一指的代建品牌。

绿城管理、蓝城集团凭借以往因“出力多、利润低”而被业内诟病的代建业务实现上市和业务突破。说起来，很有些励志和逆袭的味道。但这是否意味着“代建”已经在市场上寻找到新契机，并悄然崛起了呢？

新阵地已经开辟

项目代建制最早起源于美国的建设经理制（CM制）。是业主委托“建设经理人”来负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。

在国内，房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。

目前，国内市场上的代建方通常是像绿城、蓝城、鲁商、蓝光这样的品牌房企。其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累了成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

从市场发展看，最初由政府性代建起步，主要涉及一些保障性住房和公共设施。近几年，随着房地产开发市场逐渐由粗放型发展向集约型发展转向，商业代建也获得了新的发展机遇。

“商业代建可以利用良好的品牌和成熟的产品线向一些拥有良好的土地资源开发，但开发能力、资金实力有限，产品无法产生溢价的土地持有方赋能。在这样的背景下，双方进行代建合作就能产生1+1>2的效果。目前在操作上，最为规范的就是绿城和蓝城。”遵义思达置业投资有限公司营销总经理李洋说。

回顾国内代建市场发展，绿城管理、蓝城集团的成长路线正在成为业内转型的标范。

2005年，绿城首个代建项目杭州市政府城中村改造安置房项目开工。

2008年，时任绿城集团董事长宋卫平首次提出依托绿城品牌和团队实现业务创新，并于 2009年形成了以“品牌输出、管理输出”为核心的“绿城代建”模式。

这期间，国内开发市场在改革红利的驱动之下狂飙突进。而利润低、麻烦事多的政府性“代建”被头部企业视为低增长板块。同样因为利润不足以与直接开发相比，非政府“代建”的发展潜力也被广泛忽视。

2010年绿城正式进入非政府代建业务市场，纯商业代建成为了宋卫平践行建筑理想的新阵地。

2020年7月10日，绿城管理作为代建第一股上市成功。至今，绿城代建业务已覆盖所有类型。

资料显示，截至2020年3月31日，绿城管理共有266个代建项目，管理总建筑面积约6980万平方米，其中有4020万平方米为商业代建项目，2960万平方米为政府代建。而蓝城集团，作为宋卫平建筑理想的升华，在全国也拿下了200多个代建项目。这其中，不乏上海锦绣蘭庭、珠海九洲绿城·翠湖香山这些华东第一、华南第一的名盘。

“现在的代建与过去有着明显不同。”蓝城集团青岛蓝城平台公司总裁田静表示，“传统的代建主要是劳动力替代，按图施工没有开发思想注入。这种劳动性的替代比较原始，也意味着附加值较低，自然也不能吸引开发商的眼光。”

现在，代建市场有了巨大的转变。

“以蓝城集团为例，我们已经形成了从拿地咨询服务到规划设计、开发建设、营销策划和物业服务的全产业链模式。”这都是以往开发商的专业事，现在由专业人员来提供输出和实施。田静表示：“目前，蓝城已经能够提供政府代建、商业代建和资本代建三种模式的服务。而作为房地产领域的轻资产运营的发展方向之一，可以说，代建为开发企业开辟了新的阵地。”

新动能乘风破浪

最初的代建收入一般不超过建安工程的3%，利润微薄。在以高杠杆、高负债、高周转为主的重资产模式下的开发市场中显得微不足道。

后来，绿城、蓝城等品牌房地产企业开始给其他小开发商代建项目，所获得的利润相对更高，部分能达到销售收入的5%-8%。如果延展到前期的规划设计和后期物业管理，全程获得的收益可能并不比单独拿地开发低。

再之后，这些房地产企业又将资本引进代建项目。为代建方向符合投资标准的代建项目提供融资支持，或通过其合作金融机构提供融资、代建方提供增信措施。

尤其在目前地产融资政策收紧的背景下，中小房企很难取得外部融资。而品牌房企具有多种融资渠道，能有效解决小房企的融资难困境。当然，这一操作在双方皆大欢喜的同时，也会为代建取得融资收益。

田静说：“代建模式历经升级演变，逐渐在开发市场上突出了按需定制和共创共赢两个新概念。新概念并非脱离现有商业代建业务，而是头部开发企业将过往代建经验和资源整合后的新体系。从按需定制角度出发，将代建业务的标准进行了精准管理。”

现在，绿城、蓝城通过对代建中的每一个环节进行细分，将原来较为粗放的输出型代建模式进化为更为专业的定制型代建模式，这个转变意味着房地产企业已经在逐渐摆脱地产开发商的背景，正式走上了成为专业代建公司的服务商道路。尤其在共创共赢方面，绿城、蓝城通过自身品牌效应、策划能力、专业素养、营销资源保证了代建项目的溢价能力。

比如，绿城管理现在主推的4.0模式。“绿城除了在项目管理的基础上设立了‘全生命周期服务体系，提供从项目前期拿地到后期物业使用的全产业链服务之外，绿城还引入了‘对赌机制，对未达到收益目标的对赌项目，不收取服务费;如果实现超额利润，则按照阶梯比例进行分红。”李洋说，“这是一种产品自信力，在开发中需要大量的专业技术和资源支持，才能够在对赌中实现双赢。”

2018年以来，“代建”已经获得了乘风破浪式的发展，在服务形式上也呈现出多种创新模式。

蓝城、绿城虽然有千丝万缕联系，但在产品思想、代建模式、操作运营上仍有着诸多不同。更为重要的，作为前绿城董事长宋卫平建筑的思想继承和思想延伸，两家代建企业也逐渐形成了不同的市场定位。

田静认为：“2018年供给侧改革，讓房地产企业认清了发展现实，从而反思，从而改变。代建虽然不是一种新说法，但是在创新模式下的代建却是不折不扣的新动能，能实现通过技术向市场赋能，通过创新带动市场发展，让房地产告别‘三高，迈向全新的增长区间。”

新希望改变市场

“代建是目前开发市场的新希望之一。”中房智库特聘地产专家龙江认为，从品牌角度看，绿城、蓝城一直强调产品质量，其专业性不是任意一个地方性龙头、甚至全国性房企可以简单模仿的。“它们拥有独占的品牌力。而这种品牌力，在市场上有了响应输出的可能，也为未来市场向供给侧改革目标转变提供了示范。”

“国内商业代建市场目前的特点是以有实力的房地产品牌为主导，通过品牌输出、专业赋能等方式提高代建项目的价值，以收费或者股权的方式实现盈利。”李洋认为，这样的合作方式戳中了小地产商项目开发成本高，产品力欠缺、品牌不够响亮的痛点。这也是 2010 年以来随着头部房地产企业的竞争优势越来越明显、2018年供给侧改革以后，代建模式开始快速发展的原因。

2020年房地产开发市场，正在经历实际意义上的供需转向。这一拐点的到来，使得重点房地产开发企业都意识到，城里的“韭菜”已经不多。而另一方面，随着前城市化进程周期逐渐收尾，后城市化过程中，让众多消费者的住房需求转向了改善诉求。

在改善市场，旧改、城市更新将为“代建”提供新的政府业务供给。同时，改善需求对于产品要求的提高，也在倒逼房地产企业提高开发服务能力。这其中因为地价、建安成本等消耗因素，必将使得一些企业因为技术力、品牌力不足，面临被市场挤出，而“代建”将为这些2C、2B需求提供完善的解决方案。