关于规范商品住宅全装修管理的建议

摘 要：自2019年国家全面取消毛胚房实行全装修，全力推进新开发住宅全装修以来，新建商品住宅全装修项目逐年增多。全装修提高了住宅的性能和消费者生活质量，减少业主购房后随意拆改墙体，导致二次装修造成不必要的材料浪费、环境污染和在施工中可能出现的安全隐患，但随之而来的问题也日渐凸显。目前瑞安市在建的全装修楼盘有10余个，虽然未交付，但问题频发，今年已发生多起“房闹”事件，业主与房地产开发企业因为样板房与实际交付房之间的差异产生的矛盾冲突，成为社会不稳定的因素之一。

关键词：商品房;装修

通过前期调研，展示样板房主要存在以下几个问题：

一、展示样板房和交付标准不符。为吸引消费者购房，房开企业一般会采用略高于实际交付商品房的标准来装修展示样板房。由于展示的样板房无材料明细清单和品牌等信息，购房合同中材料所示材料、风格与和样板房存在较大差距，主要涉及装修材料的品牌、颜色、质量不符、以次充好等情况。由于受到场地等条件的限制，展示样板房一般都建造在临时展厅内，导致展示样板房的面积、尺寸、结构未能完全按照图纸建造。据了解，我市有楼盘业主向市场监管局投拆样板房厕所面积与交付房面积不符等问题，有网友在网络媒体反映样板房3米的大阳台，实际阳台变成2米的案例。

二、装修标准缺乏多样性。出台全装修政策，本意是方便购房者，减少扰民和产生不必要的建筑垃圾，但开发商在一个楼盘少则几百多则上千套的住宅中，仅提供几个单元样板，装修风格单一，尤其是对整体设计风格和对细节的追求，无法满足市场需求，交付时难免会出现千人一面的问题，极易导致二次装修，与政策原意背道而弛。

三、全装修合同不规范。房开企业在签订预售合同时，除使用范本合同外，会附加合同对全装修房屋设计方案内容、主要装修材料、设备设施清单等进行额外约定。甚至某些开房开企业会将全装修环节单独分离出来，由业主另外签署全装修合同，以转嫁装修风险。当商品房交付后，双方因为装修质量产生纠纷时，房开企业会以合同中有关全装修约定的内容作为抗辩事由来推卸责任。同时，展示样板房到实际房屋交付一般需要两至三年的周期。房开企业通常会在房屋销售之后，立即拆除展示样板房，取而代之的是另外新建各项标准较低的交付样板房。这就导致最终交付到消费者手上的商品房与展示样板房之间，出现天壤地别的情况，但消费者又难以维权。

为此，建议如下：

一、落实样板房监督管理。应尽早出台《规范全装修住房的管理办法》的具体实施细则，一是要强化部门职责，落实市住建局作为全装修住宅监管主管部门，强化监管力度，参与展示样板房在建设、展示及拆除全过程的监管，在商品房申请预售时监督预售方案里有要交付样板房相关内容。市场监管局要监管展示样板房与交付实体不一致等虚假宣传行为，加大处罚力。要落实房地产开发企业在全装修商品住宅项目交付样板房实施中的首要责任。 二是尽快在我市开展交付样板房制度，实行样板房“所见即所得”，交付样板房的结构、户型、空间尺寸、装修标准应与待交付的预售住宅保持一致。非交付标准的内容，不应在交付样板房内加装。补齐样板房的装修材料清单，标明品牌和品质，所示样板房应与合同中描述材料的质量、风格一致;交房前，样板房应作为交付的重要条款之一，并不得以任何理由拆除样板房，使业主在交房时有相应对照，确保展示的样板房和实际交付质量、风格、档次同质同量，并可在交房签字前可对照。

二、鼓励装修标准多元化。鼓励房地产开发企业在销售开盘后根据市场需求，为购房者增加新的装修方案选项，根据其和购房者双方自愿协商，提供个性化的菜单式装修服务。各装修方案均附符合环保标准的材料设备清单。据了解，温岭已于2020年9月29日出台鼓励房开企业对出让或新划拨新开发项目，不再将全装修作为房开强制要求。对在建但未进入装修阶段的房开项目，鼓励其调整为全装修和成品毛坯房交付双向选择，满足市场多元化需求，不再将全装修房屋作为验收和交付硬性指标;

三、规范全装修合同环节。一是房开企业在签订预售合同前，应履行向消费者告知全装修设计文件及价格、装修材料设备清单等信息的义务。二是购房合同中要明确记载装修设计方案内容、主要装修材料、设施设备清单等内容，同时约定违约责任、工程质量保证方式和纠纷解决途径等。三是购房合同应按商品房预售合同示范文本的形式说明商品房价款内容，分别注明总价款和装修部分价款，装修部分价款的付款方式、期限应与总价款相同。四是全装修交付的商品房购房时，房开企业不得引诱消费者另行签订全装修合同或约定其他条款，以转嫁房开企业的风险。

作者簡介：

胡晓茹（1985-）女，籍贯：瑞安高楼，学历：本科，职称：工程师，研究方向：建筑管理。