哪类住宅属于“潜力股”

甄爱军

选择“潜力股”型住房，能够以较低的成本介入，给自己带来额外收益。当然，对于这类物业的判断，一定要建立在详尽调查和分析之上，不能想当然。

选房要挑“潜力股”

哪类住房的升值潜力大？“潜力股”型物业无疑是其中最受关注的一种。

所谓潜力股，最早出现在股市中，是指在未来一段时期存在上涨潜力的股票或具有潜在投资预期的股票。由此及彼，“潜力股”型物业，就是指在未来一段时间内具有较强的保值增值能力的住宅。

跟大多数股票一样，一般情况下，股价会随着大势上涨或者下跌。普通住宅的价格也具有类似的特性。纵观近20年来的房价走势不难发现，房价整体保持上涨，但是大多数住宅的价格涨幅集中在平均水平附近。

不过，也有少数住宅价格却走出不一样的行情。比如有些板块的房价，在此之前表现得不温不火，但突然因为地铁开通或者其他原因而在短期内出现较大幅度的上涨，成为该片区的“领头羊”;或者有些区域房价水平一直要比其他板块低，但因为附近有一所学校越办越好，因而房价逐渐抹平与其他地区的差距，甚至实现了草鸡到凤凰的华丽变身。

显而易见，买到“潜力股”物业，就能够享受到资产增值带来的超额收益。道理很简单，因为“潜力股”型物业在持有较长时间之后，资产增值幅度要高于市场平均水平。举例说明，在2010年前后，在同一个地方以同样的价格买进一套住房，10年后的现在，地铁房比非地铁房价格要高出5%～10%不等。而如果是学区房，也要比周边同等品质的非学区房贵15%左右。

4种类型可选择

哪些“潜力股”型物业值得购房者关注？我们通过梳理归类，认为主要包括以下4种类型可重点关注，主要与重大规划、教育、交通以及商务等资源有关。

重大规划力度最大

通常情况下，重大规划对住宅升值潜力的提升力度最大。但不可否认的是，重大规划属于极度稀缺资源，可遇不可求，所以如有幸碰到，切莫轻易错过。

【案例1】李先生准备买房，有两个地方可供选择，要么选择在老城区，要么在目前政府规划的新城区。有经验的熟人建议他去新城区置业，因为随着建设的推进，新城区将会成为城市的新的中心，发展潜力更大。

【解析】置业选地段，优先选择好地段，即周边聚集了众多配套资源的地方。但是从升值空间角度来看，新兴城区具有重大规划利好支撑，发展前景大，所以更值得买入。当然，买入之前，重大规划利好不能完全兑现，否则它会完全在房价中体现出来，未来升值空间会被压缩殆尽。

那么，哪些重大规划可以重点关注呢？主要是与城市建设有关的重大规划，包括城市空间布局的重新调整、功能区域规划、重大市政项目规划等等。当然，对于重大规划利好的把握，一定要等相关政策正式确定之后再开始介入，以免因为过早介入而失败。

教育资源易受关注

对于不断改善教学质量的学校，也可以重点关注，这有可能会让周边的房价变得更加坚挺。

【案例2】王先生当初选择在离市中心较为偏远的地方买房，他主要是考虑到附近一所中学声誉渐隆，社会认可程度越来越高，可为自己的小孩就读做准备。但无心插柳柳成荫，随着这所学校成为名校，他的房子也变得更加值钱了。

【解析】教育资源历来很受重视，因此学区房也一直是市场关注的重中之重。但问题是，优质教育资源有限，如果冲着现有的学区房去买，无疑要付出更高的成本。但如果换一种思路，提前做准备，选择教学质量正在不断提升过程中的学校置业，或许能做到在相对低位时介入，而一旦学校打出名气，提前买入的住房，也会成为名副其实的学区房而“身价倍增”。

多线交汇地铁房

地铁房很受购房者关注，而多线交汇的地铁房，受到的关注程度自然会更高。

【案例3】柳先生买房的时候，发现了一个有意思的现象，即凡是有多条地铁线交汇的区域，通常都是比较繁华的地方，当然房价相对也要比其他地方要高一些，于是他重点考察了具有这种特征的板块，并最终在一个有三条地铁线交叉的地方安了家。

【解析】多条地铁线路交汇的板块，在市中心区域比较常见，比如上海的徐家汇、中山公园、人民广场、陆家嘴等均是如此，当然这些板块也是上海的房价高地。基于这样的思路，稍微偏远一些区域，如果也存在双线或者三线交汇的可能，那么未来板块发展潜力必然也不小。當然，比较靠谱的做法是，寻找已经通了地铁、同时远期规划还有地铁线路经过的地方，作为重点考察目标。

新兴CBD别错过

每个城市的中央商务区CBD往往是高薪人群聚集区的代名词，因此如果碰到正在兴起的CBD板块，也不要轻易错过。

【案例4】10年前，赵女士坚持要在靠近当地城市CBD的地方买房，哪怕面积小一点也无所谓。在她看来，住在离CBD近一些的地方，不仅上下班方便，物业升值潜力也更大。事实证明，她当初的判断是对的。

【解析】一般情况下，城市CBD都集中在市中心区域，交通发达，配套齐全，商务氛围浓厚，是寸土寸金的地方，所以房价自然不便宜。而随着城市规模的扩大，在这过程中，会出现一些新兴CBD，它们会成为未来的核心区域，所以提前介入，自然也能获得意想不到的回报。

与之类似的还有产业集聚区。就以苏州这个城市来说，高新园区就是高房价区，园区内的住房价格领涨全市。之所以会出现这样的变化，首先在于高新园区聚集了大量产业，同时也集聚了大量高收入人群，所以对房价的承受能力也要高于其他板块。因此在买房之前，可以稍微做下功课，思考未来哪些行业会成为高薪行业，它们会聚集在哪个区域，然后寻找可能性最大的板块并在此置业。