新形势下深圳市住房租赁市场供需平衡和发展趋势研究

何大基

摘 要：深圳作为人口净流入的超大型城市，具有大力发展住房租赁市场的必要性和可行性。本文通过对“十三五”期间租赁住房的供需平衡进行分析，并从落实用地保障、加快筹建供应、加强市场监管等多个角度提出对策建议。

关键词：住房租赁;供需平衡;对策建议;深圳

一、“十三五”期间深圳市租赁住房需求情况

据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》预测，“十三五”期间，预计深圳全市住房总需求约180万套，其中，租赁住房需求约109.2万套。

（一）存量改善型住房租赁需求

“十三五”期间，深圳市人均GDP保持增长，居民生活水平得到明显改善，常住居民的改善型住房租赁需求潜力进一步释放。另外，单身群体结婚年龄的普遍推迟、“二孩”政策的全面放开，也在不同程度上增加了改善型住房租赁需求。

（二）新流入人群新增住房租赁需求

综合“十二五”期间国内大学毕业生就业区域调查和深圳市历年外来务工人员的吸纳情况，预计“十三五”期间，深圳市新就业大学生租赁住房需求为39.2万套，新增外来务工人员住房租赁需求约40万套。

（三）城市更新带来的住房租赁需求

“十三五”期间，深圳市有序推进以城中村、危旧住宅小区、老旧工业区改造，引致原有居民的购租住房需求。综合居住类拆除规模、重建周期及住房调查研究，预计深圳市因城市更新带来的住房租赁需求约30万套。

二、“十三五”期间深圳市租赁住房供给情况

（一）存量租赁住房供给

截至2017年，深圳市存量住房约1600万套，其中处于租赁状态的住房约1120万套，占总存量住房套数的70%，在全国位列首位。

（二）成立专业化、规模化的住房租赁平台

2016年6月，深圳市成立了专门从事保障性人才住房投资建设和运营的市属国有独资专营机构——深圳市人才安居集团有限公司，重点打造政策性、功能性的保障性人才住房供给平台，以及专业化、规模化的住房租赁平台，承担起了推进住房租赁业务、筹集建设政策性住房的主要任务。

（三）租赁住房用地供给

根据《深圳市住房发展2020年度实施计划》，2016-2019年底，主要用于保障性租赁住房建设的公共住房用地累计供应281.3公顷，完成“十三五”规划目标的120%。期间推出只租不售的居住用地，仅2018年就出让了10块、合计面积15.86万平方米。

（四）保障性租赁住房供应

2016-2019年底，全市安居工程建设筹集共计35.34万套，已完成“十三五”规划任务的88%，实现供应16.98万套/间。2020年，政府计划建设筹集安居工程8.1万套，供应4万套，将超额完成目标任务。

（五）全口径租赁住房供给预测

根据《深圳市住房租赁试点工作方案》，至2020年，深圳市至少新增供应110万套租赁住房。其中，由市区两级国企筹集不低于10万套租赁房源，由原村集体经济组织筹集不低于100万套村民自建房或村集体自有物业。

三、实现住房租赁市场供需平衡的对策建议

（一）保证居住建设用地的有效供应，加速临深地区保障性租赁住房布局

（1）适当提高居住建设用地在城市建设用地总量中的比例，加大开发力度。深圳在加大只租不售型住宅用地供应力度的同时，应突出盘活存量用地，加大了城市更新的力度，推进已批未建用地、社会存量用地、征地返还用地等开发建设保障性租赁住房。

（2）借助同城化、经济圈、飞地经济，缓解土地资源不足难题，容纳外溢的居住需求。随着粤港澳互联互通的增进，通过与邻近的东莞、惠州、汕尾等城市开展城际合作，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设保障性租赁住房。

（二）多措并举推进租赁房源的筹建和供应，发挥市场化主体的积极作用

（1）重点发挥政府引导作用，通过政府协调与增信、国有企业主导实施，加强保障性租赁住房供应，并梳理出台保障性租赁住房的项目规划、建设、验收等相关流程和具体要求，加快审批速度，开辟绿色通道。

（2）順应住房租赁机构化的趋势，鼓励房地产开发企业、住房租赁中介机构等市场化的主体大力开展住房租赁业务，落实国家税收、金融等支持政策，吸引社会力量参与、撬动社会资金投入，充分发挥市场化主体贴近市场、熟悉行业、基础数据丰富的优势，形成多主体供给、多渠道保障的住房租赁市场体系。

（三）完善相关法规制度加强行业监管，推进统一平台和有序市场的建设

（1）要加快修订及出台各类政策法规和行业标准，建立起市场规则明晰、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，整治市场乱象、打击非法行为、稳定租赁关系，加强市场监管。

（2）强化住房租赁市场监测手段，推行统一规范的住房租赁合同示范文本，在保障租赁双方的权利义务的同时，实现住房租赁合同备案和网上签约，便于准确收集和监测全市各区的住房租赁市场成交信息和租金水平，编制租金价格指数。

（3）用好用足全市统一的住房租赁交易服务平台——“深圳智慧租房”，进一步完善房源浏览、查询、发布、签约等功能，规范市场行为。

参考文献：

[1]况澜，郝勤芳，梁平等.我国住房租赁市场需求及发展趋势研究.开发性金融研究，2018（6）.

[2]王锋.深圳住房租赁市场发展特点与政策导向.中国房地产，2018（16）.