化危为机，促进房地产业健康发展——“疫情防控背景下房地产业平稳发展”研讨会综述

（整理：周明）

5月14日下午，由上海市房产经济学会主办，《上海房地》编辑部、上海师范大学房地产经济研究中心、华东师范大学房地产与城市管理政策研究工作室、上海市房地产科学研究院房地产经济研究所四家单位承办的“疫情防控背景下房地产业平稳发展研讨会暨2020年《上海房地》作者座谈会”，以网络会议的形式召开，这是在疫情防控、保持社交距离的情况下利用网络视频技术进行学术研讨和交流学习的一次尝试。

上海市房产经济学会会长、《上海房地》编委会主任沈正超在会议开始时致辞，上海师范大学房地产经济研究中心主任、《上海房地》副主编崔光灿，上海市房地产科学研究院副院长、《上海房地》主编严荣分别主持了主题发言和作者圆桌讨论，上海师范大学房地产经济研究中心教授杜雪君、同策房地产咨询股份有限公司研究院研究总监宋红卫、V领地研究院院长胡峰、上海城方租赁住房运营管理有限公司副总经理沈皓彬、58同城安居客房产研究院首席分析师张波、上海锐翔上房物业管理有限公司董事长张圣哲六位嘉宾，分别作了“疫情防控背景下的土地交易市场现状与趋势”、“2020年疫情影响下房地产市场发展趋势”、“疫情防控背景下长租公寓机遇与挑战”、“疫情防控背景下租赁住房运营”、“疫情防控背景下房地产信息平台发展”、“疫情防控下物业服务企业的挑战与机遇”专题演讲。华东师范大学房地产与城市管理政策研究工作室负责人胡金星、上海市房地产科学研究院经济所黄程栋分别就工作室研究选题和疫情对房地产业的影响作了介绍。

一、 疫情对房地产市场发展的影响

（一）历史上疫情和危机所产生的影响

1. 2008年全球金融危机对房地产市场的影响。中国通过4万亿元刺激计划和加大基础设施建设投入，利用土地和资金这一重要的政策工具，支撑当时的经济发展，其正向影响十分明显。但其带来2009年房地产价格大幅攀升的负向效应，很多城市房地产价格直接上升了70%-80%。

2. 2003年SARS疫情对香港房地产市场的影响。数据表明，虽然其对成交量的影响比较明显，但其对房地产价格的影响不大，价格下降其实不到2%。

3. 1854年英国伦敦苏活区宽街霍乱疫情的影响。短期影响：十年内该区域房屋租金下降了11%-13%；疫情后，居民迁移率比区外高9.4%。长期影响：区内贫困发生率增加了10%，中产阶级产生率低于20%；百年来该区域租金下滑趋势未有收敛。

（二）新冠疫情对房地产市场的影响

1. 经济基本面。应该关注几个关键方面：第一，影响非常大的“三限”政策是否会有调整；第二，全装修房的崛起以及个人对住宅质量偏好的加剧；第三，回归理性，包括消费者、开发商和土地市场。

利用数据分析全国的整体情况。今年1月份同期的数据变化不是太明显，还呈现出小幅上涨的趋势。但是1月23号武汉“封城”之后至4月份，疫情对市场成交量的影响比较大，较去年同期下降4-6个百分点，5月份市场恢复正常。此外，影响还表现为区域之间的差异性，随着5月的到来，市场人气基本上恢复到去年同期的水平。

2.政策层面。中央政策和地方政策两者是不一样的。中央政策，始终贯彻“党的十九大”之后“房住不炒”和“三稳”的政策基调。针对这次疫情，中央政治局会议一直在强调“房住不炒”的基调，所以“房住不炒”和“三稳”政策在未来将会延续相当长的一段时间。当然中央和地方政府也可能根据实际情况出台放松房地产市场调控的一些政策。从地方政策来看，疫情影响下整体经济处于下行趋势，往往采取“经济动力不够房地产业来凑”的政策，频频地触碰房地产市场调控的底线。地方政府出台的一些政策，不管是土地还是投融资方面，主要是对供给端的支持，对需求端是很少触碰的，因而企业有了见缝插针的机会。

当前疫情还没有完全解除，现在大多数城市像KTV、影院等聚众性的娱乐场所还没有完全开放。一旦需求端的政策松动，就会造成售楼处短时间内人员大量聚集，不利于疫情防控，所以不管是基于房价调控的压力，还是为应对疫情，当前的时间点都不是可以放松需求端调控的时间点。

3.土地市场。数据显示，今年1-4月全国主要城市土地市场成交量有所下降，但下降的百分比维持在个位数，成交价格与去年同期相比有所提升，而溢价率数据下降是明显的，土地市场呈现前期低迷后期增高的现象。目前土地市场的城市分化非常明显，一线城市土地市场还是异常火热，但中小城市、中西部地区土地市场受疫情影响较大。像北京、上海、广州等城市，虽然受疫情影响土地成交的面积有所下降，但是土地出让价格依然较高。从今年的土地市场整体情况来看，在疫情得到有效控制的背景下，各地土地市场又“火爆”起来。这基于两个原因：一是推出的地块位置好，价格合理；二是融资环境整体比较宽松。

4.房价。今年房价上涨的压力还是比较大的。第一，尽管中央一直强调“房住不炒”，在执行限价政策比较严格的城市，每年允许有2-5个百分点的平均房价涨幅空间，所以未来房价的上涨压力比较大，而且受疫情影响，所有的政策都趋于宽松。第二，今年又出了一些高价地，这种结构性的拉动也会造成房价的上涨。

5.区域分化。华南、华中区域可能会率先回暖，至少现在其月度、周度成交量已经恢复到疫情前的水平；中西部区域以及东北区域情况不是太乐观，尤其是三、四线城市会受购买力外迁的影响，人们对城市管理应急配套提出了更高的要求，可能更愿意迁移到一、二线核心城市，所以在人口净流出的区域，房地产市场下行压力还是比较大。

6.房地产企业。整体而言，房企今年面临的融资环境还是比较宽松的。在房地产行业里也会出现强强联合的趋势，通过企业的互相参股或者并购的模式进行，企业规模化的扩张步伐始终停不下来。中小企业面临的形势比较严峻，可能被并购，或者倒闭。今年房企的债务压力比较大，由于上一轮严控房企融资，企业好多项目是靠发债融资的。据统计，今年有近1.46万亿元的到期债务，到明年还有近1.4万亿元的到期债务，所以企业的资金压力还是比较大的。

二、 对防控疫情采取的措施

（一）社区的群防群控发挥了非常关键的作用

租赁房社区与商品房社区不一样，它具有人口流动性大、人员结构相对复杂的特点，一旦防控或者防护不力，疫情的蔓延可能会比较严重。租赁房社区主要采取了三条措施防控疫情：

第一，社区疫情防控机制，包括守住社区大门、管好人员、控好社区的关键点等。

第二，“3+2”应急机制，即一套应急预案、一本防控手册、一支应急队伍，企业内外部形成两面的扇形防控。

第三，与街道居委、派出所和防疫部门形成社区宣传、实时监测、全面的社区消毒、全面的值守四层防护体系。

（二）集中式公寓社区疫情防控

集中式公寓这样的细分市场领域，其最大的优势在于降低运营管理成本，社区的功能丰富多样。在此次疫情防控中，集中式公寓社区能做到早准备、早宣传、早预防、早落实。首先,制定关于疫情防控的管理制度，包括防控管理办法、应急预案、奖惩办法、工作流程等。一线社区设立社长，作为第一责任人与社区防控应急小组对接。具体的工作举措如下：

第一，以人防为重点，抓好“三严”，即严格的工区防护、严控人员的流动、严密的隔离措施。

第二，以技防为手段，通过智能化设备来严格把控“三道关”，即日常的监控关、返回人员的进入关、人员的出门关。

（三）加强监督

每个社区都要把当天的消杀工作、登记工作的视频或者照片上传到管理部门。各个部门或者防控工作小组要各司其责，不间断地去社区进行抽查和指导，做到万无一失。社区与当地的政府监管部门及时做好信息沟通工作，跟上海阳光基金会和医疗机构合作，邀请专业人士推出心理咨询热线，缓解租户的精神焦虑。基本上实现三级防控，从组织保障、规章制度、防控措施、租户关怀、安全复工五个维度来全面推动防疫服务工作。

（四）租赁房社区防疫的经验和教训

第一，租赁房社区里居住的绝大部分是外地租客，且存在一些转租情况，因此，要摸清承租人的真实情况，加强社区居民身份的识别和统计。

第二，在应对突发性的公共卫生安全危机时，社区的人员准备和物资都要充足。

三、 房地产业平稳发展面临的挑战与机遇

（一）面对的挑战

首先，从企业层面看，物业服务企业没有被纳入生活服务类企业，不能免征增值税；物业服务企业也没有被纳入社区疫情防控体系，很难获得政府统一调配的物资。虽然政府和业主都希望企业能够承担更大责任，但物业服务企业确实面临防疫成本核算问题。

其次，这场疫情是对物业服务企业应急响应能力、服务品质、资源配置和新技术应用等诸方面的一次综合考验。

再次，在全社会面临突如其来的危机时，物业服务企业确实要有担当，但物业服务企业是市场化的，不可以不计成本的运作。

(二)长租公寓或者租赁行业面对的挑战

首先是空置率的上升造成运营成本、运营压力的增加。这次疫情爆发在一季度，也是传统的租赁旺季，但受人口迁移规模的影响，租赁需求一直比较平稳。其次是面临租金收入减少、房租成本刚性“两头难”的局面。因为老客户在流失，新客户的需求又没有办法快速地填补进来，所以经营收入锐减。第三是因为疫情，社区需要很多物资，再加上相关人员的隔离，额外的支出很多。

今年一季度，包括进入四五月份以来，整个长租公寓的租金不增反降，企业大多选择用降价促销手段来快速地增加出租率，旺季能否如约而至，现在看来不是那么乐观。

（三）如何把握机遇。

首先，物业服务企业应该清醒地认识到自身的幸运，不是每一个行业都能够在这场疫情面前稳住阵脚。物业服务行业是一个抗经济周期性影响和突发事件风险能力很强的行业。总体来看，物业服务企业因疫情遭受的损失还是比较可控的。物业服务行业在社区治理和公共卫生事件应对中所体现出的价值得到了肯定。疫情之后物业服务行业会迎来更广阔的发展空间。

其次，抓住客户、政府、社会对物业服务价值产生认同的机遇，更好地建立起客户的黏性，优化彼此之间的依存关系，改善行业形象，赢取更多的服务内容和有价值的合约。未来物业服务行业有机会构建新的行业边界，可以依据商业规则使服务外展。

再次，行业自身还需要努力。以互联网科技新技术为支撑，及早抓住机遇。在即将失去人口红利的时代，充分利用智能机器人、互联网、中央监控系统等新技术、新设备。

四、疫情防控背景下房地产业平稳发展的建议

1.对长租公寓行业发展的建议：建立行业信用评价体系，让更加规范、更加优质的企业加入，运用信用管理和市场化机制来实现优胜劣汰。

2. 对网上中介的建议：在5G时代，楼盘推荐更多是在线上实现，VR售楼处用视频直播方式传递信息，将成为一种趋势。

3.对社区及物业管理的建议：第一，构建由市、区、街道延伸到社区的信息传导四级联动体系。第二，有效地应用智能化手段进行应急管理。社区应能够通过更为数字化智能化的手段进行管理。第三，积极打造租赁房社区的发展模式，为社区更多地提供一些生活化的服务场景和配套设施。第四，积极考虑平战结合的租赁房社区管理。在租赁房社区配套设施的建设中，积极探索灾备设施的建设和改造。