新挑战下住房租赁企业长远发展路径探析

文/邢景朋

自国务院与各地区实施鼓励住房租赁市场发展的相关政策以来，多种类型的住房租赁企业如雨后春笋般出现。众多的房地产企业与房地产中介机构等市场主体通过不同途径积极布局住房租赁市场，形成了许多知名的住房租赁企业，它们对稳定住房租赁市场发挥了重要的作用。[1]大量住房租赁企业的出现促进了住房租赁市场的发展。与国外住房租赁市场相比，我国住房租赁市场起步较晚，总体发展水平相对滞后，还存在配套法律法规不健全与市场监督管理水平不高等问题，这些不足影响了住房租赁企业的长远发展。[2]部分住房租赁企业受扩大市场占有率与赢利驱动等因素的影响，采取高收低租、压缩装修周期与违规使用“租金贷”等非科学与非常规的方式拓展市场，致使企业长期运营难以为继。一些初创型的住房租赁企业在面临经营管理困境时，仅依靠企业能力难以化解难题，企业只能选择停止运营，此举严重损害了承租人的自身利益，也对住房租赁市场的发展造成了不利影响。

当前，我国住房租赁市场已经进入成长的阵痛期与调整期，住房租赁企业既迎来了发展的新机遇，也面临着发展的新挑战。为此，住房租赁企业要善于把握发展机遇，有效提升企业的综合运营管理能力，积极探索适应企业自身长远发展的路径，以充分适应新阶段住房租赁市场的发展要求。与此同时，政府相关部门也要及时评估住房租赁市场的总体发展情况，不断结合市场发展出现的新特点，实施新的管理举措，构建良好的政策环境与市场环境。

一、住房租赁市场现状分析

（一）发展现状分析

经过多年的发展，尤其是国家积极鼓励发展住房租赁市场以来，住房租赁市场产生了多种经营类型、多个知名品牌，以及采用不同赢利模式的住房租赁企业。经营类型，主要包括轻资产模式、重资产模式与轻重资产结合模式；住房租赁企业品牌，包括房地产开发企业创立的品牌、房地产中介机构创立的品牌与新兴的集中式住房租赁企业品牌；赢利模式，包括租金收入模式、服务赢利模式与资产证券化模式。[3]众多住房租赁企业的出现为住房租赁市场提供了大量的房源，在一定程度上解决了住房租赁市场房源不足的问题，有效地满足了进城务工人员与新就业大学生等新市民的居住需求。

（二）经营现状分析

部分住房租赁企业发展思路急功近利，发展定位不清晰，经营管理水平滞后。在发展的过程中，企业没有处理好当前与长远的发展关系；在拓展市场时，企业也没有将企业综合管理能力与市场规模、发展要求相匹配。企业往往把经营管理目标集中在抢占市场、增加市场占有率方面，致使企业的发展遇到较大的问题。据业内不完全统计，从2017年12月至今，全国已有近40家长租公寓出现问题，2020年“爆雷”企业已达20余家。[4]住房租赁行业民生属性较强，住房租赁企业一旦出现问题，不仅影响出租人与承租人的切身利益，还会影响到社会的稳定与和谐。

国内住房租赁企业停止经营的原因主要为企业经营管理不善，管理者没有深谙行业的发展规律，盲目扩张经营管理规模，其自身的经营管理能力与工作团队的经营管理素质难以适应市场的发展需求。

停止经营的住房租赁企业绝大部分为初创期的中小民营企业。国有住房租赁企业与非国有住房租赁品牌企业均能够较好地承担社会责任，按照政府的政策要求、市场的需求与企业的发展定位稳步拓展住房租赁市场。

一个地区的城镇化水平高低与住房租赁企业数量的多少存在密切的关系。我国东部地区经济发展基础好，城镇化水平高，产业优势强，城市的流动人口多，住房租赁市场总体发展也较中部与西部地区成熟，东部地区也成为国内住房租赁企业最密集的区域。同理，东部地区停止运营的住房租赁企业数量也远远多于中部地区与西部地区，尤其是杭州与南京两地，出现经营管理问题的住房租赁企业数量相对较多。

二、住房租赁市场存在的问题

（一）企业发展定位不清晰

知名住房租赁企业在组建之初即形成了清晰的发展定位与科学的发展规划，有效保障了企业在后续的发展中可以按照既定的工作计划扎实做好租赁住房运营管理工作，企业还能够根据市场变化情况与企业自身情况对发展定位进行适应性的调整。住房租赁市场上也有许多企业发展定位不清晰，发展路径不明确，发展措施不完善。企业把工作重心放在扩大市场规模方面，采取高租金的方式从市场上收取房源，增加占有房源的数量，再以低租金的方式出租房源，增加市场租户的数量。该类企业通常收取承租人半年或全年的租金用于支付房东的月度或季度租金，赚取租金差价，形成“资金池”以向市场收集更多房源，达到扩大经营规模的目标。许多初创期的中小住房租赁企业资金实力有限，缺乏竞争优势。因此，企业如果经营管理不善，出现资金链断裂的情况，就会面临难以继续运营的危机，甚至有停止运营的风险，进而引发一系列问题。一方面，企业难以向房东继续支付租赁房源的租金，房东只能要求承租人搬离；另一方面，承租人已经支付了全年的租金，却面临无房可住的处境。这严重损害了房东与租客的切身利益。通过梳理分析可知，近两年市场上停止运营的住房租赁企业大部分都属于初创型企业，没有清晰的发展定位与理性的市场拓展方式。

（二）经营管理方式粗放

受限于住房租赁行业的发展还处于起步阶段，行业的赢利模式尚不成熟，市场上住房租赁企业的经营管理水平也参差不齐。现阶段，住房租赁行业发展总体呈现出两极分化趋势。一些品牌企业深谙住房租赁行业的发展规律，有着清晰的业务布局与发展规划，经营管理规章制度较为健全，管理人员素质也相对较高，企业多措并举地提高租赁住房经营管理水平，伴随企业经营管理规模的日益扩大，企业的赢利能力与管理水平也在不断提升。当然，市场上也有一些中小住房租赁企业发展目光短浅，经营管理能力滞后，内部规章制度不完善，管理人员素质低下，企业的经营管理能力与企业占有的市场规模严重不匹配。企业为了加快房源周转速度，企图利用较短的时间增加租金收入，不合理地采取压缩房屋装修周期的运营方式，导致出租房屋甲醛超标，严重损害了承租人的身体健康，也对行业的发展造成不利影响。

（三）融资瓶颈突出

住房租赁行业具有明显的规模经济特征。企业正式运营前期，在拓展市场时需要投入大量的资金用于人员招聘、房源获取、房屋装修、广告投入与信息化建设等工作环节，后续企业在运营管理时仍需要大量的资金才能保障正常的经营工作。而住房租赁企业的融资又面临渠道狭窄与成本高等多重问题，尤其是一些中小企业，普遍缺乏贷款所需的土地与房地产等抵押品。目前，金融机构针对中小企业的融资产品相对较少，即使有相应的融资产品，准入门槛也相对较高。这些融资难题无疑进一步增加了企业融资的难度，致使部分企业为了快速获取资金，在项目运营时违法违规运用“租金贷”的方式。

（四）市场监督管理水平滞后

总体而言，住房租赁市场的发展不平衡、不充分问题较为突出，行业自律能力也相对较差。部分住房租赁企业忽略了住房的民生属性，而只注重追求经济利润，市场监督管理水平还不能全面满足行业发展的要求。现阶段，政府主管部门对住房租赁市场的监管以事后监管为主，以事前监管与事中监管为辅。在住房租赁企业的日常经营管理中，政府与相关行业协会对企业的监管力度与指导力度有限。

（五）部分知名企业剥除住房租赁业务

近年来，在租购并举与房地产销售市场调控力度加大等多重政策因素的影响下，部分知名企业逐渐涉足住房租赁市场，希望能够拓宽企业的赢利渠道，增加企业的利润来源，探索多元化的发展模式。虽然国家为住房租赁市场的发展创造了良好的政策环境，积极鼓励支持市场主体参与住房租赁市场，但国内住房租赁市场的总体发展还不成熟，相关的法律法规还不健全，住房租赁企业还没有形成持续的、稳定的赢利模式。受住房租赁行业投资回报期长、投资回报率低、融资贵和融资难等多种因素的影响，部分知名企业在布局住房租赁市场后，不得不面临连年亏损的困境。为了不影响企业的总体赢利水平与发展目标，企业不得不对发展战略进行适应性调整，采取从企业主营业务中剥离住房租赁业务的发展方式。在一定程度上，部分知名企业剥除住房租赁业务对住房租赁市场的发展造成了一定的负面影响，影响了住房租赁行业的发展预期，也削弱了部分中小住房租赁企业的发展信心。

三、住房租赁企业长远发展路径探析

（一）科学地明确发展定位

定位是企业发展的关键，是企业经营管理的目标导向。许多住房租赁企业在发展过程中遇到困难，找不到适合企业自身状况的经营管理模式，其主要原因在于企业成立之初没有明确清晰的发展定位，也没有树立正确的经营理念，企业的经营管理团队缺乏战略性的管理思维与战术性的发展规划。因此，住房租赁企业要注重在顶层设计上明确企业的发展定位，这样才能为企业的发展提供良好的保障。住房租赁企业要紧密结合住房具有的市场性与民生性等独特属性，细分住房租赁行业特点，摸索住房租赁行业的发展规律。住房租赁企业的发展定位要立足长远，发展路径要清晰明确，从而努力探索适合企业自身状况的发展模式，将创造经营利润与承担社会责任有机统一。住房租赁企业要根据企业住房运营管理工作中存在的众多薄弱环节，着重强化项目的投资分析、产品规划、成本控制、招租运营与项目维护等核心工作能力，采取多种方式加强企业的策划、招租与运营管理团队建设，构建合理的人才梯队，夯实企业的发展基础。

（二）稳步提升经营管理水平

经营管理水平的高低关系到企业市场竞争能力的强弱。住房租赁企业在探索发展路径时，必须着重探索能够提升企业经营管理水平的具体举措。企业经营管理水平的提升是一项专业性与长期性的工作，住房租赁企业在短期内提升经营管理水平最有效、最便捷的方式是向知名住房租赁企业学习。住房租赁企业要坚持“引进来”与“走出去”相结合，紧跟住房租赁市场发展形势，把握租赁住房经营管理工作规律，找到契合实际的学习标杆，吸收借鉴其成熟的运营管理经验。国有住房租赁企业与非国有住房租赁企业的经营管理模式与管理机制存在较大区别。因此，企业的学习标杆选择要准确恰当，标杆住房租赁企业的发展定位要与学习企业基本匹配，发展战略要与学习企业基本适应，发展阶段要与学习企业基本契合，这样才有更大的学习价值，也更有利于提升企业的经营管理水平。

（三）加大对住房租赁行业的金融支持力度

住房租赁行业要健康快速地发展，必须得到更好的金融支持。长期以来，受国内信用体系不完善等因素的影响，市场上的金融机构更多侧重于支持国有企业与知名的非国有企业，导致一些新兴行业与新设企业无法得到金融机构的有效支持。国家在政策层面已经明确了金融机构需要加大对住房租赁行业的支持力度。2017年7 月18日，住房和城乡建设部、国家发展改革委与公安部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）中，提出金融机构支持住房租赁市场的基本要求与方式。通知下发以来，各地区在政策执行和落实上与预期相比仍有一定的差距，一些小微住房租赁企业获得贷款的难度依然较大，影响了其业务的拓展与长远的发展。因此，金融机构应该深入贯彻相关政策的具体要求，结合住房租赁行业的融资特点，不断优化信贷结构，创新金融服务产品，使符合要求的住房租赁企业能够得到金融机构的有力支持，减少其发展的后顾之忧。

（四）加强对住房租赁行业的监管

租赁住房作为解决城市流动人口居住问题的重要途径，政府相关部门要对整个行业的运营与发展实施科学的监督管理，这样才能为住房租赁行业的发展提供良好的保障。从现阶段住房租赁行业出现的问题来看，政府相关部门要按照鼓励发展与规范管理并重的工作思路，合理划分事前、事中、事后的监管范围以及监管规则。事前监管要明确行业的准入标准，格外加强对住房租赁企业收取租金的监管，可以探索通过要求非国有住房租赁企业在银行设立专门的租赁资金存款监管账户的方式，把收缴的租金与押金等租赁资金存入资金存款账户，从源头上有效遏制“跑路”与“暴雷”风险；事中监管要通过定期与不定期相结合的工作方式开展监督检查，督促和指导住房租赁企业建立更加严格、更加透明、更加规范的运营管理体系，如在监管过程中发现存在违法违规问题，要运用行政处罚、联合惩戒和移送司法机关等多种方式进行处理，形成震慑效应；事后监管要不断结合住房租赁行业发展的新形势、呈现的新变化，及时对已有的相关政策法规进行评估，不断完善相关政策法规，构建合理的住房租赁行业退出机制，营造健康良好的发展环境。

（五）细化扶持行业发展举措

健康发展的住房租赁行业既需要运营企业树立正确的经营理念，做到合法合规经营，也需要政府相关部门采取具体的扶持行业发展举措。经过数年激烈的市场竞争后，住房租赁行业的发展路径与发展方向已经基本明朗，行业内在营的住房租赁企业普遍希望在市场上站稳脚跟，实现良好的发展。为了促进住房租赁市场的健康发展，要充分调动住房租赁企业发展的积极性，稳定住房租赁企业的发展信心。在当前的挑战下，政府相关部门需要结合住房租赁行业的发展现状，制定具体的扶持措施，设立专项扶持资金，加大对住房租赁行业优秀企业的支持力度。政府相关部门要充分利用扶持资金的导向作用，细化具体的奖励标准。奖励标准要紧密结合住房租赁企业的经营诚信程度、房源数量、出租率、租赁备案情况与租赁平台对接等多种因素，设立合理的评分体系，根据政府相关部门对住房租赁企业评分的高低，确定具体的扶持资金标准。同时，还要明确企业获得专项扶持资金的具体用途。住房租赁企业要定期就专项扶持资金的使用情况向政府相关部门提交专题报告，并自觉接受政府相关部门的监督管理。