谁会是泰禾的白衣骑士

邹松霖

7月6日，泰禾集团发布公告称，应于2020年7月6日到期的“17泰禾MTN001”未能按期兑付本金和利息，构成实质性违约。泰禾集团成为近年来资产规模最大的违约房企。

而在7月7日晚间，泰禾集团对深圳证券交易所出具的《年报问询函》进行了回复。对于“到期债务未偿付原因”，泰禾集团解释称，在寻求展期和续贷，协商过程需要2至6个月甚至更长时间，并不构成实质性逾期。

7月8日，泰禾集团股价下跌6.66%。

“高端”路线的代价

提到泰禾集团，大部分人想到的第一个词就是“高端”。泰禾集团拥有以泰禾“院子”“大院”“小院”“园系”“府系”等系列为核心品牌的高端住宅地产产品，和以“泰禾广场”“泰禾新天地”“泰禾中央广场”为核心品牌的商业地产产品。

靠着这些品牌，泰禾集团曾一路高歌猛进。2016—2017年，泰禾集团拿地金额分别达到 244.78亿元和393.13亿元，2017年实现销售额破千亿，销售规模增速接近150%。当年12月，泰禾集团董事长及实际控制人黄其森在接受媒体采访时表示，2018年，泰禾集团的销售目标为2000亿元，上半年将负债率降到79%，全年降至75%。

受公司董事长豪言壮语的鼓舞，泰禾集团的股价也一度大幅上涨。

然而，高端路线和高速扩张的背后是高杠杆和低周转。公司的有息负债规模在2017—2018年两年内几乎翻了一番，2018年末有息负债接近1400亿元。净负债率更是在2017年末达到473.38%的高值，远高于行业平均水平。

与此同时，较高的高端住宅和商业地产占比，降低了公司的资产周转速度。天风证券研究员孙彬彬分析称：“高端住宅去化慢，商业地产回款慢，决定了这两类项目周转速度慢，对资金占用较多。而泰禾集团住宅产品偏高端，商业地产占比高，二者兼具，却同时还要追求快速的规模扩张，必然会对现金流产生极大的压力，极容易造成公司资金链断裂。此外，公司近年来还在频繁进行多元化扩张，也是造成公司现金流承压的部分原因。”

缺钱又砸钱

泰禾集团的野心远不止于一年销售额2000亿元。2016年起，泰禾集团不断进军文旅、康养、影视、教育等多领域，处处砸钱。

在康养领域，泰禾集团先后在海外收购ALLIANCE医疗集团、在国内收购北京裕和医院、在成都建设妇女儿童医院等大型三甲医院等。在文化领域，设立北京泰禾影视文化发展有限公司，打造电影文化运营平台。教育领域，泰禾集团先后涉足学校、品牌连锁幼儿园、非营利K12民办学校、社区综合教育服务体。文旅地产领域，泰禾集团收购福州青云小镇、厦门湾、南昌茵梦湖等项目。2016—2018年，泰禾集团投资性现金流分别为流出106亿元、313亿元和123亿元。

主营业务回款慢，扩张的盘子又铺得如此大，资金自然捉襟见肘。为缓解现金流压力，2019年公司先后出售 16个项目，回笼资金126亿元，减轻债务压力。

业务不稳定，管理团队难免动荡。从2016年至今的4年时间里，泰禾集团先后有14名副总裁、副总经理、财务总监、董秘等高管离职，其中2018年和2019年就有7人离职。

债务压力大

受2019年业务收缩调整和2020年疫情冲击影响，泰禾集团的经营状况恶化。泰禾集团年报显示，该公司2019年的房地产开发收入为218.54亿元，约占营业总收入的92.52%;对应的毛利率为15.89%，同比下降14.66个百分点，下降幅度较大。疫情影响下，公司 2020 年一季度现金流明显恶化，经营性活动现金流入仅 32.5 亿元，而 2019 年同期为 211.42 亿元。2020年一季度营收为4.8亿元，同比下滑93.57%。

此次逾期的15亿元“17泰禾MTN001”，也只是泰禾集团债务的冰山一角。根据公司的回复，截至7月7日，该公司已到期尚未还款金额为270.65亿元，因被担保人发生逾期导致公司需履行担保义务的债务（含涉及的债务诉讼、资产冻结及計提预计负债）18.56亿元。另外，2020年三四季度到期债务合计242亿元。

仅看已到期尚未还款的270.65亿元，已经超过了公司2019年全年的房地产开发收入（218.54亿元），超过了目前公司的总市值（167亿元）。公司的流动比率从2018年末的1.59降至2020年3月31日的1.11， 速动比率从2018年末的0.24降至2020年3月31日的0.16。目前账面上的货币资金仅有55亿元。

公司控股股东泰禾投资集团有限公司（以下简称“泰禾投资”）的情况也不容乐观，其所持泰禾集团48.97%的股份已全部被司法冻结。据公司7月2日公告，泰禾投资所持泰禾集团17.22%股份已被司法冻结，原因是泰禾投资为其他公司提供担保而履行担保义务所致。另外，由于泰禾投资自身债务，还有15.26%的泰禾集团股份被轮候冻结。

针对2020年到期债务情况，泰禾集团在回复中称，公司计划从不同渠道多种方式应对到期债务还款资金的归集，努力降低偿债风险。公司偿债资金主要来源于公司所开发地产项目的销售回款、公司的自持物业项目的变现。公司与20多家大型金融机构建立了稳定的战略合作关系，并保持着紧密合作，同时正在筹划公司引入战略投资者事宜。

谁来解救黄其森？

2019年以来，媒体报道过华侨城、世茂、中国金茂、厦门建发、厦门国贸、万科、中国建筑和保利地产等战投名单。泰禾集团在今年5月13日正式宣布将引进战投，根据当日发布的公告，引进战投后，泰禾集团董事长黄其森可能让出控制权。

业界高度关注，谁会愿意充当白衣骑士，化解泰禾集团危机。

据媒体报道，目前与泰禾集团谈判的潜在战略投资者包括厦门国贸，还有几家综合实力较强的央企，正在与泰禾集团进行深度磋商。

作为标的，泰禾集团股权结构简单，黄其森是泰禾集团的绝对控制人，因此操作难度较低。而另一方面，泰禾集团资产质量存疑。2019 年公司受限制资产规模快速增长，达到 807.11 亿元，占比由 28.1%提高到 35.98%。此外，虽然公司土地储备分布均匀，但主要项目未售面积主要分布在福建（占比约50%），福建的未售面积又主要分布在漳州和福州，未售项目资产质量可能不高。

接盘的企业也必然要掂量一下，如何面对泰禾集团数百亿元巨额负债，以及自己是否有盘活泰禾集团资产的能力。

责编：吕江涛  lvjiangtao@ceweekly.cn

美编：孟凡婷