我国住宅维修资金的问题与对策

黄茹

摘要：我国人民物质生活水平的逐步改善，改变了人们传统的住房观念，商业住宅成为当下人们最热衷的话题，由于住宅所有权制度的变更，住宅管理也从集体责任转变为民间住宅所有人的自我管理，住宅专项维修资金能够有效地提高物业的完好率，使物业能够长期有效地运转，同时，还能为物业的共用设施和共用设备在各种突发性自然灾害中造成的损失提供资金支持。

关键词：住宅;维修资金;专项

引言

随着我国人民物质生活水平的逐步改善，人们传统的住房观念发生改变，公共租赁住宅的需求已成为以往，以住房质量为基础的现代化商业住宅成为当下人们最热衷的话题，由于住宅所有权制度的变更，住宅管理也从集体责任转变为民间住宅所有人的自我管理，以前由国家承担的住宅维护、住宅改造的费用全部由业主个人负责，在此基础上，产生了住宅专项维修资金制度。住宅专项维修资金，一般情况下用于共用部位和共用设施设备维修、改造和更新（不含保修期内），它为物业的正常使用、物质的保值增值做好了铺垫，它能够有效地提高物业的完好率，使物业能够长期有效地运转，同时，还能为物业的共用设施和共用设备在各种突发性自然灾害中造成的损失提供资金支持。降低物业的经济损失，为业主的利益保驾护航。相对而言，它的作用如此重要，但在2008年之前还没有出台相关的住宅专项维修资金的管理措施，也没有比较完善的管理体系。

国民经济的提高，带动了我国的商业化住宅市场的迅速扩大，多数住宅存在的不安全因素逐渐浮出水面，需要维修的各种设施越来越多，各种争执不断出现，维修资金已成为目前比较严重问题。因此，无论是站在社会外部环境的角度，还是站在维护资金筹措系统的角度看，我们国家都有必要建立完善的住房专项维修资金制度，它不僅关系到广大人民群众的切身利益，而且对国家的发展和社会的安宁起着重要的作用。

一、我国住宅专项维修资金的现状

在中国，房地产交易是从开发商取得销售资格后，也就是从合同的签署到完成，从所有权证书的申请到结束的这段时间开始的。与此同时，此时间段对于资本运作的开发者来说是至关重要的，他们可以利用平台系统解决资金周转困难的问题。

中国有很多房地产开发商都是通过实际使用项目来寻找资金，尽可能地向客户募集资金。就目前来说，很多房地产在预售许可证没有得到批准的情况下，就开始收取所谓的预售房款定金，或者是先收取部分购房款，在等到预售许可证批准以后再收取全额的房款。而维修资金在相关政策中，没有禁止房屋买卖单位不能代收代缴，所以传统的模式在房地产买方和卖方还会继续使用，房地产商先交房，然后再到行政主管部门办理房屋产权证。如上所述，这一时期的住房专项维修资金没有得到有效地管理，而挪用或贪污住宅专项维修资金的事例屡见不鲜，在许多房地产纠纷中占据了首位。

目前虽然还缺少比较健全的《住宅专项维修资金管理办法》，也没有相对完善的《物业管理条例》和《物权法》，但是它真正的意义在于使混乱的格局有了进一步的改变，住宅专项维修资金制度也有了国家的统一标准。

二、我国住宅专项维修资金面对的问题

（一）维修资金归集量小

就目前来看，维修资金保障制度在我国的几个大的城市和沿海地区已经得到了很大的发展，比如，北京、上海、广州、深圳，厦门等，但这项工作在许多的中小城市中仍未得到实质性的落实，对维修资金的管理不到位，并且各地对存款主体和管理模式等都有不同的规定，一般收款额较小，差距较大。此外，还有一些城市仅对商品房或购买的公共住房建立了维修资金制度，征收范围小，征收率低，而最难筹集的是售后公有住房的维修资金。在维修资金的交存中，自营住宅和政府管理住宅的交存标准相对较低，所以，此类维修资金征收的比较少。还有一个原因是，在自营住房和政府直管住房中，大多数家庭的收入较少，生活水平比较低，缺少缴纳维修资金的能力。

（二）维修资金缴存权属不清

在交付住宅专项维修资金的过程中，买方和卖方都存在资金筹措问题，卖方承担的住宅专项维修资金概念模糊，所有权不明确。表现一是，公用住宅出售后的专项维修资金由房屋所有者和销售单位支付，不通过建筑物分别核算账款;其次是在部分城市中，房地产开发企业和住房购买者双方共同承担住房维修资金，但是，房地产开发企业他们所承担的维修资金基本被纳入了商业住宅的成本之中，有的甚至被挪用，同时有的利润可能被个人占为己有。

（三）法定决策程序难以落实

“按户归集、记账到套”是维护资金的特性，所以，在项目需要维修的时候（其中包括屋顶、屋檐、道路、公用设施、设备等公用部分），应按相关的条例进行具体的实施，规则是要得到占建筑物总面积和占总户数双2/3以上的业主同意，这是体现房屋所有者的决策力和监督力，但是，现实并非于此，业主大会在大多数社区根本不存在，业主委员会更是一个虚名，所以很难召开业主会议，所谓的“业主决策”也不知从何而来。另外，我国的《物权法》和《物业管理条例》以及《住房维修专项资金管理办法》，他们在原则上对维修资金的使用规定得比较全面，但是在落实上还有一定的难度，因为现实中存在的种类比较多，业主不能做出正确的判断，它在一定的程度上造成资金使用困难。还有一点是在维修的过程中，缺少相应的技术标准和维护成本标准，所以在具体的实施中，很难与房屋所有者达成协议，甚至他们不会参与投票，如果业主投了不到2/3的票，使用维修资金的决议就无从谈起了。

三、我国住宅专项维修资金问题的应对措施

（一）细化资金的使用范围

虽然维修资金已纳入了法律层面，并且涵盖的范围比较广，然而，法律对维修资金在现实中的使用没有一个准确的定义，这样一来，资金的应用在实际中就会出现纷争。为了更好地落实维修资金的使用，应加大“物业维修资金使用备案管理信息系统”的研发力度，完善物业设施设备的档案管理，建立有效的管理机制，详细记录物业共用部位及共用设施设备的实际使用情况。

（二）优化业主决策方式

相关的法律规定，只有征得2/3以上的房屋所有者同意才能使用住房专项资金。然而，传统的业主大会存在着许多的弊端，比如，人员组织困难、费时费力，且容易伪造，为了改善现有的状况，有必要通过技术手段建立一个透明的决策平台，为房屋所有者提供更多的方便。

（三）明确紧急情况范围，创新资金紧急使用监管举措

房屋专项维修资金紧急使用制度是以“紧急情况”为基础来确定房屋专项维修资金的紧急使用，但是，在实际中，对“紧急情况”法律上缺少明确的概念，更沒有一个正确的界定，谁是法律的主体，或者可以使用什么样的机制来确认社会上是否存在“紧急情况”，一定要把握好应急维修管理的尺度，相反，就会有滥用应急维修资金的现象发生。由此看来，为了确保应急维修资金得到更好利用，首先要对“紧急情况”进行一个正确的定位，当地政府通过立法实践，通常把“紧急情况”分为两种，一种是物业区域内的公共部位和设施设备，第二种是对房屋使用者和社会公共安全构成伤害或潜在危险的事件。一般来说，在险情与紧急情况相结合的基础上，可能会对社会造成危害，基于此，只能把应急维修资金的使用纳入法律的范畴。

（四）建立应急解危专项资金

使用专项维修资金的增值结余建立应急解危专项资金，必须要以不使用房屋所有者专项维修资金本金、不增加其经济负担为先决条件，应急解危专项资金分为房地产项目的应急维修资金和城市住宅的应急处置资金两个类别。首先，房地产项目的应急维修资金从市专项维修资金的附加费收支中，根据房屋专项维修资金账户5‰的余额提取，并为各房地产项目设定账户。用于应对突发紧急情况的维修工程在效益范围很难有一个正确的定位，必须要改变维修资金本金“按户归集、记账到套”的管理模式，集管必须由各业主签字确认。区县的房管局将通过实地考察，尽快向建设单位报修，简化申请手续，帮助半数以上的业主解决确认难的问题，将维修资金的应急保障作用发挥到极致。二是由政府牵头，专门设立部分老房子紧急救助专项资金。旧住宅区不同于商品房，它居住的基本上是中低收入人群，没有维修资金支持，如果有损坏的现象出现，就很难维修。

（五）监管机构深化延伸服务

首先，监督部门应结合物业共享设施和设备的属性，定量分析资金使用的种类、使用规模以及使用状况，定期公布每个建筑部门的共享部分、共享设备的维护期限，公布维修频率和资金的使用情况，使房屋所有者对资金的使用有一个充分地了解。同时，利用计划评价体系和“黑名单”制度，建立有效地清单管理体系，运用科学手段，加强流程管理，使资金的使用更加合理。

结语

房子是人的立足之本。美国有位经济学家也对房子之事进行了论证，他说，“世界是从社区和邻里发展起来的。此环境有利于孩子的成长和家庭的发展;并且能够促进人们用自己的力量改变自己的生活……”由此看来，住房问题在世界上被公认为是国计民生的大事，而住房问题在城市的发展中尤为突出。我国作为一个人口众多的发展中国家，每年房屋建造的数量突破万计。人们在本土特色文化的影响下，把房子看作是人生中的重中之重，房屋的建设几乎成了他们努力工作的动力，因此，保障房屋正常使用的制度是建立在物业维修资金制度的基础上。

该论文的研究结果显示，目前存在的主要问题是，各地缺少足够的维修资金，有的资金甚至还被非法占用，相关的法律条文在现实中不能很好地得到落实，复杂的资金使用标准往往与实际的使用产生矛盾，造成维修资金的价值不能得到有效地提升。基于众多因素的存在，给维修资金的使用造成许多不利的影响，为彼此间的纷争埋下伏笔，也会导致房屋所有者、物业和相关管理部门矛盾的扩大化，随着而来的是上访和上诉的人员增多，这不但增加了司法部门的工作量，还会给社会许多不稳定因素，带来影响，给经济的发展带来影响，给人民的利益和社会公共利益带来伤害。

建立完善物业维修基金制度，不仅利于城市的建设和发展，而且还能为以后城市化的住宅社区提供优秀的管理模式，更好地推动城乡一体化发展速度。因此，本文认为，要想有效地管理好物业维修资金，必须要建立健全行之有效地维修资金管理措施，从多个方面入手制定出切实可行的规章制度，逐步完善物业维修资金制度及相关法律建设，并将其作用发挥到极致。

参考文献：

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