浅析商品房买卖中的法律问题

【内容摘要】众所周知，自我们国家步入二十一世纪以来，我国社会的经济得到了迅猛的提高和快速的发展。其中，房地产这个行业在我国的经济领域中长期呈现着有增无减的发展趋势。然而，伴随着房地产行业的日新月异，买卖双方也面临着一系列的法律纠纷，并且这种问题日益严重。为此，本人撰写此文的目的主要是致力于大家在购买商品房的过程中，有可能存在的一系列法律问题展开研究和分析，以商品房的面积、质量、惩罚性赔偿等问题为例展开论述。

【关 键 词】商品房;买卖中;法律问题;亟需解决

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2020）11-0173-02

作 者 简 介：祝龙（1998-），男，汉族，四川人，本科，喀什大学法政学院，研究方向：法学。

在二零零三年六月一号的时候，我们国家的最高人民法院基于房地产开发商在面向整个社会销售房产时已经出现的商品房买卖纠纷等问题，有针对性的颁布并施行了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》这一文件。不言而喻，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》这一文件的颁布与实施在一定程度上为我们国家各个地方审理商品房买卖类型的案件发挥了不可小觑的指导性、建设性和可塑性作用。即便如此，距离该文件的颁布与施行，已经过了十五年之久，因此，在处理一些新的商品房买卖的疑难问题时，并不能做出有效的指导和建议。为此，本人撰写此文的目的就是致力于为商品房买卖中滋生的新问题解决提供一些可行性建议。

一、《商品房案件解释》第三条规定的“说明和允诺”如何认定

针对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第三条规定在处理商品房买卖中所遇问题中如何进行有效的指导和实践，仔细观察可以发现，经常会看到新闻报道：“一房二主”、“一女二嫁”等新闻。除此之外，还有商品房内部设施和区域的划分问题等，商品房在买卖的过程中究竟应当如何进行说明和允诺，这是消费者所关心的问题。对现有商品房买卖问题进行具体的分析很有必要，对可能存在的问题及已经存在的问题进行分析，对可能存在的问题进行预测，这样可以有效规避不必要的风险，本人有以下几个角度的理解和认识。通常情况下，消费者在购买房屋的时候，都会与商家在合同上进行明确划分，反复确认，但是由于部分商家在销售商品房的时候存在着虚假销售的情况，这将直接导致商品房买卖环节出现问题，具体确定能够对合同的订立产生诸多影响。下面我们以具体符合“说明和允诺”的实例加以论证和解释：第一类是与所购买商品房本身的使用价值和承诺功能息息相关的例子。我们在谈论该方面问题的时候，主要涉及到所购买商品房的实际面积、楼层的高度、楼层的结构形状、所购商品房的户型、所购商品房的朝向、房屋采光效果以及通风效果等基础问题的说明与允诺。还有一类主要指的是所购商品房的用途、功能以及相关特征等方面的说明和允诺。有些时候商品房的途径填写不明确，功能以及相关的特征填写不完善，这些都是商品房买卖纠纷产生的主要原因。第三类通常情况下主要指的是所购商品房的墙面、天花板、地板砖以及门窗和阳台乃至包括厨房和卫生间等一些地方装修规格的说明和允诺，有些商家在销售的时候会允诺部分装修的风格及材质，但是在实际的交付过程中，却会存在或多或少的问题，与当初的描述不符，这也会影响商品房的销售质量。第四类主要指的是所购商品房的网络信息、消防设施、电梯空间及安全等方面的说明和允诺。

本人认为，最后一类说明和允诺应该是所购买商品房的便利条件以及业主主观印象等方面的內容。该类型主要包括所购商品房在建设区域分为内的道路建设、停车位规划、绿化面积、会所的数量以及规模、礼堂等公共所有的地方，通常情况下，商品房在销售的时候都会明确告知消费者相关内容，附近是否有商超建筑、是否存在医院、银行、学校等场所，这些都是如今商品房销售中需要重点了解的内容。除此之外，还包括快递公司服务、医疗建设服务、科学教育服务、卫生规划服务、健身基础设施等诸多类型的说明和允诺。

二、关于商品房售卖者所拟定的补充协议等内容是否为格式条款的理解与处理问题

不言而喻，类似于我们上诉所说性质的文件内容，一般都可以视作为格式条款。本人经过在中国知网、万方数据库、学校的超星图书馆等网站查阅大量的参考文献，并且对资料进行系统化的梳理和整合，发现我们国家各个地方的政府都会制作一些商品房购买的规范性合同，不同地区的商品房买卖合同会有一些微小的差距，这些政府制定的合同会作为大家在买卖房屋的固定性文本。因此，通常情况下，这种固定性模板文本会得到有效的落实和开展。然而，在实际的运行操作过程中，商品房售卖者为了在一定程度上减轻甚至免除所担负责任的目的，一般都会在这种固定性模板文本的后面附加一些根据自身实际情况制定的补充性文件，消费者也会为之买单，并没有花费太多的时间和精力去辨析这些合同的适用性及可行性。商品房购买者在购买房屋的时候，出售商品房的人会强制性要求他们签署，消费者的一些意见并不会被销售方所采纳，这种被动性的购买形式对于消费者而言，并不公平，对此消费者应当懂得拿起法律的武器去维护自己的合法权益。

针对类似于补充协议等附加条款的文件，一般情况下它们都极富有较强的广泛性、极高的稳定性以及不间断的重复使用等特性。由此我们不难得出，商品房购买者在订立合同时，非常明显的被划分为弱势群体。倘若因为合同的事情，双方发生一些矛盾分歧的时候，商品房购买者往往不具有合理的协商权和正当的选择权，消费者在卖方面前就是一个弱势群体，只能一味的妥协，并不具有任何优势，一旦发生纠纷或矛盾，受伤的总是消费者。倘若商品房购买者不愿意签署这些附加条款协议的话，房地产开发商是不会向购买者出售他们所相中的房屋，这也就构成了被迫接受相应购房条款的情况。基于此类情况十分吻合《合同法》第三十九条第二款规定，我们也将这种行为视为格式条款。关于此类文件如何理解和处理，我们主要采取以下两种方式。一种是此类文件针对买卖合同约定或法律规定进行实质性的重大修改，作了免除出卖人责任等主要权利的约定，常见的如免除保修责任等违约责任、减损甚至排除买受人提出异议和追究出卖人违约责任的权利，对于此类约定。这项规定的制定是为了更好的保护消费者权益，为消费者提供更有利的保障，避免消费者权益受损。

三、规划、设计导致的重大变化及处理

我们在此所谈论的规划、设计导致的重大变化及处理主要包括以下几种类型：第一种情况就是由于商品房购买者自身的问题而不得不做出变更计划。《商品房销售管理办法》第二十四条对此作了规定，但该办法属于部门违章，并不能进行有效的法律裁判援引。为此，本人建议将该条规定增加司法解释效力。第二种情况就是由于当地政府变更了一些规划，导致签署合同也发生了相应的改变。不言而喻，这一种状况属于不可抗拒的原因导致，所以商品房的买卖双方都没有什么过错。因此，在这种情况下，商品房购买者需要解除售卖合同的话，一般情况下是不允许的，对于商品房购买者而言，需要承担更多的压力和费用，所以这一条款并不公平，房屋买卖本应是一件自愿、公平的事情，但就是因为商家设定了太多的“条条框框”，所以才导致了商品房买卖过程中会出现各种各样的问题。然而，倘若因为前述变更导致所购商品房的价值或者功能受到一定程度的影响，购买者有权要求商品房售卖者赔偿变故导致而遭受的损失。倘若双方针对这一赔偿无法达成一致，购买者可以委托专业的机构进行损失价值评估。出卖人承担责任后，有权依照《合同法》第一百二十一条规定，要求作出规划变更的政府部门赔偿或补偿。可见在买卖商品房的时候，一定要做好充足的规划，对后期可能存在的问题进行充分考虑，做好全面的规划、设计和整改，避免出现不必要的问题。我国法律对于商品房买卖有着明确的规定，这些法律不仅是为了保护百姓的合法权益，也是为了让百姓在商品房买卖过程中感受到应有的公平正义。

参考文献：

[1]丁燕.商品房买卖预约合同法律问题研究[D].扬州大学，2018-05-15.

[2]魏靖雯.商品房买卖预约合同的法律问题研究[D].东北林业大学，2018-03-01.