产业地产和园区的五大趋势及对策

摘要：产业地产和园区企业应该密切关注本次疫情后产业迭代的新趋势、国家和项目所在区域大力发展相关战略新兴产业、许多战略新兴企业的产业布局和产业转移需求的历史机遇，充分挖掘本项目独特的资源禀赋，精准把握或对接目标产业布局、转移的趋势，顺势而为，吸引符合园区产业升级方向的“龙头企业”，进而围绕“龙头企业”打造产业链条，最终实现主导产业的升级。

关键词：产业地产;机遇;对策

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）05-0013-16 收稿日期：2020-03-24

近期，随着国内的疫情进入平稳期，许多企业陆续复工，产业地产和园区企业也已经看到了全面恢复经营活动的“曙光”但是，本次疫情对于实体经济和产业地产的影响还远未结束。

疫情之后，产业地产和园区行业将出现哪些变化？结合近年来的多个实操案例，总结出5大趋势和应对策略。

1 趋势一：主导产业升级

本次疫情将加速中国经济和园区的主导产业升级进程。那些受惠于本次疫情、未来会加速发展的产业包括：医疗医药健康及相关产业（例如，检测试剂、疫苗、防护用品、医药、医疗设备、康复机构、康复用品、保健品等）、智能制造产业、新零售、在线教育、网络直播等产业。

同时，国家近年来大力扶持的战略新兴产业（例如，新一代信息技术、节能环保、新能源、新材料、文化创意等）也将持续发展。而受本次疫情冲击较大的低附加值、劳动力密集型的传统生产制造业、低端服务业的发展颓势不可避免。

面对实体经济的“此消彼长”，疫情之后，许多产业地产项目、园区原来的主导产业可能“一蹶不振”，必将导致“空置率”和招商难度大幅增加，转型升级的压力“陡然增大”，必须要尽快启动主导产业的升级。

产业地产和园区企业应该密切关注本次疫情后产业迭代的新趋势、国家和项目所在区域大力发展相关战略新兴产业、许多战略新兴企业的产业布局和产业转移需求的历史机遇，充分挖掘本项目独特的资源禀赋，精准把握或对接目标产业布局、转移的趋势，顺势而为，吸引符合园区产业升级方向的“龙头企业”，进而围绕“龙头企业”打造产业链条，最终实现主导产业的升级。

2 趋势二：盈利模式升级

目前，国内大部分产业地产和园区企业的主营业务收入仍然来自于房地产开发，收入结构相对单一，即所谓的“园区1.0模式”，盈利模式比较初级，抗风险能力弱，可持续发展能力不强。

虽然房地产开发仍然是产业地产项目和园区平衡现金流的主要收入来源之一。但是，园区可供开发的土地资源终究有限，而且房地产行业也已经不再像过去那样“高歌猛进”，一旦房地产开发和销售出现剧烈波动，或者园区土地开发完毕，将面临着主营业务收入大幅下滑的“窘境”，如果不能找到新的业务增长点，不能及时进行盈利模式的升级，公司将面临“生死存亡”的危机。

本次疫情中，房地产销售就出现了“骤然停摆”的问题，售楼处关闭，线下推广活动全部停止，绝大部分线上销售也是“叫好不叫座”，现金流出现较大压力。而自持物业较多的产业园区在疫情中的表现反而更为稳定，一方面是园区物业管理等服务在疫情中发挥了明显价值，得到了社会更高的关注，另一方面是“长租约”的持有物业的现金流更有保障、抗风险能力更强。

从美国等发达国家经验来看，房地产行业发展到成熟期，都将进入围绕“存量物业”为主的持有经营、服务为主的模式。这就要求产业地产和园区企业在疫情后，尽快启动盈利模式的梳理与升级，规划从“园区1.0模式”升级为“园区3.0模式”的路径与步驟，即从过去主要依靠房地产开发收人逐步转向“房地产开发+物业持有+产业服务+产业投资”协同发展的盈利模式。

这样，一方面能够丰富业务组合与收入来源，确保企业的可持续发展，另一方面也可以打造相对差异化的竞争力，提高对目标企业人驻园区的吸引力和服务满意度。

3 趋势三：产融互动、资本突破

本次疫情对中小型企业的冲击更大，核心原因就在于中小企业的资金实力不足、缺乏外部融资、抗风险能力弱。对于产业地产和园区企业也是一样，如果没有多元化的融资渠道，则很容易出现“资金链断裂”的风险。

对于产业地产和园区企业来说，资本市场对未来行业格局的影响将越来越大。许多头部企业近几年利用资本市场获得了长足的发展，例如，上海临港、中电光谷等。地产行业的上市公司也在积极“抢滩”产业园区业务。未来，产业地产领域的竞争格局将迅速变化，行业“集中度”必将快速提升，没有资本“加持”的产业地产企业和园区企业，发展空间将越来越小。因此，必须要及早谋划布局资本市场。

可喜的是，随着科创板、“注册制”等资本市场创新举措的陆续推出，以及2019年国发11号文件《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，国资开发区上市的通道已经开启。另外，类似锦和商业这样“轻资产”园区运营企业的IPO过会，表明产业地产和园区行业将获得更多资本市场的“青睐”。

本次疫情结束后，笔者建议：有条件的产业地产和园区头部企业应该加快启动资本上市规划事宜。

首先是在“十四五”规划中着力强化资本战略，尽快确定符合上市条件、题材相对“性感”的实体作为上市主体;其次是进行财务和管理规范，并适度进行内部资产的重组，将优质资产“注入”，做实业务体量;再次是聘请专业的中介服务机构开始启动上市事宜。

对于部分实力雄厚的产业地产和园区企业，也可以考虑通过“借壳上市”的方式，更快速的实现资本市场突破，最终形成“产业和资本相生互动、协调发展”的良性局面，在未来的行业竞争中处于优势地位，也能够增强抵御“黑天鹅”事件的抗风险能力。

对于那些已经拥有上市平台的产业地产和园区头部企业，也应该考虑加大“外延式”发展的力度，通过“兼并、收购”优质项目和园区的方式，加速扩张业务规模，实现收入、利润、市值的更快增长。

4 趋势四：新兴业务加速发展

在本次疫情中，物业管理、园区产业服务等发挥了明显作用，也得到了资本和实业界的更多关注，例如，华润置地近日宣布要将物业管理板块分拆上市，表明，服务型业务未来的价值将快速提升，甚至可能超过房地产开发实体业务的价值。

作为产业地产和园区企业，服务类业务本就是旗下的一块“标配”业务，具有先天的优势，而且，随着公司盈利模式的升级需要，资本市场对服务类业务的“青睐”，必须要大力投入，进行前瞻性的布局，加快促进服务类新兴业务的发展。

产业地产和园区通常有两大类与主业相关的新兴业务——产业服务、产业投资。其中，产业服务主要包括产业研究、产业招商、载体租赁、物业管理、IT服务、人才服务、政策对接服务、产业“孵化和加速”服务、配套商业服务（餐饮、购物、酒店）等。而产业投资业务主要包括直接股权投资、产业基金等业务。两大块业务都是符合未来现代服务业特征的高价值业务，也是中长期的主要收入来源。

我们通过对多个产业地产项目和园区的研究发现，由于地产开发主导的“惯性思维”，以及缺乏系统的业务规划和专业团队，产业服务等新兴业务过去是作为房地产开发的“配套”业务，高层的关注度、资源投入均有明显不足，如果仍然按照原有模式发展，则新兴业务很难成长起来，不足以支撑产业地产项目和园区的可持续发展。

产业地产和园区要想把战略新兴业务做好，必须要做好以下方面：

首先是提升战略新兴业务的“地位”，在“十四五”规划中，要将两大战略新兴业务放到一级业务单元的位置，同时提升收入占比目标，明确在“十四五”末期新兴业务在收入和利润贡献中的占比，建议不低于30%;其次，配置与业务地位和收入占比相匹配的战略资源（包括资金、人才、高層领导的关注度等），甚至予以“资源倾斜”，确保发展;再次，通过抽调和配置精英人才、组织模式创新（例如，引入“平台化”模式等）、自主发展与外部合作并重等方式，迅速发育新兴业务能力，最终才可能促进两大新兴业务的发展。

5 趋势五：组织和管理模式创新

疫情之后，产业地产和园区头部企业将得到更多发展机会，行业“集中度”也将快速提升。随着项目数量的进一步扩张，目前多数企业采用的相对“集权化”的管控模式、“年薪制”为主的激励机制等已经不能满足要求，必须要对组织模式、管理模式进行创新，才可能满足业务发展的需要。

产业地产和园区的头部企业在“十四五”规划期应该构建更为精细化的集团化、多项目管理系统，明确总部与各项目公司的管控模式、权责利分布，兼顾“风险与效率”。同时，还可以考虑引入“平台化、生态化”组织模式，例如，将产业服务打造为若干个“专业化子公司”，例如，将配套商业独立为商业服务公司，将人力资源服务独立为人力资源公司等，更利于专业化发展、激发经营团队的积极性、做大业务规模。最后，还需要加速推动管理机制的优化，例如，引入中长期激励机制、强化后备人才队伍的培养等。

对于国资背景的产业地产和园区企业来讲，还存在一些传统国企的“通病”，例如，“政府行政化管理”模式，上级部门直接“插手”产业园区的经营管理工作，导致“政企不分”、缺乏科学的公司治理和决策机制。同时，也存在怕担责任、决策缓慢、内部关系复杂，“因人设岗”“员工能进不能出，能上不能下”“干多干少一个样”等问题。

首先，将项目开发运营主体真正转型为“市场化运作”的法人企业，设计规范的法人治理结构;其次，通过“混合所有制改革”，引入社会股东和员工持股，从股权和治理结构上实现“根源性突破”，真正形成科学高效的决策机制，树立员工的“主人翁”意识;再次，引入“职业经理人”机制，社会化选聘核心经营管理团队，按照市场化模式进行管理。

总的来说，本次疫情将加速产业地产和园区行业的“行业洗牌”、转型升级进程，必须要高度关注以上五大发展趋势，并采取卓有成效的应对策略，才可能确保中长期的可持续发展。

作者简介：王鹏，宁夏和创瑞智咨询研究员。