租金贷的商业模式分析及解决对策

摘要：近年来，炒房团的出现，让房价飞涨，随之而来的租房价格也跟着水涨船高，给在大城市打拼的年轻人加大了生活成本，随着国家 “房住不炒”“租购并举”等政策出台，房地产市场逐渐开始降温，住宅租赁市场稳步进入发展迅速的车道，住宅租赁经营企业也因此成为资本商青睐的热点。但是，“长期租赁公寓+金融”的模式在广泛应用的同时，也频繁暴露了之后潜伏的风险。鼎家、寓见等长期租赁公寓企业的集体跑路，长期租赁公寓的运营模式及其背后隐藏的风险引起了舆论的关注。

关键词：租金贷;公共型市场监管;金融风险;资金沉淀

1 租金贷形成背景分析

“租金贷”是指与一家长期租赁公寓公司签订的租客合同，与该公司有关联的金融机构签订的贷款合同，一般由金融机构代替租客支付年租金，租客每月向金融机构支付租金，租客为出租人付房租。租户为了租金向贷款机构借的货款由长期租赁公寓企业和中介公司征收，并相应返还贷款的利润。利息一般由长期租赁公寓企业或中介公司代理支付。

近几年来，住宅价格一直上至一线大城市，从下到四五线的小县城一直在上涨，随着中国城市化的进展，一线城市的住宅区被大量改造。另外，由于安全事故多发，政府部对棚户区住宅群的取缔也变得严格了。从市场来看，取而代之的是符合线代建筑规范的公寓。这些公寓大多数同意装修，规范管理，与租户签订正式租赁合同，在提高租户生存质量的同时，也有法律保障措施。政府积极推进“租赁和销售的相同权利”。也就是说，出租人也部分地享受着房东在社区同样的公共资源。例如，2017年7月12日广州市政府发布的加快广州住房租赁市场发展的工作计划提出，有租赁人员的孩子们可以去附近的学校或享受公共服务。但是，因为住宅价格急剧上升，人们早已開始抱怨“租不起”，在房租高涨的背景下，租赁公寓的中介公司通过“房租贷款”等融资急速扩张。这样的中介公司允许借方每月支付房租。中介公司从借款人那里收到每月的房租后，将其中的一部分作为佣金收取，剩下的钱支付给房东。中介公司和一家小型贷款公司合作，提议一次向借款人出租一年的房租。借款人每月还房租就可以了。这样的操作对借款人来说对贷款没有影响，所以中介公司一般会让借款人借下房租，用自己的信用贷款。最后租赁客人签订了贷款合同。中介公司从银行收取一年的租金，可以用于其他投资。借款人每月偿还银行的贷款。房租贷款方面，城市年轻人缓解了“一付三、半年，再加上全年支付”的压力，而中介公司却不断爆雷，资金链断裂，公司倒闭招租，房东和银行之间法律纠纷不断。长期租赁公寓的“租金贷款”金融风险和资金管理是应该尽早解决的问题。

2 租金贷背后的风险

8月20日，杭州鼎嘉网络科技有限公司发出通知，称公司因管理不善导致资金链断裂，停止业务活动。作为鼎嘉的业务的接盘者，上海裕团公寓管理有限公司已与相关所有者和房客建立租赁关系。鼎嘉和租房人签租赁合同时，会建议租户使用工行，分期付款。在没有告知承租人会有借贷关系的情况下，承租人一次性向鼎嘉支付租金。鼎嘉破产后，房客不仅不退还押金，还按月支付贷款费用。但同时，房主并没有收到鼎嘉支付的租金。

在上面的例子中，我们可以发现，首先，资金流动性风险高，由于资本沉淀的形成，会产生期限的偏差。与以往的公寓经营者相比，“贷款”事业形成资金池，通过期间的不匹配产生利润。传统的公寓租赁合同主要是出租人和承租人的法律关系，有明确的权利和义务。另一方面，贷款业务在租赁关系中像是“楔子”，实际上形成了二者的法律关系。通过三方金融机构的加入，长期租赁公寓的运营商可以获得原本付给房东的剩余资金，在运营平台内形成沉淀资金。因为透支信用，不动产中介将借方和房东之间的租赁关系变成借方和金融公司之间的信用关系，借方被“贷款”。第二，与传统的长期公营租赁经营者每月/季度向原房东支付房租不同，大部分租赁公司向房东支付一年或二年的房租。因此，长期租赁公寓的经营者获得大量资金，通过增加杠杆来达到扩大规模的目的，但是这个杠杆并非本质上基于实力和信用，而只是风险的转移，也就是说，风险与自己分离也扩展到了借款人和出租人。这样的“双重”资金的期限是错误的，这意味着风险的进一步扩大，频繁的运行会影响到租赁市场的各方。从“爆仓”的公司来看，很多公司都有P2P和消费金融公司的影子。

第二，信用风险管理能力弱，资金被非法挪用。租赁贷款业务的风险很明显。这不仅说明了过程的复杂性，还扩大了租赁者、借款人和第三方金融机构之间的长期租赁公寓的风险。另一方面，一些企业由于资金使用和管理不足，片面追求规模扩大，无视资金效率，合同履行能力和风险防范能力逐渐下降。由于对资金的有效监督管理不足，资金的使用过于自由，行业的企业要么冒着危险投入事先回收的资金，要么干脆直接公款私用。本质上，防止租赁业务风险的机制主要涉及两个方面。一是下层借款人的还款意愿和能力，二是长期租赁公寓的运营商的融资和风险管理能力。但是，上述机制还没有完全建立，如果资金募集问题发生，不仅会给自己的经营带来负面影响，还会直接影响借款人、借款人、投资者。由于资金的不正当挪用导致信用结算能力下降，无疑是一管长期租赁公寓经营的抑制剂。

3 租金贷监管不足以及解决路径分析

最具代表的规范性文件是上海市2018年9月30日发布的《关于进一步规范本市代理经租赁企业及个人租赁业务的通知》，其中提出的监督管理的方式和主要方法。除了另外签订贷款合同和租赁合同外，未经有关部门批准的租赁公司不能进行“贷款”业务。银行业金融机关不得将信用审查、风险控制等核心业务外包。长期租赁中介机构的核心监督管理规则是个人贷款的贷款期限和中介机构向贷方支付房租的期限一致。严格控制资金的外部流向，禁止内部错配资金，长期租赁代理机构扼杀了对资金错配的权利。预付款只是借方支付的支付房租的一部分，使用有很多限制。这样来看，表面上“爆仓”的导火索似乎消失了。然而，以限制和禁令作为监管工具，实际上在关键问题上是治标不治本，似乎是在保护利益相关者（如出租人等所谓的“弱势群体”，尤其是承租人），但事实上，却忽视了与监管相比，“租房贷”带来的诸多好处双方受益越多，也就是说，当“租贷”被取消后，双方的福利损失更大。那么，这种监管的价值何在？

因此，把监管作为一种公共物品提供给市场，而不是传统的监管理念，同样适用于解决租赁贷款风险。一是允许长期租赁中介资金错配，但应合理限制。事实上，像《通知》这样以长租中介向出租人的支付期限来限制贷款机构对承租人的贷款期限是不可取的，这实际上扼杀了资金错配的可能性。在贷款期限不超过租赁合同期限（须经贷款人和承租人同意）的限制下，长期租赁中介的资金错配空间（长期租赁合同除外）已经受到了限制。建议采用“租贷”租赁合同。不足一年的，不得申请“租金贷款”;满一年的，长期租赁中介向房东支付租金的期限至少为半年;超过两年的，支付期限至少为一年一次。出租人具有承包主动权，因此错配期的最低限度可以保证长期租赁中介具有较长的风险准备和风险对冲期。

第二，长期租赁中介机构可以利用缴存的资金进行投资，但受到合理限制。随着普惠性金融工具的日益普及和杠杆效应的普遍存在，只要能够产生流动性，就会鼓励专业机构寻找流动性和衍生品投资的机会。这是一部不符合监管部门意愿的法律，事实上，这是不能禁止的。它只能由环境来引导。长期租賃机构的存款资金主要来自两部分：一部分是贷款机构的贷款，一部分是承租人的存款。为了允许长期租赁中介机构将贷款资金形成的存款资金用于衍生品投资，需要制定以下监管规定。二是对投资行为进行类型化监管。例如，低风险的固定收益投资不低于一定比例，高风险的股权基金投资不超过一定比例。最后，需要限制存款准备金的使用。虽然准备金的规模远小于贷款形成的资金，但对于一些长期租赁中介巨头来说，准备金的总量收益也是相当可观的。

第三，完善信息披露制度，简化合同流程，租赁贷款本身是一项有益的金融创新。但在实践中，长期租赁公寓经营者做为房屋租赁合同的条款设计方，在承租人不知情的情况下为承租人办理了贷款服务，也没有为承租人提供全面的风险提示。为防止长期经营的公寓经营者利用格式合同和霸王条款侵害承租人利益，临时管理部门或行业协会可以在租赁过程中发布示范合同作为合同模板。除了保留必要的条款外，合同过程应尽可能简化。

4 总结

目前，我国租赁市场规模已超过1000亿元。在北京、上海、广州、深圳等一线城市和省会城市，居民购房需求受到高房价的抑制，导致购房需求上升，房价上涨。随着这种市场环境的发展，租房贷款应运而生。可以说，租房贷款的出现在一定程度上缓解了市民的房屋租赁需求，一方面，长期租房经营者可以为租户提供设施齐全、配套服务良好的优质房屋。同时，按月支付租金的方式也大大缓解了城市租金的资金压力。从出租人的角度来看，长期租赁经营者提供托管、维修、房屋管理、信息处理等服务，降低了出租人的租赁成本，可以获得长期租赁。从长期租赁运营商的角度来看，长期租赁公司可以利用银行支付周期和租赁支付周期之间的时差，形成资金错配，并为后续的投资运营结算资金池，这是其生存的根本。“租贷”是市场解决负外部性的产物。监管部门不应为这一金融创新新产品全线割据，而应依法取缔资质和信用较差的长期租赁机构，建立市场准入黑名单。同时，要合理引导长期租赁经营者，经常沟通，以应对可能出现的危机，使租赁贷款在租赁市场上发挥调节作用。

参考文献：

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作者简介：罗毅夫（1994—），男，四川南充人，硕士在读，研究方向：机器学习，推荐算法。

（作者单位：云南财经大学）