深圳市公共住房监管问题及对策研究

丁晓欣，崔超峰

（吉林建筑大学 经济管理学院，吉林 长春市 130000）

1 深圳市公共住房监管存在的问题

1.1 在建设环节上，质量监管不够到位

从实际情况看，个别地区的公共住房区位、户型、装修等质量问题还存在许多不尽如人意的地方。一方面表现为规划设计环节不尽合理，某些公共住房小区实际施工与规划设计不符，商铺侵占小区公共面积；道路与交通组织不合理，人车混行、安全隐患大；周边市政道路不通，出行不便。另一方面，表现为配套设施不完善，部分公共住房规划地理位置相对偏远，周边医疗、卫生、交通、商业、教育等配套设施不完善。增加了相对的生活成本，大众认可度不高，违背了保障民生的初衷。

1.2 在配置环节上，审核监管存在漏洞

公共租赁住房与市场商品住房的价格相差很大，利益的驱使容易发生骗租骗购等问题。公众对房租欺诈和骗购公共住房的现象敏感度高、容忍度低、意见大，当前在配置环节上存在两点主要问题。主要表现为：

（1）公开公示作用有限

公示标准在实际执行中效果比较有限，仍然存在信息不对称的问题。网站公示受到主客观条件的限制，不利于公共掌握信息，尤其是对老年人、弱者、残疾人等低收入保障人群；报纸和电视媒体的宣传受到成本、时间和空间的限制，受众范围相对有限。人工传输信息(如电话和家庭通知)不仅效率低下，而且受到员工责任感和有限受众的限制。

（2）配置手段相对落后

一些地方，受技术与人才的限制，在房源配置上，没有充分发挥信息技术在公示、申请、受理、审核、轮候、监管及信息共享等方面的作用，既影响配置效率，也容易为“寻租”问题留下空间。

1.3 在管理环节上，后续监管不够有力

为规范公共住房的租售后管理，深圳市住房保障署设置了专门的执法部门，配备专职执法队伍，通过日常巡查、专项检查、委托物业核查等方式，对公共住房住户欠租、转租、出借、擅自改变房屋功能、购房未退、非法占用等违规违约行为进行核查。违规违约行为一经查实，即依据合同及相关法律法规，根据具体情况责令改正、解除合同收回房屋或通过诉讼途径予以解决。但有几点不足：

（1）执法力量不足

一方面，截止2018年底，全市供应约44.6万套住房。另一方面，与之对应的是执法队伍人力不足，精力有限，无法全面兼顾全市范围内所有的公共住房项目，管理压力大，部分执法工作者缺乏经验、专业薄弱，并在一定的利益前，难以保证监管决策与处罚，弱化了监管的执行力。

（2）效率低下

目前，公共住房项目入住人员的相关信息，如是否另购市场商品住房等，需要工作人员主动从规划国土委获取数据进行人工核查，或随机抽取任意片区进行上门核查，耗时耗力且效率低下，具有滞后性。

（3）取证困难

通过举报或其他途径获取线索，再进行约谈或上门核查的方式，无法第一时间收集违法违规证据。若该违法违规住户提前获知而有所准备，或者采取不签订转租合同等手段，取证将更加困难，且极易发生扯皮现象。

2 深圳市公共住房监管建议

2.1 针对公共住房建设阶段质量监管的建议

（1）健全质量监管法律法规体系

明确公共住房政府权力与义务，建议成立专门的公共住房监管机构，形成总-分结构，网状负责全市公共住房管理，并规定机构职权，同时建立公共住房监督举报机制，为建设期间的公共住房质量监督提供组织支持。

（2）完善质量监管组织体系

在公共住房建设质量监督过程中，政府起着关键作用，将质量监督体系扩大到以政府为主线、市场自我监督为支点、社会监督为辅助的由点及面的监督形式并扩加其他主要力量，如社会监督、第三方检验机构等；形成政府、市场、社会构成的公共住房建设期监督组织体系。

在公共住房建设质量监管过程中，政府监管部门主要通过制定强制性法律法规、相关政策和技术标准，使市场主体收支平衡，调动相关群体建设公共住房的积极性，引导和促进公共住房建设健康发展。政府监管的相关部门因为规章制度的不同有较强的地域性需要加强各部门之间的合作在工程建设质量、进度等情况形成监管合力，尤其关注公共住房建设管理中存在的问题。建设单位直接关系着公共住房的质量，因此重点对建设单位进行监督。在建设初期应对建设单位的施工许可证、建设资质、工程建设计划进行审核；其次，在建设过程中对涉及的施工单位相应的资质证书，是否存在借用资质，是否按照图纸和施工技术标准进行施工，对其质量薄弱环节进行不定期抽查，同时对材料、构件、设备和商品混凝土等进行检验。最后，对质量检验的第三方监管单位对相应等级的资质证书进行审核，对其检验报告审核、归档，确保起到公正、独立监管的作用。

市场监督方面，在公共住房建设期实现建设主体与第三方检测机构全方位、多角度相结合充分发挥监管职能认真履行监督职能，提高公共住房质量。建设、监理、承建等多个单位组成建设主体，在政府监管下，建设单位除完成质量管理职责外，还需要有一套对监理、承建单位的选择机制，将企业的信誉、业绩作为考核的选项。监理单位应在建设、承建单位之间充分发挥独立、公平的作用，同时在工程项目中加入第三方检测，对涉及结构安全的试块、结点、材料进行检验，将有效地提高建设质量，加强公共住房建设质量保证。

社会监督方面，主体由业主、新闻媒体、社会群众组成，三方面由点到面、由浅入深，产生联动效应，可以提高社会监督效率。公共住房的质量直接关系到业主的生命安全和切身利益。业主是建设期内监督公共住房质量中坚力量，应充分发挥业主的监督权，建立业主委员会制度，明确职责，对整个建设过程进行监督与信息反馈，实现建设期动态监督。现在舆论势力是一股十分强大的力量，具有开放、高效、快速性，适当的引导与应用可以起到立竿见影的效果，正确引导舆论势力是一种强有力的监督方式，建立媒体信息曝光制度，提高公共住房建设期质量监管信息透明度，同时吸引媒体关注公共住房建设，形成隐形的监督力量。社会大众是最大的监督群体和最坚实的后盾，充分发挥社会群众的力量将产生强大的群众效应。通过新闻媒体动员公众参与公共住房建设期质量监督，促使社会群众加强公共住房建设质量监督意识，同时举办群众监督交流会，将社会群众监督力量作为政府监督的补充力量，实现内外监督的有机结合，确保公共住房建设期质量。

建设时期公共住房质量监督体系

2.2 分配监管建议

（1）构建信息服务平台，优化公共住房申请流程

一方面，利用网络化快捷方便的特点，构建电子申请流程，简化申请手续，加强公房的配置和管理。公共住房信息平台的内容包括住房信息和申请流程，通过平台能充分了解个人和家庭住房的基本信息和动态变化，实现全市范围内的信息获取和信息资源共享。另一方面，在平台上公布申请计算方式，对申请人的家庭以经济地位为主，其他因素如家庭结构、年龄、工作性质等其他要素为辅，按照科学的计算方式进行排名，然后按照有紧急程度的有序的分配公共住房。采用这种科学的轮候制度，可以体现申请的透明性、程序性。

（2）建立申请人资格审查监督机制

建立以市、区为主体以街道办辅助的联动机制的审查制度。在市、区、街道各级，通过初审、公示和复审，对申请人的资格进行逐级审核，确保资格审查的真实性和准确性。还可以通过年、季审查、定期和不定期抽查，对公有住房的使用和申请者的资格进行动态管理。这样，我们不仅可以充分了解申请人家庭的实际经济状况，而且可以全面、动态地掌握公有住房的使用情况。

（3）建立公平和效率兼备的分配体系

公共住房分配主要有抽签、摇号、轮候三种方式。这三种方式在表面上看起来是公平的，但是分析后发现其欠缺对保障对象住房需求差异性的判断，从而造成急需住房保障的申请者得不到保障的不公平现象。根据申请者家庭自然状况，家庭财产状况、家庭工作状况、家庭住房状况四个方面对申请者住房需求度进行排序，进而确立公共住房合理的分配顺序。

（4）完善公共住房分配中违法行为的惩罚机制

一方面，我们应量化违规者的惩罚，并制订有效的惩罚措施。主管部门除作出必要的行政处罚外，还应对寻租者进行公开通报批评，并将其不良行为记录在个人信用档案中。另一方面，对于那些利用公共权力进行暗箱操作和徇私舞弊的公务员，加重处罚力度。

（5）加大信息公开，提高公众参与力度

信息公开与公众参与是公共住房准入和分配环节的一个重要组成，同时也是其公平分配的一个关键因素。通过深圳市已经建立相对健全的信息公开制度进行公开。但是递补环节的信息公开方面尚有不足，可以加强对公共住房分配环节尤其是递补环节中的信息公开等来增加其信息公开力度，提高公众参与力度。

2.3 售后监管的建议

（1）利用网络信息宣传手段

加强对各类型网络平台上关于公共住房违规违约信息的监测、核查等工作，遏制通过房地产中介、网站方式出租、转租保障房的违规行为。利用宣传警示、动态核查、巡查走访等方式继续加大公共住房违规违约行为的核查力度。同时拓宽委托物业服务核查。

（2）建议建立住房保障征信机制

将违规违约住户纳入征信记录，并和银行等相关征信机构接轨，力求快速高效地打击违规违约行为，加大对骗租骗购行为的惩处，建立不良行为记录，计入不良行为记录的期限与不予受理申请保障房的期限一致，确保租售后管理工作的有序推进，同时配合法院强制执行工作。

（3）推广智能化管理

一是建立公共住房使用管理系统，在新建公共住房小区试用指纹+人脸识别门禁监控系统，以信息化手段完善公共住房管理工作。二是依托信息化建设，开发建设监察信息系统和动态巡查APP，使举报信息采集、巡查记录、处理流程全环节信息化覆盖和共享。