2020中国居住小康指数：97.2性价比、价格、交通“居住三观”正在刷新

刘彦华

“您选择住所时，会主要考虑哪些条件？”

这是“中国居住小康指数”调查问卷中的一道题目。“2020中国居住小康指数”调查结果显示，时隔三年，性价比再次位列“公众选择住房的十项标准”榜单第一位。

一场突如其来的新冠肺炎疫情让国人经历了一段不短的“宅家”时光。从居住品质到社区服务，很多人都是第一次用如此长的时间去感受“家”的空间与温度，也因此对自己的居住品质及服务提升有了新的思考。

超七成受访者选择住房首看性价比

自2005年起，《小康》杂志社每年都会在全国范围内进行“中国居住小康指数”的调查测评。2020年4月，《小康》杂志社联合国家信息中心，并会同有关专家及机构，对“2020中国居住小康指数”进行了调查，经对调查结果和国家有关部门的统计监测数据进行加权处理，得出2020年度中国居住小康指数为97.2分，比上一年度的90.2分提高了7.0分。

“中国居住小康指数”分别从居住面积、住宅建筑质量、住宅配套及环境、社区关系、物业服务等五个方面进行衡量。在本年度的调查中，得分最高的是居住面积指数，为99.5分;其次是社区关系指数，为98.8分;住宅建筑质量指数排名第三，为98.2分;住宅配套及环境指数排名第四，为96.0分;得分最低的是物业服务指数，为93.1分。不过，虽然得分最低，但物业服务指数进步却最大，比上一年度提高了9.7分。

结果显示，近八成受访者对目前的居住状况感到“满意”，其中27.8%的受访者感到“非常满意”，49.7%的受访者感到“比较满意”;11.5%的受访者“不满意”目前的居住状况，其中7.4%的人表示“不太满意”，4.1%的人表示“非常不满意”;还有11%的受访者感觉目前的居住状况“一般”。

和去年相比，24.3%的人觉得今年的居住状况有变化，而且是“越来越好”了;8.3%的人觉得今年的居住状况“更糟糕了”;其余67.4%的人在居住方面没有什么变化。

选择住所时，人们往往会列出很多标准，除了排在榜首的性价比，位列本年度“公众选择住房的十项标准”榜单第二至十位的依次是：价格;交通;周边生活服务，如超市、菜市场等;地段;周边公共服务设施，如学校、医院等;物业管理;房屋品质;离工作单位远近;房屋质量。

而在上一年度，“公众选择住房的十项标准”榜单第一至十位分别为：地段;价格;交通;周边生活服务，如超市、菜市场等;户型;周边公共服务设施，如学校、医院等;性价比;房屋质量;房屋品质;离工作单位远近。

“地段、地段，还是地段。”李嘉诚的这句话被房地产业界和很多购房者奉为金科玉律，风行了好多年。在“中国居住小康指数”调查中，自2017年至2019年，地段亦是连续三年稳居“公众选择住房的十项标准”之首。不过，今年这一情况发生了变化，74.7%的受访者将选择住房最看重的因素投给了“性价比”，比選择“地段”的受访者占比高出31.5个百分点。

“我的理解，地段更多考虑的是房子的升值空间，更多看重它的投资属性。前两年，房价上涨，买房做投资是很多人的主要目的。而性价比其实是个综合平衡的指标，每个人的情况不同，对性价比的理解也不同，但相比地段这个指标，关注性价比，本质上更多地倾向居住属性。”张迪是位房产咨询师，在接受《小康》杂志、中国小康网记者采访时表示，这也从另一个侧面说明了国家坚持“房住不炒”，坚决打击房地产市场投机行为，遏制房价过快上涨取得了显著成效，投机性购房大幅减少，刚需型和改善型购房需求逐渐成为主流。

要不要买房

贝壳研究院近日发布的报告显示， 2020年一季度66座大中城市总体成交套数与成交面积分别为4247万平方米、37万套，累计同比分别下滑28.6%、30.7%，成交规模明显缩量。其中，一、二线城市成交下滑幅度较大，一线城市成交套数同比下滑39.5%，成交面积同比下滑38.4%;二线城市成交套数同比下滑34.9%，成交面积同比下滑31.7%;三、四线城市则成交套数同比下滑17.1%，成交面积同比下滑15.6%。

一季度成交量骤降，合硕机构首席分析师郭毅并不意外，她告诉《小康》杂志、中国小康网记者，从目前的情况看，疫情对于中国房地产市场的影响较为明显的就是成交量下滑，一方面春节期间本来就是购房淡季，再加上疫情防控，大家普遍居家隔离，一季度成交量下滑无法避免。“不过，伴随着国内疫情趋向稳定，3月市场已经明显有所回暖，市场带看量等数据明显回升。”郭毅提醒人们注意，“仔细观察各大楼盘的表现，人们会发现，目前，市场上，尤其是北京市场上，出现了明显分化的状态，一部分项目借助低总价优势或者给出较大价格优惠，成交量取得突破，呈现了较快回暖的趋势，但更多的项目还是处于一个成交比较艰难的情况。”

要不要买房，这个问题一直萦绕在很多人的心头。

为了买到一套适合自己的婚房，孙涛从去年年底就开始转战北京各大楼盘，付出了很多时间、精力和金钱，但就在前不久，他决定推迟买房计划了，原因是因为疫情影响，其所在的公司业务大调整，原本可能的升职加薪泡汤了。

刘海峰也正准备在北京买房，虽然购房计划没有取消，但原来他想买的是500多万的房子，现在看的却都是400多万的房子，首付比例不变，但总价预算降了100万。“因为这段时间，我们夫妻俩工作上都有一些动荡，雪上加霜的是股票和基金投资也亏了不少，不能不缩减预算。”4月初，他选好了一套400多万的房子，各方面条件都可以，唯一的问题就是房东的户口还没有迁走，纠结再三，刘海峰还是放弃了这次交易， “如果有合适的，会继续买。如果没有，就持币观望。”

与孙涛、刘海峰不同，杨丽最近正在为要不要退房而苦恼。杨丽研究生毕业北漂5年，终于在2020年1月初买了一套40多平的小房子，交了15万元的定金。但春节假期刚过，她所在的公司就倒闭了，于是她动起了退房的念头。不过，卖家要求只退10万元定金的做法，让她有些进退两难。

买或不买，都有理由。“2020中国居住小康指数”调查结果显示，63.2%的受访者明确表示不会在今年买房，余下的受访者，12.1%明确表示“会”，24.7%的受访者选择了观望，伺机而动。与上年度相比，明确会在今年买房的受访者占比减少了5.7个百分点。

近三成受访者看跌房价

房价的问题不能不谈。对于2020年中国房地产市场走势，有人看跌也有人涨。“2020中国居住小康指数”调查显示，25.5%的受访者预计今年年内其所在城市房价会上涨，27%的受访者认为会下跌，39.4%的受访者认为不好说，另外还有8.1%的受访者认为维持现状的概率较大。与上年度相比，看跌的人有了明显增加，上涨了9.3个百分点。

不过，从价格角度分析，郭毅并不认为会出现大范围的大幅度降价。理由是，“开发商没有太多价格下调的空间。从开发商公布的年报看，利润率基本上在10%左右。”

张迪对此表示認同，在他看来，在2月、3月，多地、多部门都出台了针对企业层面、交易层面的利好政策，对市场稳定产生了积极作用。

不过，最近的政策调控出现了一个奇怪现象——“新政见光死”。

3月24日，海宁市颁布短期购房“福利”政策，3月25日起一个月内，暂停执行“外地户籍人口限购一套住房”的规定。但3月25日当天，这一政策便宣告取消。新政策存活还不到1天。

此外，河南省驻马店市、广东省广州市、山东省济南市、陕西省宝鸡市也先后颁布了新的楼市政策，均快速被收回。

那么，楼市政策到底会走向何方？郭毅分析认为，从目前看，地方政府主导的宽松是个大趋势。“近期几个城市政策快速被收回，皆是因为触及了中央‘房住不炒的调控底线。在保持调控底线不被突破的基础上，无底线降低人才引进门槛、放松开发商资金管控、加速项目预售等政策在一些城市都得到了放行。针对限购限贷限售进行政策放松可能都会引起中央敏感反应，因为一旦‘房住不炒这个底线被突破，房地产政策大放松，可能引起未来更大的经济泡沫，形成更大的系统性风险。对于这一点中央把握底线的眼光还是比较长远的，态度也是坚决的。”

2020年中国房地产市场接下来会怎么走，在郭毅看来，疫情依然是个重要因素。“疫情对房地产市场影响巨大，主要表现在几个方面：一是相当一部分改善型客群可能关注别墅型产品，因为它具有低密度属性和自然健康居住的状态，可能带来一个别墅需求量的小高峰。对于平层类产品，可能更关注面宽尺度能否保持很好的通风和采光。二是增加考虑在室内能否配备成套型居住状态，比如主卧配备独立卫生间。三是多功能空间的需求增加。疫情期间在家办公，在家学习，相对私密单独的多功能空间需求上升。四是针对室内智能化设备，绿色健康的科技应用可能成为刚需。五是物业服务对生活品质的重要性得到重视。”

（感谢国家统计局统计科学研究所研究室主任吕庆喆提供的支持。）