房地产项目的主要风险点及其防范对策

刘一霖

摘要：从目前我国的房地产项目的发展来看，整体的投资现状还是存在很大的风险的。许多地区房价都已接近“天价”，对于真正想要购房的人，许多楼盘的价格都使其望而却步。而作为房地产投资者也面临着极大的风险，盈利与亏损可能就在一瞬间改变。针对房地产的特性，相关的投资人员也应该对其风险有一定的防范措施。

关键词：房地产项目;风险管理;风险防范

1 房地产项目的主要风险点

1.1 宏观环境风险

1.1.1 政策风险

国家政策的调整对全国各个行业的影响都具有导向性作用。对房地产产业而言，国家及地方政府的政策变动，如产业投资、土地税收、金融政策等宏观政策的变化等，都会直接影响房地产行业的市场环境，商品供求变化，尤其是房地产项目开发周期比较长，因此房地产行业的兴衰受政策影响比较大。

1.1.2 项目开发地域风险

我国沿海地区发达与内陆地区落后的不均衡经济发展状况，在房地产投资上也表现出了巨大反差，加之不同地域存在地理区位、资源、基础设施、政策及市场条件和政治文化等因素的影响，导致不同地域的房地产项目投资的结果也不尽相同，风险差异明显且同样的风险因素在不同地区的表现也各不一样。

1.1.3 自然风险

主要是指由于不可抗力原因，如水灾，火灾、风灾、雪灾，地震、瘟疫等对房地产产业施工工期的延期影响或对施工建筑、工人等造成破坏或伤害的过程，给房地产产业投资带来的经济损失风险。

1.2 市场竞争及融资风险

1.2.1 土地风险

投资房地产，首先要拿地，土地具有不可移动性，土地的地质属性、自然属性、开发与土地的价格会很大程度影响施工成本，土地所处地段的社会经济及地理条件的优劣与该项目房地产商品的价格有着密切的关系。且土地有动工期限的相关规定，会引发房地产业的投资风险。

1.2.2 资金风险

资金风险通常有筹融资风险和银行利率风险。目前阶段，因我国经济发展进入常态化，发展动力由要素驱动和投资驱动逐渐转向创新驱动。金融政策不断调整，信贷政策紧缩，規模也进行了偏向性调整，中小企业融资成为一个普遍难题。房地产开发对银行的融资依赖度高，如资金链短缺就可能造成项目难以完工的重大损失。银行利率的变动会给房地产投资带来较大波动，低利率使得房地产投资成本降低，能够刺激市场，而高利率则反之。资金风险是房地产开发风险的一个重点。

1.2.3 市场竞争决策风险

房地产业的高额利润吸引了大量投资者争先恐后地挤入房地产行业，使得房地产业供给量逐步增大，从供不应求到供大于求，市场供给需求不相匹配，导致了类型相似楼盘销售停滞或者不得不加大宣传推广的成本。同时，还要面临着跨国公司进军我国房地产市场的形势，或是有的地区价格垄断的几家公司进行价格串通的风险，竞争压力日趋激烈。然而，房地产投资最关键在于决策层最后的拍板决定，而投资决策层的最后决策风险主要源于项目前期调研是否专业、充分、深入，可行性研究是否精确到位，预算方案是否精准合理，设计方案是否最优。

1.3 建设期风险

房地产投资建设周期较长，一般来说，建设期风险有施工成本风险和质量管理风险。这期间，不确定性因素较多，如对市场趋势预测的偏差;项目材料预算数量虚增、单价高等因素都会导致成本增加。质量是消费者、房地产企业关注的重要因素。在开发过程中，如果施工管理不到位，户型结构不是最优方案，分包单位偷工减料等，都会导致工程质量验收不过关，增加开发成本。

2 房地产项目风险防范措施

2.1 关注市场动向，提高企业风险意识

在进行房地产项目投资时，投资方要强化风险意识，关注房地产市场变化和相关政策的变动。结合市场动向和相关政策确定投资项目，加强对市场行情的了解，要根据国家政策和消费需求信息开展房地产项目投资活动，有针对性地开展工作，选择合适的房地产项目进行投资，避免发生投资风险，提高企业收益。关注市场动向，房地产企业可以构建专门的房地产项目信息收集体系，以便能够在第一时间掌握国家的相关政策和整体的市场行情，及时有效地对房地产投资项目进行调整和优化，避免由于与国家政策不符导致投资项目失败。对国家政策的分析，要做到全方位多层次考虑，根据市场和国家政策，做好长远的项目投资计划，保证投资效益。

2.2 做好房地产项目投资组合工作

我国房地产项目众多，收益不同，风险也不同，为有效管控房地产项目投资风险，可以对多种类型的房地产项目进行组合投资。投资方在进行房地产项目组合投资时，可以对类型相差较大的项目进行组合，当其中某个类型的项目出现风险时，确保另一个项目的投资能够有效规避风险，进而最大程度地保证投资收益。投资方在对房地产投资项目进行选择组合时，应对项目情况进行全面调查，了解施工企业和项目相关企业的发展情况，保证投资项目的可靠性。资金充足的投资方在进行组合投资时具有较大的优势，能够实现对不同类型项目的投资，不仅能够保证企业资金的流动性，也能实现对投资风险的有效控制。需要注意的是，投资方要树立正确的风险意识，通过对房地产项目进行组合并不能完全防止风险的发生，所以投资方在对项目进行组合投资时，应采取相应的风险控制措施。

2.3 树立调研意识，提高投资项目可靠性

投资方在确定房地产投资项目前，要做到对项目的全面核算和调研，最大程度地提高房地产投资项目的可靠性，避免发生风险。房地产项目影响因素较多，所以投资方要在确认项目前做好充足的调查与研究。投资方可以对投资项目的具体情况和项目的承包企业等进行经济、财务和信誉调查，进行数据分析与核对。投资方还可以聘请专业项目投资人进行讲解评价，全面考量房地产投资项目的整体工作安排与规划，最大程度地提高投资项目的可行性和低风险性。

2.4 加强信息技术应用

近几年，信息化技术的发展为我国很多行业带来了巨大变化，加快了社会的发展与进步。为加强房地产项目投资风险管理，需要加大对信息技术的应用，借助信息化优势及时有效地获取投资项目的信息和国家政策，并通过对收集到的信息和数据进行合理分析，为投资方提供可靠的投资意见。在投资房地产项目时，可构建专门的风险系统，对投资项目进行针对性分析，采取有效的手段与措施，进行合理的安排与规划，保证投资方的项目收益。通过信息化技术的应用，提高风险管理工作的质量和效率，确保项目投资的可靠性。

2.5 提高对保险的重视程度

在房地产项目投资过程中，投资方为了避免企业的经济损失，保证投资收益，通常采用购买保险的方式实现降低和规避风险。投资方可针对不同的房地产投资项目购买不同类型的保险，从而有效降低投资造成的损失，不仅实现投资方资金的流动循环，也保证投资方各项工作能够顺利开展。对保险公司的选择，不同的投资方针对不同类型的投资项目有着不同的挑选规则。资金较为充足的投资方可以选择大型的保险公司进行投保，保证对项目起到有效的保险作用。资金较少的投资方也要根据项目的情况选择保险公司，避免因保险公司的问题出现无法进行风险补偿的情况。投资方对保险公司的规模、行业信誉度以及赔偿金额等情况进行了解，保证购买保险的科学性和有效性，降低投资方的投资损失。

3 结语

总之，房地产在国民经济发展中占据重要位置，对国民经济稳定有重要作用，故要对房地产项目进行分析，对房地产投资进行风险评估。由于投资市场极具特殊性，极大收益伴随着极大风险。房地产开发需要对市场充分调研并识别投资风险，合理安排资金，才能应对各类风险。

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