通化东宝的笑话之房地产业务

如果萬科发一个公告，说要进军胰岛素和糖尿病行业，许多人也许要惊掉下巴，但是一个非房地产行业的上市公司告诉投资者要搞房地产项目（与房地产最佳绝配的字可能就是一个“搞”字），好像也见怪不怪。通化东宝（600867）就是这样一个说搞就搞的公司。

通化东宝有个持股95%的子公司叫通化东宝永健制药有限公司，原厂房地处通化县城边缘地带，随着城市的不断建设，原来的永健制药厂房已不再适合医药生产。为充分利用永健制药原址土地价值，公司2013年12月决定在永健制药原址进行房地产项目开发，东宝的房地产项目就这样开场了。

2013年12月26日，通化东宝永健制药有限公司和公司子公司通化东宝环保建材股份有限公司与通化东宝金弘基房地产开发有限公司签订了投资合作协议，协议约定：通化东宝永健制药有限公司和通化东宝环保建材股份有限公司合计投资5000万元，投资比例为51%：49%，设立通化东宝金弘基房地产开发有限公司通化县第一分公司（以下简称“金弘基一分公司”）。通化东宝金弘基房地产开发有限公司以资质作为出资并负责房地产项目的管理和运转。通化东宝永健制药有限公司和通化东宝环保建材股份有限公司按出资比例享受收益分配，通化东宝金弘基房地产开发有限公司享受一次性固定收入100万元，不再参与收益分配。

项目的名称叫丽景花园住宅小区，总建筑面积45.77万平方米，总投资约9.80亿元，公司为此向两家子公司提供项目借款的总金额为5亿元。项目于2014年5月开工建设，2016年开始销售。

丽景花园位于吉林省通化市通化县快大茂镇同德路2356号，处于通化县城市边缘地带，规划居住户数3162套。值得注意的是，通化县区内人口非常有限，目前仅为24万左右。根据有关媒体报道，通化东宝2013年末发布公告拟投资房地产时，通化市房产均价为3813元/平方米，曾有投资者直言，通化东宝45万平方米的开发面积将会给通化县带来人均2平米的供给，在房地产大鳄都直呼住宅地产难做的背景下，公司要在一个县城的城乡结合部开发这样一个大手笔项目，是否会引发难消化的尴尬？事实是项目的销售比预计的要慢很多，2016年开始销售，4年过去，目前仍有三分之一未出售，2019年销售明显放缓。

2020年2月4日，公司与投资者交流时披露，截至2019年年底大约还有3亿存货，预计2-3年内消化完毕。

笔者认为，该项目为公司自有厂房开发，相对普通住宅开发成本有一定优势，目前约有三分之二已销售完毕，亏损的可能性不大，但考虑销售周期及时间因素，项目最终能跑赢同期贷款利率就不错了。该项目最好的开发方式就是转让地块或与专业地产公司合作，完全没有必要自己开发。

公司房地产业务最大的败笔并非盈利与销售不佳，而是许多以生物制药为主的高管团队，花了许多精力用于自己不擅长的房地产开发行业，完全不是搞房地产，而是搞笑！笔者大胆猜测，公司原胰岛素研发进展缓慢与公司管理团队精力不够集中，不够专注有很大的关系，这才是真正的捡了芝麻丢了西瓜的大愚若智行为。