从人口视角看投资

范曳杉

在今年的相关机构对于国内房价走势分析中，都会特别标注上一句“除深圳外”，原因无他，深圳的房价实在涨速过快，过于“鹤立鸡群”。结合第六次人口普查数据发现，2010到2019年，全国有12个城市的常住人口增量超过100万人，其中深圳高居榜首，2019年常住人口较之10年前增加了301万人。

人口增长就意味着就业和刚需，意味着经济的增长。而随着未来深圳人口的继续流入，居民收入的不断增长，深圳的房价或许还会继续呈现上涨趋势。

这也让我们不得不去深思一番，人口的流入流出对于房价的影响真的有那么大吗？而如果未来我国的人口结构发生变化，老龄化进程加剧，经济会因此受到什么影响吗？是否又会有什么新的投资机遇由此产生呢？

十几年房产超级牛市背后的人口城市化

从1998年房改到2005年，我国的楼市价格基本没有涨过。而2005年过后，长达十几年的楼市大牛市正式拉开了帷幕，其背后最重要的因素，除了居民收入的增加，还有人口城市化的原因。

以北京三环内房价为例，均价从最初的每平米3000-4000元涨到15000-20000元，几年时间涨了4-5倍。2009年，4万亿刺激计划提出之后，楼市均价涨到了4万-5万元，又涨了2-2.5倍。2014-2015年，一线城市放开限购，房价又推升了1倍，每平米涨到了8万-10万元。

同样，在不少深圳人看来，2015年的楼市也绝对是当之无愧的大牛。“330新政”后的4月，新房成交量环比大增136.72%。根据链家数据统计，3月30日至4月28日的近一个月里，深圳二手房成交套数为9777套，同比大涨43.2%。当时全市的房价跟疯了一样，一天一个价，涨价违约，新盘日光，成了刚需者的噩梦。当年的楼市简直是“逼空式上涨”，部分区域涨幅超过40%。

据相关部门的通报口径，深圳当初规划的是到2020年，人口规模是1100万以内。但截至2015年，深圳实际管理人口已突破2000万。如果2015年深圳人口规划是900万，实际人口相当于比规划多了一倍多。

研究数据显示，2010-2018年期间，人口主要向一线、二线城市流入，一、二线城市常住人口增速分别为12.14%、8.85%；三、四线城市人口增速仅为3.43%、3.46%，低于全国人口增速4.06%。而人口迁移既是经济社会发展的结果，也是经济社会发展的关键要素。

人口的流入扩大消费需求，近几年来人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达19%以上，而受限于控人政策，北京的社会消费品零售总额累计增幅仅11.5%。

杭州房價曾经是中国第一高，如今更因有阿里巴巴、海康威视等知名企业而为世人瞩目。杭州现在每年一万多亿的GDP，经常被各种力量称颂为“一线城市”或者“准一线城市”。

而根据国家统计局的数据显示，2019年杭州市新增人口55.4万，是全国新增人口最多的城市。实际上，杭州也是全国少数最近几年房价依然大幅上涨的城市，其背后人口增长的因素不可忽视。

同时，也有不少二线城市堪称宝藏，房价收入比控制得非常合适。以长沙为例，2019全年城镇居民人均可支配收入55211元，比上年增长8.7%，而2020年一月房价同比去年仅上涨4.6%，典型的收入跑赢房价。

研究结果表明，经济发展、居民收入增加、城市化较快，是房价上涨的三大主要因素。以美国为例，二战结束至次贷危机前夕，美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。1946-2006年，住房新开工保持在100万套/年以上，年均153万套；名义房价指数持续正增长，累计上涨24倍、年均增速5.4%，实际房价指数累计上涨121%，核心城市的房价涨幅更高，是跑赢印钞机的少数资产之一。大牛市处于人口和经济稳定增长、城市化较快的时代背景。

最近十几年，中国经济快速发展，城市化加快，绝大多数城市居民财富因为房价的大涨而实现了暴增。以中部省会城市郑州为例，2002年郑州新房价格还只要一千几百元一平米，如今已经涨了10倍。在郑州家有两套住房，这十多年什么都不做，如今轻松实现几百万的身家。如果身在三四线小县城，房价相比当初虽然没有大城市涨得多，但绝大多数也都涨了好几倍。

这十几年的房产大牛市，宛如一场财富盛宴，城市有房居民的财富基本都实现了暴增。有人总结说，这些年从东部到西部、从一线到四线、从省城到县城，除了18线的偏远地区，几乎全部房子都暴涨了。但是，各个地方的房价涨幅也有很大区别，越是在人口聚集的城市，房价涨幅就越大，比如北京、上海、深圳、广州涨幅可能超过20倍，郑州、合肥这样的城市可能涨了10倍，三四线小城市可能涨了三五倍。总之，城市越大，聚集的人口越多，房价涨幅就越大，居民财富增长就更高。

房子“白菜价”城市，人口正大量流出

凡事没有绝对的，在全国各大城市房价暴涨的背后，还有一种像鹤岗这样的“房子白菜价”城市，同样也在吸引着人们的注意。这些城市的房价为什么不涨反跌？因为它的人口正在大量流出。

鹤岗这座城市，之所以会进入我们的视线，主要是源于它走红网络的超低房价和层出不穷的买房故事。去年，鹤岗就因为几万元一套的“白菜价住房”，蹿红于网络，名扬全国，这也使得不少人也动了组团去鹤岗买房的念头。前段时间“3万鹤岗买房2.2万卖了”的小许，更是借此事在微博大刷存在感。

不止是鹤岗，这样的房子在很多城市都出现。云南个旧、黑龙江伊春、甘肃玉门、广西来宾等城市每平米均价在2000元以下的房源非常多。甚至，在去年的时候，伊春一套76平米的房子仅需6.7万，每平米只要881元。

依旧以鹤岗为例，在2005年，城市化率是80.59%，而到了2017年，其城市化率为82.56%，这意味着在十多年的时间里，几乎没有什么人来鹤岗这边定居。这其实也不难理解，年轻人留在当地找不到工作，只好外出打工，而老家又没有新的发展机会，也无法吸引年轻人回到家乡工作。人走了，房价焉能不跌？

上述这些城市其实都是典型的资源枯竭型城市，在此种背景下形成了恶性循环，房价也一跌再跌，甚至连5万元买一套房的“白菜价”都出现了，和北上广等城市房价形成鲜明的对比。

人口是一个城市经济与社会发展的重要基础，充足的人口和持续的人口流入，很大程度上能表明该城市在全国和所在区域中的发展实力，对于当地的经济财政和房地产市场都有正向的促进作用。而那些人口持续流出的城市，可能会面临发展后劲不足的问题。

人，意味着财富

中国是一个拥有14亿人口的大国，人口数量位居世界第一。有人，就意味着财富。

因为看到中国的巨大潜力，提前到中国布局的世界级公司，如今都品尝到了丰收的喜悦。肯德基1987年突破重重阻力，在北京前门开了中国第一家店，开始了它在这个拥有世界最多人口的国家的发展史。如今，全国但凡有大商场的地方，几乎都有肯德基，它的母公司百胜中国2018年收入560亿，70%都是肯德基创造的。

早在1984年，德国大众就进入中国，和上海汽车集团合作成立上海大众汽车有限公司，随后推出了当时最牛的汽车桑塔纳。就是因为大众进入中国市场早，又主打了平民车的路线，渐渐的，随着中国的经济飞速增长，现在大众车已经是满大街都是，人人都可以拥有的车型。大众也因为眼光超前，赚得盆满钵满。

相关数据显示，预计2020年中国休闲食品市场规模将达30000亿元，中国保健食品行业市场规模将突破4500亿元，饮料类零售额将达到2309亿元。可以说，在当下这个时代，错过中国市场，就错过了重要的机会。

这对于任何一个消费公司都是一个不可忽视的重要市场。因为人口众多，中国培育了华为、腾讯、阿里、小米、联想等世界级的公司。如果持有这些公司的股权，或者在上市初期就买了这些公司的股票，都意味着不菲的财富。

过去的40多年里，我国经济迅猛发展，GDP总量超越德、日等西方发达国家，仅次于美国，跃居世界第二位，人均GDP也突破1万美元大关，正式步入中等收入国家行列。

对此，很多经济学家认为，“人口红利”是经济发展的一个重要因素。那么问题也就来了，已经吃了几十年的人口红利，还能再吃多久呢？一旦人口红利结束了，中国经济还能增长多久？

1963-1970年，恰好是我国的第一次婴儿潮，每年出生接近3000万婴儿。下一次的出生高峰，就是他们这一代相对应下一代人口的出生，俗称为回声潮，时间集中在1985-1989年，每年出生人口2500万。

而自1990年之后，中国的人口出生开始逐渐走下坡，持续在1500万左右，虽然近年国家放开二胎限制，但是也仅仅造就了2年的小高峰，达到了1780万，接着又开始在1500万左右徘徊。少儿与老年抚养负担均相对较轻，便创造了有利于经济发展的人口条件，从而形成高储蓄和高投资的宏观经济格局。在改革开放的前40年间，凭借人口转变后的丰富人口红利，我国发挥了廉价劳动力的比较优势，融入国际分工，创造了经济增长奇迹。

近20年来，中国人口增长率逐年下降，平均增长率为0.5%左右，远低于世界平均水平。而中国的人口出生率也是呈现着下降趋势，这也说明中国人口中新鲜血液注入后劲不足。

早在多年之前，李克强总理就曾直言：“中国过去30年取得的巨大成就，很大程度上是靠‘人口红利，也就是中国人的勤劳。”

他说：“但如今的中国已经进入中等收入国家，劳动力成本也在不断提高，再持续依靠‘人口红利可能难以为继。说到底，要保持中国经济持续健康发展，越过中等收入陷阱，还是要最大限度释放‘人才的‘红利。”

教育部公布的数据显示，2020年应届高校毕业生达到874万。据预测，到2030年，我国大专及以上受教育程度的劳动力规模将达3亿，占全部劳动年龄人口的三分之一，这一数字到2050年将达5亿。这意味着，我国未来将拥有全球最大规模受过高等教育的劳动者群体。

高素质的人口将推动中国“第二次人口红利”，这其中，又蕴含多少投资机会？

人口老龄化之后的投资理财

当然，中国目前也面临巨大的问题——人口老龄化。

相关数据预测，截至2025年中国老年人口或将达到 2.8亿，占总人口的18.47%；2050年达到4.12亿，占总人口的27.43%。如此庞大数量的老龄人口，除了会影响房地产市场，也必然会对未来的投资市场产生影响。

《金融时报》指出，人口老龄化的趋势必然会促使居民提高对保险的要求。而对于大多数人来说，养老相关的保险就是“五险一金”，但是，仅靠养老金，你的晚年生活真的够花吗？“五险一金”足够支撑一个完整的养老体系吗？显然不能。

东方红资管提出，一个成熟的养老体系包括3个部分：国家社会养老金、企业年金、个人商业养老金。除了前两者是来自国家、企业的福利政策之外，最后一项也是有着无可取代的好处和投资价值。

東兴证券近期的研报中指出，老龄化的加剧也会促使人们愈发地注重健康和养生，特别是老年人生病和受伤的概率，也会随着体质的衰老而增大，医疗、医药等领域也将会是一个值得关注的投资。

相关数据显示，1978年以来，我国的医药行业一直都处于一个高速发展的阶段。1992年至2002年日经指数下跌25.6%，而同期的医药指数则上涨92%。2004年12月31日至2019年7月17日，在中证全指的10个一级行业中，全指医药排在第2位，累计涨幅达到815%。

在人口老龄化不断加深的背景之下，医疗指数更是兼具了防御和成长的双重属性，而在A股市场上，医药也是个具备长期成长潜力，在投资市场上受到重视的突出行业。

相关人士也指出，尽管医药行业的发展前景被看好，但对于普通投资者来说，研究医疗个股却并不是什么简单的事情。毕竟，医疗健康行业自带知识晦涩难懂的天然壁垒，与其胡乱摸索，不如选择投资一些医疗卫生类的基金。

除此之外，光大证券在借鉴日本市场经验时指出，人口老龄化必然会形成一个养老体系，凡是与养老沾上关系的产业也毫无疑问会焕发新的商机，比如养老院、老人护理、老年保健、轮椅、拐杖等行业和产品，其相关投资也将迎来黄金发展期。