房地产成本造价全过程控制与管理分析

林璐璐

1 引言

房地产作为当今发展最为迅速的建设性行业，开展成本造价全进程的管控是必须也是其极为关键的工作环节。因此，房地产开发企业需要从工程的每一个阶段入手，全面贯彻落实规范化的成本造价管控，从而有效的将工程建设成本的投入控制一个相对合理且科学的范畴之内，进而让房地产开发企业可以在竞争日益白热化的专业市场中占据一席之地。

2 房地产开发企业开展全程成本管控的重要性解析

2.1 成本管控的开展模式

针对于房地产开发公司的工程项目运作而言，成本管控是当中极为关键的组成部分。成本管控是房地产开发公司在项目开展前期的重要演算标准，同时通过深度的结合企业的管控体制充分的贯彻落实，从而更好的实现企业的管控目标。房地产开发公司在开展成本管控工作时，需要对所有阶段的成本管控目标进行有效的明晰，对于整个管控进程当中隐藏的影响环节展整体化的解析，进而更好的在所有部门的职责范畴内开展项目成本管控。

2.2 成本管控的重要性

房地产开发项目在建设的过程当中往往需要大量成本的投入，这其中包括有土地资源费用、工程建设费用以及人力成本费用等，因为房地产开发公司的成本管控工作的开展具有很强的专业性，这也就要求相关的企业在开展的进程当中需要增强相关的管控力度。特别是房地产开发公司倘若想要进一步提升自身的管控水准，那么就需要先从成本管控环节进行着手，从而为房地产企业财务体系的全面完善提供优异的保障，从而让企业在项目中可以获取更佳的经济收益。

3 房地产项目规划阶段的工程造价管控

3.1 确立科学化的开展规模

目前伴随着我国城市化建设的全面推进，现阶段我国土地资源也变得日益紧缺，所以这直接造成了土地成本的整体上涨。因此，在房地产项目规划阶段全面探究国家的投资以及产业等相关政策就显得特别关键，在规划阶段还需要充分的考虑项目用地条件、交通环境条件以及电力供应等社会因素的整体化影响。依据现阶段市场和已有的技术水准，进一步提升整体的资金运作能力，从而更好确定科学化的开展规模。

3.2 挑选合理方式、做好投资预算

投资预估是房地产项目开展规模、建设规划以及项目进度安排的所有流程中所需要资金投入总额的确定。房地产项目的投资预估包括了土地资源费用、移民迁移补偿费用、管控成本、施工建设成本以及财务成本等。

3.3 房地产项目的财务评估

依据整体项目的投资预估，编制专业的财务表单，解析项目的盈利前景以及各种不确定性的风险因素，最终完成与项目实际深入结合的可行性探究报告，进而为项目的决策提供有力的依据。

4 房地产项目设计阶段的工程造价管控

4.1 设计方案需要兼顾技术成熟性和投入科学性

投入科学性要求房地产项目的整体成本投入要尽可能的保持最低，不过倘若一味的追求最低的成本投入，也往往会造成整体建设水准的降低。所以，需要积极运用价值解析方式，通过运用相对有限的投资来达到高水准的功能。在大力推进绿色建筑发展的新阶段，节能、环保等相对成熟的建设技术也逐渐成为现阶段房地产项目主打的卖点。

4.2 住宅小区的筹划设计方案

住宅小区的筹划是住宅类房地产项目评估的核心构成环节，相关的规划方案需要依照社区的基本功能为基础，全面的考虑建筑的特性、目的、以及核心客户的居住习惯，从而更科学化的安置住宅、道路、绿化园林等，进而在最大程度上提升土地的综合运用率。通常的评判指标包括有建筑密度、居住面积密度以及小区绿化占比等。如下表1，为某一小区的整体工程建设投资概算表。

表1 住宅楼工程投资概算表

5 房地产项目招投标阶段的工程造价管控

房地产项目招投标需要严格的遵循公平、公正、公开的基本原则。在开展统一招标的前期，需要全面的审核投标建设企业的资质和实力，有效的规避皮包公司最终中标的问题发生。

5.1 做好招标文件的编制

相关房地产想的成本负责人需要收集、整理、解析、汇总各类具有参考价值的数据以及信息，从而对于项目成本的所有影响因素展开判别、预测、解析和评判，然后在开展招标文件的编制。而在招标文件编制的过程当中，需要充分的依照现阶段我国规定的编译标准来深入的开展，从而更好的保障招标文件的合法性与规范性。如下表2 为建筑设计招标评分的统一评判标准。

表2 建筑设计招标评分基本标准

5.2 合理竞价者中标

目前，工程体量清单的开展和合理的竞价投标，业主需放弃盲目的探寻所谓的最低价，从而更好的规避投标的企业的恶意竞争所导致的不合理低价产生。而所谓的合理低价便是在充分保障品质以及工期的前提之下展开的科学化定价。这需要全面化的运算整体的施工成本，同时还需要保障实际利润的管控，进而管控成本达到相对科学的价格范围内。

5.3 增强合同的深度管控

现阶段，伴随着合同规范化条例的陆续实施，也让房地产项目合同的签订以及具体内容的规范真正的实现了有法可依。特别是当施工企业提出赔偿请求时，需要充分的解析赔偿是否真的合理合法，赔偿金额的运算是否准确。而依据有关的合同款项，建设商可以反诉并且积极运用合同中的条例，从而更好的达到深度管控项目投资的目的。

6 房地产项目施工阶段的工程造价管控

6.1 做好前期设计规划的调控

因为建设环境的实时变化以及某些人为性因素，往往项目施工前期的整体设计规划，需要在实际的施工中进行微调操作。而这样的调控需要尽可能的在施工的初期阶段开展，这样会对于工程造价的影响降低到最小。这就需要相关的工程造价造价监管人员需要与施工部门展开密切的沟通交流，确保相关的施工调整可以与成本投入预算的调控做到同步。

6.2 有效的利用现场签证

现场签证是房地产项目施工阶段中签订合同的重要补救方法，也是结合施工实际情况的实时调整模式。现场签证所指的是在施工阶段因为各种不确定因为是导致工程施工总量以及施工中所运用原材质的价格差调控的书面依据。这样的价格变动问题也是项目成本管控中的一项重要工作环节，所以要对应现场签证的监督是管控项目结束金额的重要方式。同时在此工作开展进程中，需要特别注意以下两个方面。

第一，需要安置现场签证会签的评审流程，房地产项目的管控人员需要进一步明晰自身的工作职，特别是需要专业的签证人员以及审计工作人员参与到其中。

第二，签证的运用需要充分的保障其的及时性，并且需要和签证的规划图纸保持高度的一致性。例如对于一个普通的签证，倘若项目无法精准的反映，那么就需要在图纸中附上相关的签证。签证中所包括的费用尤其是相对隐蔽的工作签证，应需造价工程师和监管工程师同步开启隐藏操作，同时需经相关的部门审批完成之后方可开展项目的施工，从而更好的规避后期在装修阶段可以更好的通过；吊顶、水电管道路的铺设、消防喷淋等工作的开展，施工一方通常需要借助现场签证的整体需求以及施工单位的确认。

6.3 整合初始资料，保障施工资料的完整无误

在开展施工的进程当中，应当进一步要求施工监理充分的展开监理的整体职能，充分的实施投资管控、合同管控以及信息管控，在第一时间有效的简短施工团队开展各种变更以及签字的相关手续；同时需要充分执行首个价格落后的物资价格管控流程，第一时间选购优异的会计信息；同时还需要特别注意加强项目有关的签证文件的收集和整理，充分的保障施工现场资料的完善性，为工程建设完成的后期总结提供充足的科学依据。

7 房地产项目结算阶段的工程造价管控

7.1 多次复核，健全结算审计制度

现阶段，往往很多的房地产公司的项目结算大都是通过中介公司委托来开展的。而通常建设单位为了更好的减少成本费用的支出，往往会出现报价需要的问题出现。所以这也就要求相关的结算审计团队，进一步加强结算阶段的多次价格复审。同时需要进一步建立健全结算审计制度，从而真正的将相关的结算工作落实到人，进而更好的促进相关结算工作人员的工作责任心。

7.2 充分履行合约，兑现承诺

当房地产项目完成结算后，需要对于管控成本目标开展解析和安置，同时在现场设计品质、监管单位、设计单位的签证管控、工程施工品质以及施工进度等环节展开项目成本管控的整体化解析，从而可以更好的依据合同的规定给予一定的处罚。

8 结束语

综上所述，为了进一步实现项目初期的收益指标，房地产开发项目则需要配备优异的管控团队以及科学化的组织，同时在整个项目施工的进程当中也要深度的贯彻落实项目的成本管控。而成本管控的核心在于对决策的周密把控，对于初期的筹划阶段展开流程化管控，在招投标和合同签订阶段要充分的按照法律法规以及相关政策展开规范化的管控，同时在施工和后期结算阶段也需要按照合同的签订条款来严格的把控各个流程的成本运用。只有如此，才可以更好的实现房地产项目成本造价的深度管控，从而更好的保障项目初期收益指标的完美实现。