生态宜居建设背景下长春市莲花山商品住宅供求关系的研究

田文波 刘惠莹

吉林建筑大学

1 长春市莲花山的生态宜居建设背景

莲花山生态旅游度假区，位于长春主城区东部，长吉两地间，为“长东北开发开放先导区”，原隶属于二道区，2011年初独立成为区。莲花山生态旅游度假区西邻二道及经开区，南邻净月区；在建地铁2号线东延线可从经开区直达莲花山生态旅游度假区，可直接缩短经开区与莲花山生态旅游度假区的空间距离。

2007年4月，吉林省政府批准成立了“长春莲花山生态旅游度假区”，2008 年10 月，长春市政府将莲花山地区列入“长东北开发开放先导区”。2009年，与长东北区一道列入国家图们江区域合作规划范围，享有先行先试等优惠政策。计划利用10年时间，使这里的地区生产总值突破150亿元，旅游度假服务人口达到20万人次，将莲花山区域建成中国北方宜居、宜商、宜休、宜乐的示范区，国内一流、国际著名的休闲度假胜地和东北亚国际交流基地。

莲花山对石头口门水库及一、二级水源保护区依法实行最严格的保护。对区域内水系进行清洁化、景观化改造。率先进行大黑山森林带的生态连续性、生物多样性改造，保护森林生态资源，大面积退耕还林、还湿地，逐步改造与美化林相，增加林地面积，保护地表植被，防治水体污染，消除火灾隐患，保持与增强区域可持续发展能力。提升产业层级。

以现代服务业为发展方向，以旅游、商贸、生态为三大核心产业，优先发展商务会议、生态旅游、宜居地产，全力打造国际中央休闲区、高端时尚运动中心、国际商务会议中心、长吉一体化都市服务中心、长春绿色宜居中心五大产业体系，使之成为长春市产业转型升级的重要载体。推进城乡双向一体化。围绕长吉一体化目标，引导水源保护地、退耕还林还湿地建设区域内的失地农民进城就业安居；高标准、快速推进莲花山区域生态宜居建设，尽快形成劝农宜居核、英俊都市服务核两个生态宜居新组团，聚集人气、商气、文气，成为长春建设生态宜居城市的重要突破口。

2 莲花山商品住宅供求关系状况

2.1 区域商住用地土地供求情况

2011 年林溪雅筑项目首进莲花山，2013～2016 年为土地供应空窗期，2017 年莲花山区域土地供应成交集中，品牌房企力旺、世茂、澳海、金鹰等纷纷拿地进驻，从而提升了莲花山土地市场热度，成交价格也有所上涨。

2017 年1 月～2019 年8 月25 日莲花山区成交18 宗商住用地，其中宇龙雾开河大街地块以楼面地价2989 元/平方米获取，溢价233%；澳海富春山居地块以楼面地价1416元/平方米获取，溢价73%；2019年1～8月25日莲花山区无经营性用地成交，9月26 日预计出让五宗商住地块，均临近莲花山管委会，总建面约84.62万平。

由此可以得出莲花山的土地成交情况与成交楼面价与长春市的关系度较低。具有一定的区域独特性。

图1 2014年～2019年8月25日莲花山区经营性用地供求价

2.2 商品住宅市场供求状况

2012年林溪雅筑入市，2012～2013年集中供应，土地市场呈现供大于求态势；2014～2016 年区域无供应量，库存持续去化。2017 年恒大收购林溪雅筑项目，大幅供应，供求比4.24：1；2018年澳海富春山居入市，供求价为近5 年峰值，供应17.73 万平方米，同比上升78.91%；成交11.80 万平方米，同比上升404%；成交价8233 元/平方米，同比上升17.51%；2019 年1 月～8 月25 日，莲花山区供应4.99 万平方米，同比下降35.03%；成交8.01 万平方米，同比上升38.82%；成交均价7811 元/平方米，同比上升5.45%。

由此可以得出，2017～2019 年三年土地供求现状基本可平衡，房价的成交均价与长春市房价浮动基本一致处于平缓上涨状态，在土地成交市场的良性供求现状引导下，商品住宅价格也健康稳定的发展。

图2 2011年～2019年8月25日莲花山区商品住宅市场供求表现

2.3 商品住宅成交面积段供求关系状况

2017 年～2019 年8 月25 日，莲花山区成交主力结构以改善类120m2～140m2为主，2019 年120m2～140m2产品占比39.89%，对比2018 年，提升13 个百分点；140m2～160m2产品占比12.06%；160m2～180m2产品占比11.70%。其中2017 年300m2以上的面积出现了供远低于求的情况，2018 年200m2～240m2面积段出现了供远大于求得情况，120m2～180m2的面积段商品住宅连续3年处于供求比稳定状态，高需求高供给，在此合理状态下状态下，居民的成交面积逐步的提高，180m2～240m2的面积段需求有明显的增加（见表1）。

表1 2017～2019年1～8月25日住宅各面积段产品成交占比及供求比

3 优化莲花山住宅供求关系的建议

3.1 宏观层面：持续加强与落实莲花山生态宜居建设

在莲花山在生态宜居建设背景下，居民以度假、康体、养老为目的建设开发热情与居民购房热情都在不断增长。这一切均得益于人们对于良好居住环境的期待。主要持续加强不放松对于莲花山生态宜居的建设才能保证未来的莲花山房地产市场健康稳定持续的发展。

近三年莲花山成交的土地主要集中于住宅用地，住宅用地开发效率快，生态建设项目应有相应提速，随着居住人口的不断增多带来的潜在环境威胁，政府也应在生态保护方面加大投资，如对石头口门水库的水源保护，天然次生林地在度假旅游建设方面的适度合理开发。

3.2 中观层面：适当加快莲完善花山配套建设

在研究中发现莲花山居住区已售房源入住率较低，主要原因由于周边配套尚有待完善，2017～2019年出让土地主要以居住用地为主，商业商务文化等用地相对较少。已出让的商业用地和已划拨市政配套用地开发开发进度相对较缓；公共交通与轨道交通建设不完善。使得除原址回迁的居民外，其他外来居民尚无法长期入住。加快完善商业及市政配套设施不仅有利于提高莲花山的居民入住率，使居民的生活更加便利舒适，交通设施的完善也有利于外来游客的输入，增加莲花山的经济效益。

3.3 微观层面：按需求调整住宅面积段供应

莲花山市场以小面积低总价改善类产品为主导，大面积改善产品为辅。居民对于120m2～180m2的面积段商品住宅在近3年处于高供给高需求的供给平稳状态，在此状态下，居民的成交面积逐步的提高。180～240m2的面积段需求有明显的增加。未来趋势建设单位可以适当增加优质改善型商品住宅的供应，适当增加180m2～240m2的面积段房源。减小80m2～100m2面积段的供给可以避免未来小面积房源的库存，一定程度上加快去化率。