摘要:回顾近十年深圳土拍市场,自2010年后深圳住宅用地供应面积逐年减少,直到2017年深圳可售住宅用地创下历年以来的最低值——零供应,此后连续3年可售住宅用地零供应,导致深圳土地市场极度饥渴。2019年6月24日,号称深圳“史诗级”土地拍卖在深圳土地房产交易中心举行,这也是近20年来深圳土拍市场上最大数量的一次住宅用地集中供应,深圳土供市场可谓久旱逢甘霖。在土拍狂欢之后,深圳的房地产市场未来的走向令人关注。
关键词:深圳;土地市场;住宅用地
中图分类号:F293 文献标识码:B
文章编号:1001-9138-(2020)01-0023-26 收稿日期:2019-10-27
作者简介:肖良生,博士/资深研究员,现供职于华侨城创新研究院,长期从事宏观经济、国土房产、城市规划研究。
2019年6月24日,号称深圳“史诗级”土地拍卖在深圳土地房产交易中心举行,这也是近20年来深圳土拍市场上最大数量的一次住宅用地集中供应,深圳土供市场可谓久旱逢甘霖。房企喜出望外,73家重量级企业参加竞拍,竞拍保证金达到史无前例的1100亿元。5幅住宅用地均达到最高土拍限价,成交总价达223.84亿元,若不是因需要配建人才房的限制,深圳土拍必定超过4月23日的228亿元的武汉土拍,成为2019年城市单日成交金额冠军。
土拍狂欢之后,深圳的房地产市场将有什么变化?我认为:深圳未来房地产市场发展将呈以下十大趋势。
趋势一:土地是财富之母,房地产仍然是香饽饽
马克思在《资本论》中引用了古典经济学家威廉·配第的观点——劳动是财富之父,土地是财富之母。虽然过去几百年了,但威廉·配第的论断放在土地稀缺的深圳仍然是成立的。深圳的高科技的确独领风骚,但深圳一个突出的经济现象是土地稀缺,稀缺意味着市场机会,资本一定会流向稀缺的地方。房地产仍然是香饽饽,房地产赚钱能力仍然很强。深圳青年才俊云集,中产迅速扩大,购买力旺盛,在深圳开发房地产几乎从来没有人亏过。万科董事长郁亮今年初表态:没有找到比房地产更赚钱的行业。土地稀缺,住宅供应有限,供需矛盾将持续很长时间。
趋势二:房住不炒趋势不变,调控政策坚决不放松
本次拍卖土地,全部达到最高限价。最快的光明A510-0152地块,5秒即冲到最高限价,简直有迅雷不及掩耳之势。天下武功,唯快不破,电建地产以闪电般速度拿下这块地,拍卖现场一片哗然,难道是调控政策松动了?其实并非如此。拍卖这5个地块,既限制最低起拍价,也限制最高价,仍然坚定执行限售3年的规定,表明政府不希望再出现地价带动房价上涨的情况。
本次土拍采用“单竞双限”,在拍卖地价冲顶后,竞争贡献人才房面积,使得开发商可售面积压缩,进而使可售商品房的地价成本抬升,所以,开发商需要算好这笔成本账才能勇敢举牌。
趋势三:安居工程坚定不移,配建人才房成为新常态
根据《深圳市住房保障发展“十三五”规划》,“十三五”全市计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套,其中人才住房不少于30万套,这几乎相当于特区成立30多年以来建设的政策性住房总和,也超出了“十二五”期间全市开工的商品房数量。这对于政府来说,压力不小。
本次土拍5宗土地,无一例外要求配建人才房。竞人才房面积也十分激烈,最高的龙华地块,人才房面积比初始面积增加了160%以上,达3.67万平方米。更可喜的是,5宗地块上原本要求配建初始面积93470平方米的人才住房,最终提高到了147760平方米,超过初始计划配建人才住房面积58%,约占总建筑面积21%。按深圳住宅中位数50平方米概算,本次土拍至少可以配建2955套人才房。深圳的安居工程坚定不移推进,今后土拍,配建人才房将成为新常态。值得注意的是,政策规定,带有保障房的楼盘,不准通过建围墙等方式隔离保障房住户,本次土拍项目都将受这一新规约束,以此约束房企歧视性区别开发。
趋势四:调控政策还有腾挪空间,未来土地政策将适度灵活
饱受吐槽的房地产备案限价问题,在这次土拍中得以缓解。为调动市场积极性,本次土拍在新房限价备案方面略有调整。此次不再限制楼盘销售价格,也未要求现楼销售(要求商品住宅限售3年,不得捆绑精装修销售)。虽然届时对新房销售也会进行价格审批,但比在卖地时限制销售价已经灵活很多,这足以使房企产生很大的想象空间,也是众多房企奋力一博的原因所在。房地产调控工具箱里还有不少工具,哪些是要收紧的?哪些可以适度放松?怎样更有利于经济的发展?房地产调控还有很大的腾挪空间。
趋势五:政府态度务实,土地政策微调,关键时期托底经济发展
中美贸易战,深圳首当其冲受影响。有人调侃美国发动的贸易战是和深圳市南山区粤海街道办的贸易战,虽是笑谈,但也一定程度反映此次贸易战对深圳的严重影响。深圳一次性推出5块居住用地,从侧面表明,即便以高科技为产业核心的深圳也离不开房地产投资。2018年,南山区GDP增幅仅4.5%,主要是受到中兴通讯减产影响。2019年华为遇阻,中美贸易战和科技战持续扩大,对深圳GDP影响巨大。在这种局面下,既要坚持楼市调控方向不变,又要使房地产在一定限度内适度繁荣,对土地政策微调,完全符合经济发展需要。如果未来经济发展形势更严峻,政策是否会进一步微调?我们拭目以待。
趋势六:土地稀缺致地价坚挺向上,未来房企更需苦练内功、精耕细作
此次“宇宙中心”龙华仍然房企必争之地,龙华地块的竞争可以用“惨烈”两字来形容。华侨城和中海、龙光、金茂经過一个多小时大战140多个回合,华侨城最先拍至最高限价65.85亿元,但在配建人才房竞争中,可能考虑成本难以覆盖,最后花落龙光地产。龙光以65.85亿元取得龙华民治A817-0609宗地,配建36700平方米人才房。龙光此次拿地可售楼面价高达6.7万元/平方米,和现售的龙华房价基本持平,无疑“面粉贵过面包”。如图1所示。
土拍结束后,几家欢喜几家愁,但冷静下来思量,拿到地的说不定比没拿到地的压力更大。如此高昂的地价,将来如何平衡成本实现收益?以龙华地块为例,将来要卖到“10万+”的单价、全面被豪宅化的龙华楼市,对于房产刚需而言是喜是悲?
当然,办法不是没有。房企一方面可以用时间换空间,通过延长开发时间来获取未来房价上涨的空间;另一方通过精耕细作,提高产品的质量,追求溢价收益;进而对管理成本、资金成本、建安成本、推广成本等进行精细管理压缩成本。不过,遗憾的是,土地出让政策已经限定了要求1年内开发,3-4年内竣工,这又给房企提出了更为严峻的挑战。随着深圳可建设用地不断减少,房企必须苦练内功,压缩成本,以保证收益。
趋势七:深圳楼市被强刺激,相关片区成交将日益活跃,房价略有波动
5宗土地拍卖结果出来后,市场期望值快速上升,相关片区房价应声而涨。近日,多地已有中介反映业主要求调整挂牌价格。龙华某中介公司黄大为已经忙了一天:“现在业主的心态突然强势多了,要求把单价调整到11万元以上,我的十几个客户都来电要求提价,地价都涨到6.7万元/平方米了,房价肯定要上12万元了。”
这次5块地分别在宝安、龙华、光明、坪山,这些传统认为的关外地区,特别是光明、坪山等地,以往房企都不太关注,区域房价地价长期处于洼地,这次土拍把价格洼地迅速填平。尽管政府在制度设计上尽可能避免土拍带动房价,但市场是灵敏的,土拍拉动房价的趋势是必然的,但增幅有限。
趋势八:刚需上车要及时,莫待涨起徒悲伤
“今天爱理不理、明天高攀不起”,这就是深圳的楼市。对于房产刚需客来说,关内太贵,关外太偏。在这种左右矛盾的抉择心理中,时间过去了,机会过去了。本次土拍中,中海光明地块,可售楼面价高达4.22万元/平方米,电建光明地块4.28万元/平方米也几乎和在售项目的房价持平,按照速算法,将来这两块地上的新房,目测应不低于8万元/平方米。光明、坪山甚至盐田,刚需上车要及时,莫待涨起徒悲伤。
趋势九:人口持续净流入趋势不变,刚需不断积累叠加致使房价刚性上扬
深圳到底有多少人?这是一个很难回答的问题。根据官方的统计,深圳常住人口1302.66万人,实际管理人口超过2000万人。根据“广东移动大数据应用创新中心”发布的“基于移动大数据的深圳市人口统计研究报告”,2017年11月,每天生活在深圳的人数都超过了2500万,平均达到了2567.2万人。如图2所示。
连续四年人口净流入,来了就是深圳人。人来了,基本的衣、食、住、行需要解决。对于住的基本生活需求,大量新增租房会推高房租,大量新增刚需会推高房价。尽管深圳有非常严厉的“深八条”和“731新政”等刚性调控措施,但刚需的积累在以更快的速度增加,使深圳的房地产供应显得力不从心,供需矛盾较为尖锐,房价在很长一段时间内刚性上扬,房企仍然可以大有作为。
趋势十:新增供量趋势看好,供需矛盾适度缓和
本次土拍5宗住宅用地,建筑面積达689680平方米,按深圳住宅中位数概算,未来可以新增住宅供应13793套。以1年内动工,3年内竣工投入市场测算(不排除个别房企提前完工),所以未来3-4年,新增商品房供给和新增保障房供给都会有很好的市场表现,可适当缓和供需矛盾。加之,今年下半年,大概率还会增加土地供给。有节奏的持续供地,既可以平抑房价,又能缓解住宅紧张,还能拉动就业和相关行业,可谓一举三得。
深圳房地产市场竞争日益白热化,新趋势下房企将如何选择?一方面要正视房企之间的竞争,持拓展项目,精耕深圳,不断研发出更适销对路的产品;另一方面,要苦练内功,强化管理,压缩管理成本,优化工作效率,使企业更有竞争力。
群雄逐鹿,胜者为王。深圳是一个移民城市,更是一个追梦的城市。房企成就了人们的安居梦想,城市成就了卓越的房企。这,就是深圳的城市性格。