如何加快推进“安置房”不动产权证办理

王勇 胡渝清

摘要：拆迁安置还房不同于普通商品房，由于各种客观原因导致大量的安置户长时间不能领取到不动产权证，形成社会安全隐患。以重庆市南岸区为例，约有3万多户安置房未办理产权证，最长的已超过10年。重庆市南岸不动产登记中心对辖区内未办理安置房产权证的相关问题进行梳理和分析，并提出相关解决思路。

关键词：拆迁安置;不动产登记;产权证书

中图分类号：F293 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2020）01-0054-56 收稿日期：2019-12-15

随着重庆市城市化进程的不断加快，对农村集体土地征地拆迁安置和国有土地的房屋征收安置还房（以下统称安置房）越来越多。由于拆迁安置房不同于普通商品房，该类房屋登记除受法律、法规的规范之外，还要受当地政府和相关部门的地方政策约束。因此，由于各种客观原因导致大量的安置户长时间不能领取到不动产权证，容易形成社会稳定的隐患。以重庆市南岸区为例，目前初步估计约有3万多户安置房未办理产权证，最长的已超过10年。为此，重庆市南岸不动产登记中心（以下简称中心）在“不忘初心，牢记使命”主题教育中，组织专人对辖区内未办理安置房产权证的相关问题进行了梳理和分析，并提出了相关解决思路。

中心对辖区内未能办理产权证的安置房首先进行了初步统计和归类分析，结合上访群众提供的相关资料及走访调研部分安置机构，并与主管部门进行了沟通，发现主要存在以下问题：一是安置主体与安置房产权人不一致。以南岸区为例，征收征用安置主体与安置房产权人不一致的情况大量存在。一般情况下，安置主体多为市、区两级政府平台单位，例如市级单位有重庆市土地储备中心、重庆市地产集团、重庆市城投集团;区级单位有南岸区房屋征收中心，主要负责国有土地的房屋征收，南岸区征地办公室和经开区征地服务中心，主要负责集体土地的征用，还有南岸区土地储备中心、南岸区隧道办、南滨路管委会、南区CBD中央商务区管委会、南岸区枢纽办、南坪商圈、广阳岛管委会等机关事业单位。另外，还有各区级平台的下属企业单位，如南发城建集团、茶园工业建设有限公司、广阳岛置业公司等。而拆迁安置房的建设一般是开发企业承担开发，建设完工后经竣工验收，由开发企业到登记机构申请办理了不动产初始登记，取得产权证书后移交给相关平台单位，这就导致了拆迁安置协议上甲方即安置方是平台单位，而不是开发企业，造成征收征用安置主体与安置房产权人不一致的情况，并且南岸区安置房源还存在着平台单位相互调换房源的情况，更导致安置房源的产权混乱。二是安置房涉及费用结算和税费缴纳相关单位意见不统一，互相推诿，导致安置房产权登记无法推进。平台单位购买了安置房，在后期与开发企业就房款结算，涉及大修基金及契税等费用核定上存在不一致意见，相互推诿指责，导致安置房迟迟无法交付，安置户无法及时入住，并且无法申请不动产登记。三是征收征用的安置方式多样化导致拆迁安置还房不动产登记无法顺利开展。在实际工作上实施拆迁安置工作时，存在多种安置方式，如现房安置、货币安置后回购、定向商品房安置等。不同的安置方式在办理不动产登记时造成申请资料缺失或有误，导致无法及时办理不动产权证。四是安置房建设滞后影响安置户入住。这类情况在很多城市都存在，造成这种后果主要是开发企业资金链断裂，后续建设资金无法如期到位，或者是相关建设税费未缴纳或未缴清，不能竣工验收，因此安置房也无法如期竣工交付，安置户无法及时入住，办理不动产权证更是遥遥无期。五是征收征用被安置人存在产权纠纷和产权来源不明导致安置房不动产登记无法进行。在征收或征用前，有单位房产权安置给单位职工的，有离婚析产的，有继承纠纷的，有原房存在买卖关系的，有家庭成员对房产有争议的，存在大量的产权纠纷和产权来源不明情况，严重影响安置房不动产权证办理。六是有对合法产权和不合法产权认定不一致。在实施征收或征用时，业主单位与安置户对房屋的合法产权面积存在较大争议，无法达成征收征用补偿协议和安置还房协议，影响不动产权证的办理。

针对以上问题和原因分析，笔者认为，为了确保被安置群众的合法权益，可以考虑从两个方面来化解：

一方面，政府应该加强统筹协调，简化登记手续，加大对安置房办证力度。涉及安置房办证，有历史遗留原因，有业主单位原因，有安置户原因，但本着尊重历史，依法合规，化解信访矛盾和服务群众的原则，加快推进安置房办证工作。第一，由政府或主管部门统筹安排部署，从为民办实事出发，政府或征收征用主管部门主导，整体一盘棋，统一制定安置房办证的政策和办法，成立专门的安置房办证联合工作办公室，研究可行性方案，确定办证工作各个环节的责任部门，分工负责，设立问责机制，推动安置房办证申请登记工作顺利开展。第二，对征收征用安置主体与安置房产权人不一致的，由征收或征用主管部门行文确认相关征收征用安置主体，提供团购协议或调换房源批文等能证明产权来源材料，申请人直接持相关材料向登记机构申请安置房不动产登记，经登记机构审查征收征用安置主体与安置房产权人的产权来源关系无误后受理登记。第三，涉及大修基金及契税等费用缴纳问题，由征收征用安置主体清理，列出费用明细，确定缴纳的主体责任，尽快完清税费清缴，或由政府或征收征用主管部门主导，通过挂帐、先缴后返等方式完清费用，消除安置还房申请不动产登记障碍。第四，对多种安置方式存在的历史现状，由征收征用主管部门行文确认其安置方式，按照其现有的现房安置或货币回购安置模式，确认安置户购房资格和享受安置还房优惠政策。第五，对于未建成或未竣工的安置房，由建设主管部门督促建设单位加快工程建設，如期竣工交付。对于已建成未竣工验收的，由政府牵头，按照市政府两证遗留问题政策，组织规划和自然资源局、住房和城乡建设委员会、发展改革委员会等部门联合审批，集体会签，在符合相关要求的情况下，对该安置房项目进行建设工程规划核实确认，建设工程质量验收和消防竣工验收，联合会审同意其申请不动产初始登记，同时进行安置户入住和安置房办证前期准备工作。第六，关于合法产权和不合法产权的面积问题，由征收征用主管部门组织相关部门召开产权认定联合会议，集体研究决定，确定合法安置面积和补偿金额，并报政府备案，然后与安置户签订安置补偿协议和安置还房协议，尽早申请安置房不动产登记。

另一方面，不动产登记机构主动作为，主动服务，加快安置房的办证工作，让安置户早日领到不动产权证。第一，本着便民利民，急群众之所急，想群众之所想，为民办实事，好事的原则，依照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范（试行）》，合法依规推进安置房办证工作。不动产登记机构针对安置房办证难问题，安排专人专职负责，积极主动与征收征用主管部门联系安置房办证工作，主动上门与安置主体单位了解办证中存在的问题与实际困难，从不动产登记角度出发，提出好的处理意见和建议，拟定切实可行办证方案，形成书面报告上报级部门或政府，待批准后按照方案加快安置房办证登记工作;第二，对于原有房产存在产权纠纷和产权来源不明的，不动产登记机构通过进一步查询产权档案核实，或者主动联系公证处等部门，通过房产公证，化解产权纠纷，确定产权来源，明确产权归属;第三，对于涉及原房存在房产赠与协议，房产买卖协议的情况，不动产登记机构可以及时安排专人，主动上门服务，核验双方身份信息，对房产协议的真实性进行审查，按照不动产登记操作规范确认安置房的得房方;第四，对于房产存在争议的，登记机构可以协助征收征用主管部门，主动与人民法院加强安置房办证工作联系，通过司法诉讼途径，由人民法院审理后作出判决，确定其安置房权利归属，不动产登记机构按照司法文书进行安置房登记办证工作。

总之，按照习近平总书记在党的十九大报告中指出，要在幼有所育，学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，住有所居，弱有所扶上不断取得新进展的要求，住有所居关系到民生的大事，安居才能乐业，不管什么理由和原因，老百姓房屋被征收了，土地被征用了，老百姓获得安置，早日取得安置房产权证是天经地义的。涉及部门对安置房办证工作都应尽职覆责，想办法，出主意，为民办实事，尽快启动为安置户办证申请工作。而作为不动产登记机构，也应多研究，多思考，主动服务，便捷高效办理不动产登记，让老百姓尽早取得不动产权利证书。