房地产企业经营绩效影响因素分析

陈晓霜 娜比拉·海萨尔

[提要] 经济的高速发展离不开房地产企业的支撑，房地产行业作为我国的重要产业之一，应当对其经营绩效的影响因素予以重视，因为研究房地产的经营绩效有利于发现经营和发展中存在的问题，根据问题提出相应的对策，以更好地应对各种因素带来的影响。

关键词：房地产企业;经营绩效;影响因素

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2019年11月18日

一、企业经营绩效

企业的经营绩效是指企业管理者利用企业的各种资源实现经营目标的具体表现。在多数研究中，企业经营绩效评价指标有两种：一个是财务评价指标，另一个是非财务评价指标。相比非财务指标，财务指标是量化指标，能够对企业一个阶段内的运营成果与企业价值进行更为直接的反映。

二、房地产企业经营绩效影响因素

（一）财务因素

1、税收。企业负担的所得税对企业的经营绩效有负向的影响，包括直接和间接的影响。直接影响是通过增加税收负担直接对房地产企业的净利润产生负面影响，从而导致企业的盈利能力、资本累积和未来发展受到影响。盈利能力的高低决定了企业综合经营绩效，而税收负担增加会使企业的净利润减少，因此降低企业净利润就会对综合经营绩效产生影响。间接影响是税收负担会对最佳资本结构的选择（即权益与债务比例）产生对经营绩效的影响。相较于直接影响来说，间接影响效果较小。

2、债券融资。股权融资对房地产上市公司经营绩效起着显著的正相关影响。虽然股权融资在外源融资中所占比重仅次于银行短期信用融资的比重，但是其融资成本相对较低、财务风险较小等优点，对于房地产上市公司经营绩效有乐观影响。

银行短期与长期信用融资对房地产上市公司经营绩效起着显著的负相关影响，房地产上市公司外源融资主要来源于商业银行，其银行信用融资的比重较大，但商业银行并没有起到很好的监管作用，“软约束”下无法实现债权融资的治理效应，从而降低了公司的经营绩效;除此之外，过高的银行信用融资比重导致房地产上市公司面临着较大的财务风险和偿债压力，使得公司经营者在进行决策的时候为了保证企业财务的安全性而放弃了一些可以盈利的投资机会，因此不利于提高房地产上市公司的经营绩效。

（二）管理因素

1、第一股东持股比例。公司的经营效果与公司股东的利益息息相关，公司经营效果好，股东可以分得更多的利润，公司经营效果不好，股东不仅不能从中获取利益還有可能承担相应的损失。不同持股比例的股东对经营管理的关注程度也有所不同。为了公司的发展，大股东会尽自己的一切努力对公司的经营管理者进行监督，并对公司经营进行决策，不断改善经营者的行为，从而促使公司更好地发展。而当公司的股权相对分散时，公司的小股东对公司经营成果的关注没有大股东强烈，因此将导致公司的管理者与股东产生利益冲突，降低经营绩效。另外，许多大股东可能同时掌控多家公司，当其中的一家公司发生经营困难时，大股东通常会通过关联交易式利益输送方式帮助公司走出困境。

2、独立董事比例。根据公司法的规定，上市公司董事会里独立董事的比例大于等于1/3。但是，由于我国公司大部分只是把独立董事制度当作一种摆设，只是为了满足国家的相关规定，而没有使独立董事发挥其应有作用。另外，公司中独立董事拥有的权力比较小，对公司的有关经营决策只能提出一些建议而不能造成实质性的影响，从而对公司的经营绩效产生消极影响。

3、高管薪酬。高管薪酬对房地产上市公司经营绩效有正向影响。可见，提高公司高管人员的薪酬可以提升公司的经营绩效。为了增加其工作积极性，公司应给予其高管人员较高的薪酬，满足他们的利益，使其作出与公司目标一致的经营管理决策，从而提高公司的经营绩效。另外，给予公司高管人员高薪，说明公司对他们的工作成果感到满意，有利于提升他们对公司认同感和自我价值实现。

三、对策及建议

（一）依法合理实施税收筹划。由于房地产企业的特点是资金流转速度慢、项目开发周期长，同时商品房售额巨大等，这就要求房地产企业需要投入更多的精力对税收进行筹划。合理的税收筹划可以为企业减少流动资金支出，从而利用更多资金进行投资。可以说，现在的房地产企业发展更为深层次和多元化，因而在进行税收筹划时要关注多个税种的联动效应，而不单是关注某个税种。在进行税收筹划考量时，除了注意要降低企业税负，还应考虑到隐性成本和其他非税成本。使房地产企业最大限度地降低纳税成本，从而使净利润达到最大。正因此合理的税收筹划，可以减少企业税负，提升企业的经营绩效。

（二）强化企业财务管理

1、明确各岗位职责，优化岗位设置。在以往传统企业的财务部门设置中，企业出于降低用工成本的考虑，让一个会计人员同时承担核算的职能和税务筹划的职能。这样虽然可以降低人员方面的支出，但同时增加了财务风险;在企业税务状况简单时，这种方式可能并不出现重大风险。但是，在企业的税况较为复杂时，就可能会存在财务风险。房地产企业税务核算大多较为复杂，因此必须设立专门的税务类岗位用来筹划税务。目前，我国税种多样，可用来筹划的空间较大。设立专职人员进行税务筹划，可以使税务工作顺利进行，降低企业的税务方面风险。在设立岗位时要注意做到明确分工、专岗专责、明确责任到人。对岗位进行合理安排，提高税收筹划效率，降低企业税收负担，提高企业经营绩效。

2、及时了解政策变化，定期学习培训。通过学习培训，尽快掌握税务政策方面发生的变化。房地产企业要求要充分利用税收优惠，调整经营流程和模式，从而减负。这对相关财务人员的专业能力提出了要求。房地产企业要对相关财务人员进行税务方面专业知识培训，提高税收筹划水平。对财务人员而言，首先要能够对各项税务政策的关键内容做到熟练掌握和理解。尤其是对税收优惠政策，更要做到熟练掌握，及时了解政策变化并适应。通过定期的学习培训税务专业知识，可以将财务人员税务核算的准确性提高，业务素质也会有所提升。同时，也要加强财务人员对业务流程的规范，提高其对收入成本等的核算能力以及税务处理技能。

（三）改进经营管理水平，做好内部控制。优化股权结构，完善治理体系，特别是发挥监事会的职能效率;采取科学手段，促进学习型组织建设;按照目标管理要求，严格控制成本和质量，促进效率，提高效益。

（四）优化股权结构，形成相对控股模式

1、选择合理比重的股权融资水平。众所周知，房地产上市公司的经营绩效与股权融资正相关。因而，提升上市公司的经营绩效可以通过在合理范围内增加股权融资的比重。但如果股权融资过高，将使资本效率变低，从而对公司的市场价值造成损害。因此，要选择适合公司发展现状与未来发展战略的股权融资水平。

2、适当降低债权融资比例，增强债权的监督约束力。银行、商业信誉融资与房地产上市公司经营绩效负相关。如果债权融资比例较高，将使房地产上市公司的财务风险和偿债压力变大，同时国家宏观调控政策等变化对房地产行业更加容易产生较大的影响。总之，我国房地产上市公司应当适当降低债权融资比重，降低财务风险与偿债压力，保证公司资金链的安全稳定，进而提高公司的经营绩效。

（五）完善独立董事制度。我国的独立董事制度还不够完善，公司独立董事仅当作一种摆设，并没有起到相应的作用。为此，公司不应仅仅是为了符合国家的法律规定，而应建立一套合理的筛选制度，选拔专业能力出众、有责任心的人担任公司的独立董事。同时独立董事应享有一定的权利，提高他们的报酬，对独立董事进行保护以免受到相关利益者的威胁而不能正确地发表自己的意见。

（六）完善经理层激励制度。高管薪酬对房地产企业的经营绩效有同向影响，因而提高公司高管人员的薪酬可以提升公司的经营绩效。公司应该根据高管人员的工作成果和经营绩效，建立合理的薪酬体系，从而提高公司经营绩效。

（七）适当扩大企业规模。房地产业的项目开发时间较长，资金需求大，公司规模一般较大。庞大的公司规模对房地产行业高额的投资回报率有着重要的影响。当企业处于成长阶段，公司规模的不断扩大，公司的固定成本会因产品的不断增加而减少。从而降低产品的单位成本，使公司经营绩效提高。当企业处于成熟期，经营管理效率会因公司的规模过大而降低。因此，企业应合理调整公司规模。但是不能只注重扩大公司的体量而忽视提高公司的产品质量，应该合理扩大公司规模，提高公司的经营管理效率，根据市场发展状况，制定合适的战略目标。

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