城镇老旧小区改造及参考策略探析

董昌恒　丁晨

摘 要：随着国家经济的高速发展，各大城市进入城市扩建模式，大拆大建的背后是被遗忘的老旧小区，并且存量可观。实施老旧小区改造，不仅能促进区块经济链条流动，又能改善城市面貌，增加地域特色，保留时代记忆。但老旧小区面临着大量的问题，在保证落实改善民生生活质量的同时，也要引入现代先进的设计理念。同时要思考和解决居民的生理、心理问题，通过设计完善老旧小区改造，解决居民实际生活问题，使设计美育走进群众中去。

关键词：老旧小区;设计;改造

一、城镇老旧小区改造是重要政策

2020年4月17日，中共中央政治局会议明确提出，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基设施和新型基础设施投资。2020年8月22日习近平主持召开扎实推进长三角一体化发展座谈会并发表重要讲话：“长三角区域城市开发建设早，旧城区多，改造任务很重，这件事涉及群众切身利益和城市长远发展，再难也要想办法解决。同时，不能一律大拆大建，要注意保护好历史文化和城市风貌，避免“‘千城一面，万楼一貌。”城镇老旧小区遗留的大多是20世纪的经济适用房和一些棚户加盖区，随着我国经济快速发展，传统的小区形式和格局已不能满足现今社会人民生活的需求，在保留耕地面积的前提下，大拆大建的一刀切方式也不是城镇建设发展的长久改造思路。寻找合适的老旧小区改造方案既能促进区域内的经济发展复苏，又能给老旧小区增添新的活力，这样不仅解决了住房问题也促进了经济发展，所以城镇老旧小区改造是我国当前重要政策。

2020年，是扶贫攻坚的最后一年，也同样是最重要的一年，如何大力改善人民经济问题，帮助广大人民脱贫是至关重要的。同时，扶贫攻坚的对象并不一定指贫困地区的深山老林里的人民，城镇内外里也有很多人需要扶贫，例如老旧小区里充斥着大量的老人、失去劳动能力的人，他们无力承担新房的价格，又无法进行自我居住环境的改造，所以合适的老旧小区改造这一重要政策是改善他们的生活质量和生活方式的重要民生工程。

二、城镇老旧小区改造的实际优点

疫情期间，国内经济大幅度下降，“后疫情时期”，既要防控防疫又要解决国内经济复苏的问题。实施老旧小区改造计划，在这特殊的时期既能及时对小区内疫情敏感点进行消毒排查，又能很好地拉动居民自治、促进区域链内经济资金流动，增加就业率，是一个关系经济环境的问题，对此方式优点总结如下：

根据国内经济增长情况和房地产发展现状而言，对老旧小区应当适当地进行改造、加固、美化，而非大拆大建。依托棚户区改造计划和小区外立面修正等惠民工程，对老旧小区进行保护性、修复性的改造，可保留具有时代烙印的纪念性建筑立面，增添小区居民归属感和荣誉感。

老旧小区改造必然需要进行大批量的建材采购，借此进行区域内的经济消费刺激，激活建材链条之间的资金流动，挽救小微企业。同时政府和社会可进行募捐资金支持，解决老旧小区贫困住户经济问题。

老旧小区建造材料较为老旧，保温和稳固性随着年限增长也不断下降，改造老旧小区不仅能促进建材资金流条的流动还能解决建材产能过剩的问题，同时对建筑进行现代先进绿色的保温材料和加固材料的替换，使小区改造既低碳又环保。

老旧小区的改造不仅解决了居民生活设施环境的问题，同时还能修缮了城市面貌。老旧小区是一个城市发展的缩影，保护性地进行改造既能保存老一辈人的过往记忆，也能留住年轻人的童年回忆。城市面貌焕然一新了，自然居民对于政府的信任度也会增加了，对于国家的归属感和自豪感也会随之而来。

城镇老旧小区改造在得到政策惠民的好处的同时，也能确保提升经济内需，促进经济发展。老旧小区改造时，涉及的设计方案和建筑检测环节也能不断拉动国内建筑设计业经济复苏，促进建筑设计行业的发展。

三、城镇老旧小区现存问题

老旧小区年份不同，所代表的时代不同，建筑是時代的缩影，反过来时代又影响了建筑的特点。不同时代的建筑材料、建筑方式和建筑风格造成了各个时代的老旧小区风格迥异，形态万千。然而，时代不同，所考虑的问题也不同，不同时代的老旧小区都会有或多或少的问题存在，总体来说，老旧小区的问题大致分为设施问题和配套服务问题。

（一）设施问题

1.老旧楼房无电梯，高龄老人上下楼梯困难

大部分小区建造时间较为久远，多为小高层，建造初期第一是未考虑住户老龄化后上下楼梯问题，第二是当时的经济消费力也无以支撑电梯的加装服务费用，因而大部分老旧小区都没有安装电梯。随着国内老龄化的加剧，这一问题也逐渐显现出来。

2.楼间距较小且屋顶保暖层存在问题

部分老旧小区之间，楼间距并不规范，加上部分居民可能因为个人居住习惯，任意加盖和搭建临时棚户，使得楼宇间间距较小，而且存在高空跌物、墙体掉落等安全隐患。建筑的年久失修，使得建筑本就日渐薄弱的保温层更无法为住户提供良好的保温、隔热功能，有些较老小区楼顶甚至未设置保温层直接进行水泥封顶。

3.小区基础生活设施老化或缺失

使用年限较长的水管，经过长年锈蚀，影响小区进水水质，水黄、水臭情况频繁出现。同时年久失修的电线，乱拉乱放，特别是公共区域电线，缺少日常排查和日常维护，使得电线、插头老化，电量传输效率降低，用电高峰时期频繁跳闸。

4.公共服务设施缺失，行路停车难

还有一些小区历史遗留问题，如老旧小区建造之初并未考虑日后经济迅速发展，家家有车的情况，开发商并未预判进行大面积的车位预留，同时老旧小区多为市区、市中心等人口密集、交通复杂地段，土地本就寸土寸金，停车问题较为突出，住户停车、出入较为拥挤，交通剐蹭常有发生。而小区内健身器材等公共设施缺失，居民日常社交仅仅存在于自己的房屋之间，邻居交友意识淡薄。

（二）配套服务问题

1.住户生病就医困难

并非每个老旧小区都配有社区卫生所，同时配备卫生所的小區之间医疗水平和医疗设施情况参差不全。老旧小区老龄住户、行动不便和身体不便者大有人在，加之停车、行车拥堵，居民生病时及时就医比较困难，医疗缺口较大。

2.购物容易回家困难

老旧小区多位于市区位置，周边大型超市和购物场所规划建成比较较少。因为规划问题或土地资金问题，商业综合体往往建造在新建城市小区周围，老旧小区周边普遍只有常规菜市场，使老旧小区成为现代化消费孤岛，加之个别老旧小区因为交通路线问题，居民前往和返回家中需要绕路。

四、城镇老旧小区改造方案及思考

（一）第四代住房先驱启示

现今社会中相关新型小区已经出现，第四代住房已在我国落成，第四代住房的优势为在保留了中国国人传统意识里的四合院、园林建筑理念的同时，又加入了现代化的智能停车、绿色环保、垂直建造等先进技术，不仅改变了传统的方盒子式的单调且拥挤的住房情况，也增添了房与人、住房与住房、住房与城市之间的良性互动。外立面的绿色植被的装饰方式让建筑的面貌不再千篇一律，不同的小区种植不同的绿植和花朵，既能显现出城市的特色又能增添居住者家的归属感。以此为背景，引入老旧小区改造思考。对于城镇老旧小区，不能因为时代的快速发展就加以淘汰。以第四代住房为案例，纳入新的设计思想和先进的科技理念，在完成老旧小区结构优化的同时，改善邻里关系，使人们摆脱“住在家对面，不知对面是谁”的情况，增添邻里互动空间设计，让住户参与设计过程和设计后续发展，解决老旧小区交友空间结构缺失的问题，增加人居社交意识。第四代建筑在科技加持的前提下还在思索传统住宅方式的回归，旧小区本身就具有传统住宅的功能方式，更应当积极增添新思维、新理念，进行现代绿色科技的融合，提高和改善老旧小区居民的生活质量。

（二）以设计竞赛为例广纳优质方案

广泛设立设计竞赛能促进建筑设计行业的发展。对于参赛设计师而言，每一个比赛项目都是一个设计思维的碰撞，不仅自己和团队之间能进行设计交流，各团队之间也能进行设计交流、了解和学习他人的设计思维和设计理念，这样不仅能提高设计师的眼界，也能促进设计界的良性发展;对于观赛者而言，其中有大学生、设计师甚至是小学生，这里的一次次的设计竞赛方案对于他们而言不仅是一种学习也是一次潜移默化的美育;对于竞赛设立者而言，设计竞赛不仅是挑选建筑方案，也是一种另类的设计学习。

以紫金奖建筑环境大赛第六届获奖作品《垃圾分类视角下的老旧小区改造》为例，设计在对老小区日常垃圾分类调研时发现，老旧小区普遍没有电梯以及物流空间，多数小区存在通道狭窄、垃圾堆拥堵问题，垃圾运输、快递运输非常不便捷。设计者在小区立面处进行电梯架设，并在屋顶设置屋顶花园和快递货物配送模块，电梯和物流配送相结合，双向解决垃圾运输和货物投递的问题，这样既提高了生活的便捷性又美化了老旧小区建筑的立面形象。

五、结语

政府进行大力改造，满足居民基本生活要求，解决居民老旧小区改造落地问题，既是惠民又是惠利。而以大赛为载体，进行多层次多角度的老旧小区改造方案的征集和探索，不仅能促进建筑与环境设计行业的飞速发展，又能提高市民的设计审美、设计意识。老旧小区改造利国利民，不仅能解决小区内住户长期生活基础设施缺失问题，增添人为关怀，也能拉动经济发展，促进内需消耗，同时在后疫情时代，以赛促发展的改造方式，可能也会给我们带来老旧小区改造新的设计思想和设计惊喜。

参考文献：

[1]杨清华，黄玮，王忻.浅谈“第四代住房”[J].中国房地产，2018（22）.

[2]罗成建.让老旧小区更有品味[N].普洱日报，2020-09-30（3）.

[3]沈峰.把老旧小区改造项目办到百姓心坎里[N].中国建设报，2020-09-21（2）.