营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

孙慈远 吉林市金鸿控股集团股份有限公司

房地产企业在自身发展运作期间，会计核算与纳税是核心，而这与其未来发展目标存在紧密联系。结合当前我国房地产企业发展状况，营改增政策的推行与实施均使机遇与挑战并存。由此可见，深入研究并分析营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响十分有必要。

一、营改增对房地产企业会计核算与纳税的具体影响

第一，以免重复征税。根据营业税规定，在企业各生产经营环节所产生的销售额均被当做征税的对象。但增值税不同，其将征税的重点集中于流通环节，以不同流通环节增值额为主。以房地产企业经营成本为切入点分析在营业税征收中，材料和建安成本的缴税会重复[1]。自增值税推行以后，有效优化了既有征税环节，仅需在增值环节缴税即可。这样一来，材料和建安成本等税收项目只要企业提供发票即可抵扣增值税，因而使其税负明显减少，规避了重复征税现象的发生。

第二，利于税票整合。在营业税报销中，需采购人员向财务部门提交单据，但并没有明确单据来源，使得财务工作人员负担加重。而且，很多房地产企业的业务规模相对较大，工程项目资金额度也十分庞大，所涉及的项目环节相对复杂。即便财务部门可整理营业税并以财务数据体现出来，但数据所涉及的内容无法厘清[2]。在增值税实施后，对传统单据报销的模式加以替代，可借助增值税专用发发票对缴税进行抵扣，使得财务部门无需对大量的数据进行处理，也不必要对数据来源进行分析，仅审核增值税发票即可，而发票来源则是业务部门处理，有利于税票整合，财务部门压力得以缓解，业务流程也更加简化。

第三，价外税的推行提高了企业利润。自营改增政策的推行后，价内税被调整成价外税。根据数据整理和分析，营改增前后平衡率是56%，也就是说，如果房地产企业毛利润不超过56%，那么此项改革即可使企业的税负压力缓解，进而增加其利润的获取。但实际上，国内很多房地产企业毛利率并没有达到56%，根据5%营业税和11%增值税标准计算，在营改增以后，综合税率降低0.48%。可以证实，营改增使企业税收负担明显缓解，利润随之增加[3]。

第四，纳税管理得以优化。推行营改增政策后，房地产企业税收需财务、业务部门联合进行审核和测算，以更好地规范企业的纳税制度，对工作人员素质水平也提出了全新要求。所以，财务人员和业务人员专业素质水平提升，并且关注税收优惠政策使得企业税负降低意识增强，不断优化其纳税管理水平。

二、房地产企业应对营改增的有效策略

（一）税收优惠政策的运用

营改增战略的实施初期明确指出，会为部分地区与特定行业提供相应的鼓励和扶持。所以，房地产企业也要对国家出台的税收政策加以利用，进而为调整企业发展布局提供必要帮助。根据其内部财务管理模式与会计核算流程重新构建全新的财税体系，以促进既有项目程序的建设，根据国家的政策与市场动向，参考其内部组织管理状况科学调整经营方针，使得税务部门办事流程得以简化，在企业内部运作期间更好地融入新的优惠政策，在财政支持下减少企业的税收。

（二）发票票据管理的强化

增值税发票管理期间，与普通发票相比，专用发票能够抵扣部分税额，所以应强调增值税专用发票管理重要性，从根本上避免伪造发票的情况出现。与此同时，还应严格审核并检验材料供应商，保证其具备一定资质且可靠，进而构建长期的合作关系，尽可能降低经济风险隐患的发生[4]。在企业购置固定资产的时候，若不存在特别的要求，即可将购置时间合理推延，借助进项税额服务企业的其他经营活动，以利于其经营和生产。

（三）财务管理制度的完善

营改增政策使得企业的会计科目和财务核算难度增加，所以要在其内部构建健全的风险防控机制。采购期间，企业需在获取进项发票以后支付款项，以免出现财务风险。而在项目开发期间，财务部门需要对成本管理加以完善，收集并整理相关凭据与凭证，进而在其扣除增值税的时候可提供依据，促进财务处理工作的开展。此外，房地产企业也要对内部财务管理模式加以创新，财务管理工作人员要强调对增值税发票的管理，确保上游企业与下游企业的有效对接，进一步提高发票抵扣的合格率[5]。

（四）税收征管措施的创新

在营改增政策实施背景下，房地产企业难以采用缩减开发成本的方式减少税负，所以要对全新的税收征管措施加以制定。以材料采购环节税收统筹为主，若难以在最初的开发成本中纳入，那么后期就要科学选择供应商，尽量选择可获取增值税专用发票的供应商构建合作关系，进而抵扣进项税，充分利用营改增政策减少企业的开支，对自身经济利益加以维护。此外，税务部门应对各项服务加以完善，对管理机制加以健全并细化部门分工，创建专项的营改增部门，负责印制发票和缴纳等多种业务，进而为企业提供必要服务。

结束语：综上所述，在营改增全面推行的背景下，加快了财税改革的速度，对于房地产企业产生了不同程度的影响。为此，作为财务会计工作人员应对既有思想加以转变，全面建设内部控制环境，将企业竞争优势充分发挥出来。