房地产业融资困境及解决对策探讨

刘芳 海南椰岛阳光置业有限公司

房地产业作为国家经济中的重要支柱产业，关系到国家的经济发展，与国民生活息息相关。房地产企业在整个项目运营过程中需要大量的资金支持，且开发周期长，前期需要垫付较多资金，因此企业面对的资金压力较大。因为国家政策等原因，传统的银行融资方式难以满足多数房地产企业的资金需求，因此，房地产企业需要提高自身竞争力，提高经营效益，建立多元化融资渠道，优化资本结构，以使企业顺利发展。

一、房地产业主要融资方式

房地产行业因为行业本身特点，开发所需资金数额庞大，对于资金的要求较高，这就需要企业在前期开发过程中准备足够的资金。房地产业融资方式分为内部融资和外部融资。

（一）内部融资

主要含股东投入的初始资金、预售房款、留存收益部分，属于企业自有资金。其中，预售房款指的是企业在取得预售许可证之后通过向外界预售房地产收回的款项。预售房款可以使房地产企业提前回笼资金，能够在一定程度上缓解企业的资金压力。内部融资具有低风险、低成本的特点，但由于房地产企业需要的资金金额巨大，仅仅依靠内部融资难以满足其对开发资金的需求，因此，大多数房地产企业需要通过内外部融资结合来完成项目的开发建设。

（二）外部融资

外部融资方式主要为金融机构贷款，股权融资、债券融资、房地产信托等，是我国房地产开发企业的主要资金来源。金融机构贷款主要为向银行借款，房地产企业可以通过商业信用、抵押土地使用权或者建筑物等方式获得资金。股权融资指的是企业股东稀释部分原股份，通过转让股权引入合作伙伴，引入投资资金的方式获得资金。债券融资指的是指公司依照相关规定向债权人发行、约定在一定期限还本付息的有价证券，从而获取资金的一种融资方式，具有成本低、风险较小的特点，但需要房地产企业具备一定的资质才可发行。房地产信托是指信托机构将从机构投资者和个人筹集的信托计划资金投向房地产项目，具有利率灵活，期限短的特点，对于资金需求较大且周期长的项目不太适合。

二、目前房地产业融资现状

目前，我国房地产开发企业融资存在以下问题：自有资金占比低，融资结构不合理；融资渠道单一；房地产金融和融资监管体系不完善。部分企业在财务管理方面不够重视，预算管理形同虚设，资金管理随意性大，导致融资管理不健全，财务风险加大。

（一）自有资金占比较低

据调查，我国房地产开发自有资金占建设总资金的比例大多在30%～40%之间，虽然已达到国家对于自筹资金占比35%的要求，但相对于发达国家来说仍然较低，发达国家房地产开发企业自有资金占建设总资金比例平均达到了50%以上。自筹资金少，意味着需要使用的杠杆加大，融资结构不合理，风险随之增加，不利于房地产的稳定发展。

（二）融资渠道单一

根据相关数据显示，我国房地产企业融资中债券融资和股权融资占比较小，银行借款是多数房地产企业的资金来源，融资渠道单一，融资成本较高，潜在财务风险相对较大。

我国房地产企业的主要融资方式是向金融机构借款，其可以通过抵押土地使用权或者建筑物来获取资金。由于金融机构对于信用贷款的审核要求比较高，如果房地产企业缺乏合适的抵押物则会影响融资的进度和有效性。而我国对于企业债券等筹资方式具有严格的要求，部分房地产企业不符合债券发行条件，因此无法采取债券方式融资，增加了企业的融资压力。另外，部分房地产企业会通过股权融资的方式获得资金，主要是通过IPO或者私募股权融资，但由于IPO上市等待期较长，发行费用较高，而私募融资资金规模较小，因此，采用此种方式进行融资的房地产企业数量占比较小。

（三）政府调控及金融政策趋紧

在我国相继出台新“国四条”和“国十条”政策之后，房地产开发行业的融资监管力度加大。且2017年我国银监会下发《关于规范银信类业务的通知》银监发〔2017〕55号，规定不得违规向房地产企业融资的规章，2018年《商业银行委托贷款管理办法》出台，使房地产企业融资速度减慢，难度增加。2019年政府对房地产非标融资收紧，严控资金流向房地产特别是住宅地产，投放和审批更加严格。融资环境持续趋紧，成为影响房地产企业特别是中小房企发展的重要因素。

三、房地产业融资困境的解决建议

房地产企业融资管理应市场化、规范化，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时矫正盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。

（一）完善融资管理体系

目前我国的房地产融资相关法律法规尚不健全，为了保障房地产企业融资规范化使其稳定发展，亟需健全相关立法及融资政策。国家一方面应加强对金融市场体系的监管，另一方面应完善并增设法律，以有助于加强金融产品创新及融资渠道多元化，从而加快推动房地产融资体系的有序发展。

（二）增加自有资金投入和积累，减少外部融资比例

我国房地产企业自有资金较少，过于依赖外部融资，这不利于企业稳定发展。为改善内部资金不足的问题，企业在经营过程中必须不断加强自身的积累。一是在项目开发过程中，可以通过建设单栋楼销售，获取资金再投入建设的滚动方式加快资金周转，提升资金利用率，进而减少对资金规模的要求。二是盘活企业现有闲置资产，将闲置设备、存货等进行销售、处置，增加企业现金流量，减少外部融资规模。

（三）增强经营效益，降低企业财务风险

房地产企业在运营过程中应加强管理，改善房地产企业自身的经营效益和盈利能力，提高企业销售能力、资金周转能力和现金回收能力，加快现金流收回，以提高企业的资金积累。企业的各方面指标改善有利于降低后续的融资难度，提高企业的谈判能力。在获得融资后，企业应及时足额归还贷款，保持良好的信誉，保障企业未来顺利获得融资，形成良性循环。

另外，企业应当加强财务风险管理，提高风险意识，完善管控机制。一是在预算管理中应合理安排资金，防止现金出现过多或过少的情况，提高资金使用效率，降低财务风险。二是应建立健全财务风险预警系统，比如根据企业特点将企业流动比率、速动比率等现金指标、企业偿债能力指标、应收账款周转率等指标作为风险预警信号，动态监控，详细记录，分析查明变动原因，并及时反馈，进而加强财务风险管理。

（四）积极拓展融资渠道

目前，我国房地产企业融资渠道较为单一，导致其财务风险较高。企业应积极拓宽融资渠道，追求多元化发展渠道，采取组合模式，降低风险。企业可根据不同的地产项目，结合自身的资产条件采取不同融资方式。尝试私募基金、经营性物业贷款、融资租赁、信托、供应链融资等融资模式，拓宽企业融资渠道、创新融资方式，确保企业的持续、健康发展。

另外，房地产企业在项目不同的开发时期可以寻求不同的融资方式，组合起来以适应不同开发时期的融资需求，降低融资成本，满足企业资金需求。例如，房地产企业在设立初期可以通过自筹资金和吸收股权投资的模式，引进战略投资者，增加企业整体实力并缓解企业资金压力；在成长期间，可以采用银行贷款、企业债券、吸收风险投资基金组合的方式进行融资；符合规定的房地产开发企业在成熟稳定期，可以采用海外投资和房地产信托基金融资结合的融资模式；在房地产开发企业衰退时期，应根据自身实际情况适当缩减投资规模，吸收有实力的企业或投资机构。房地产开发企业在不同时期采用不同融资方法的组合，能够优化企业的资本结构，从而促使企业得到健康稳定的长期发展。

四、结束语

综上所述，房地产企业融资难的原因是多元的，既有政府调控及金融政策的原因，也有企业自身的原因，国家需要从法制政策方面加强完善及建设，企业也需要根据自身情况制定合理的融资模式。房地产作为典型的资金密集型企业，要实现长远健康发展离不开融资，在经济飞速发展以及市场政策趋紧的环境下，企业应结合市场经济发展，对自身的融资管理工作进行分析，在了解企业财务状况、盈利能力、偿债能力等情况下，规划制定好合适的融资渠道和融资策略。企业在融资过程中，应熟悉工作内容，管理好资金，不盲目使用财务杠杆，不盲目扩张，将财务风险控制在合理的范围之内。房地产企业应该根据自身情况及国家融资政策在融资平台中选择合适的融资方式，充分利用资金，加强融资管理，在运营过程中注重积累资金，滚动建设，提高资金利用效率，降低企业杠杆，减少财务风险，提高竞争力，以实现企业可持续健康发展。