新形势下房地产开发项目管控策略研究

周德芬

（广州珠江实业集团有限公司，广州510095）

1 房地产开发企业面临的新形势

当前房地产市场发展受宏观经济、社会发展、行业调控、金融政策等方面的影响较大。宏观经济方面，国际形势复杂，稳中承压，房地产行业由高速增长转向稳健增长，行业集中度将进一步提升；社会发展方面，在国家持续推动城镇化进程中，一线、二线城市中长期仍有较大发展空间，三线、四线城市人口外流压力大，购买主体抗风险能力较弱，管控消费预期也成为房地产风险管控的重点；行业调控方面，国家将继续坚持“房住不炒”的定位，各地因城施策，逐步降低对土地财政依赖，“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标仍将持续；金融政策方面，房地产金融风险、局部地区政府债务风险、流动性风险等成为风险管控的核心，行业融资持续偏紧，房地产开发企业将出现资金链紧张甚至断裂的危险，房企加速周转需求提升[1]。

综上，房地产企业经营压力与日俱增，迫切需要重新审视，转变房地产管控思路，调整自身经营策略。

2 投资事前管控

投资事前控制主要包括以下内容：

1）开展房地产业务板块对标研究。成立对标学习小组，对房地产业务板块对标专项研究、学习，明确公司的竞争优势和劣势以及核心竞争力，调整公司的经营方向及工作重点，同时，对公司组织效能、制度流程、市场拓展、资产运作等进行同步优化，提高各业务模块协同效率。

2）重视房地产板块战略规划。深入研究房地产市场政策变化，以房地产板块战略规划为指引，制定年度投资计划。对内外部环境进行动态监测，根据战略执行及环境变化情况及时对战略进行滚动修编[2]。

3）优化投资项目遴选标准。在房地产板块战略规划下，优化房地产投资项目遴选标准，设定拟投资项目的战略匹配度、所在区域市场（区域财政、调控政策、市场交易情况等）、预期效益（净资产收益率、内部收益率、回收期、资金周转率等）、预期风险等指标的权重，对拟投资项目进行排序，选择最优项目进行竞投或洽商。

4）规范可行性研究与尽职调查工作指引。项目前期工作质量直接制约着项目的质量、工期、收益等核心目标，规范《可行性研究报告》与《尽职调查报告》指引，明确权责分工，充分收集信息和资料，对拟投资项目进行全面的调查分析和评估，以确定最优的交易模式，规避和减少投资风险[3]。

5）加强项目人力资源配置与管理。项目团队的搭建是项目工作正常开展的首要前提，应将团队组建作为项目开发的前置工作，建立项目人员配备相关制度，明确组织架构、任职资格、岗位职责、绩效考核等。

6）强化项目部主体责任。强化项目部的主体责任，探索建立不同类型管控项目的权力清单及负面清单，理清公司与项目权责边界，充分授予项目负责人在团队人员选用、绩效考核与激励、变更管理、应急决策等方面的权利。

3 投资事中管控

3.1 加强项目开发进度控制

通过项目全周期计划管理加大项目精细化管理力度，根据管理层决策管控、项目管理团队过程控制以及项目工作人员执行操作的需求确立项目分层级的计划，确保各级计划按照责任分工和节点要求有效分解、落实；及时评估目标偏差情况，进行预警并适时调整经营计划，形成质量控制机制。

3.2 构建绩效驱动管理体系

应统一对同类管控项目的评价与考核标准，通过计划、执行、考核的有效衔接，强化同一投资主体下各项目在利润、现金流、营销管理、成本管理、计划管理等方面的实际执行效果，提升公司房地产板块的运营管理能力[4]。

3.3 加强项目目标成本管控

加强项目全周期目标成本管控，对项目可行性研究、初步设计、施工图设计、装修等重点阶段的目标成本进行规范化管理，强化以合同为中心的成本管理，目标成本调整应严格执行公司的相关制度。

3.4 重视房地产ERP 平台的应用

ERP 系统是房地产板块业务流程、制度、规范、标准的支撑平台，应重视ERP 平台的应用，通过房地产信息集成平台，实现各业务系统之间跨层级的信息流转，使房地产业务实现“纵向贯通”与“横向集成”。

3.5 加强资金管理和保障资金安全

拓宽融资渠道，提高融资能力、企业内多项目资金统筹利用效率，关注项目实施过程中的融资政策变动，建立定期财务评估制度，资金成本预期偏离较大时，应重新对项目进行投资测算，更新项目融资方案及整体控制方案。

3.6 拓展市场渠道，加快项目周转

拓宽市场渠道，建立营销代理商绩效考评制度，加快销售回款速度，对认购转签约及应收账款进行重点监控，提高房地产项目资金周转率。

3.7 提高各业务模块协同效率

提高设计、采购、建设、营销等环节的标准化程度和协同效率，设计、报检、招标等工作前置，在项目协作面出现问题时及时协调资源共同解决，缩短项目开发周期。

4 项目监督与投后评价

4.1 建立风险管控体系

建立全面、全员、全程的“穿透式”房地产开发风险管控体系，确保各项风控指标满足监管要求，对法务、财务、税务等重点风险环节进行规范、管控，加强风险隔离管理，限制跨板块、跨项目、跨机构风险在企业内部传递或外溢，防范风险的传染和蔓延。

4.2 完善房地产项目开发内部审计制度

完善房地产项目内审制度，定期对公司内部制度的执行、财务收支、资产管理、经营决策、项目绩效、工程建设、采购招标等进行内部审计，及时发现问题修正偏差。

4.3 开展项目投资后评价

通过项目投资后评价，全面总结房地产开发项目管理中的经验教训，为新开发项目提供指导和借鉴，提升项目开发效率和投资管理水平。

4.4 建立房地产投资项目退出机制

应建立房地产投资项目退出机制，明确投资项目退出标准，做好项目经营状况无法持续改善情况下的资产处置及相关止损等预案，以最大程度地降低房地产投资风险。

5 结语

本文从房地产项目开发投前投中投后各阶段风险防控的角度，系统性地提出了新形势下房地产开发项目的管控策略，具体项目管控时，需要根据企业战略、市场形势、项目具体情况等制定具体的管控方案，以保障企业投资收益。