房地产开发项目施工阶段造价控制重点与措施

刘伟

（中交第四公路工程局有限公司，北京100020）

1 引言

纵观以往传统的造价控制方法，往往对事后的结算环节非常重视，而对于项目施工过程当中的造价控制以及偏差分析等环节比较忽视，这样就使得项目资金不能得到比较合理化的使用，从而使经济损失加重。因此，一定要重视对施工阶段的具体造价控制，在保障项目安全、质量以及进度的基础上，将造价控制置于比较核心的地位。面对问题时，要积极地使用科学化的造价控制理论以及方法，使得项目施工阶段的具体造价控制效果得到显著的提升[1，2]。

2 工程案例

中交滨江国际项目处于陕西省境内，具体位于汉中市汉台区的滨江新区，和汉江以及天汉文化长街紧紧相邻，江景资源得天独厚，关于项目的预计总投资约29 7025万元（包含增值税），总用地面积约2.27×104m2（包含代征道路），总规划建筑面积约6.727×105m2，其中住宅面积约4.987×105m2，商业面积约3.58×104m2，开敞式车库以及配套的面积约4.87×104m2，地下面积约8.95×104m2。容积率约3.092，绿化率约35.33%。共有45栋住宅（包含25栋高层，4栋低层住宅以及16栋洋房等），总计为3 618户，建成之后与天汉文化长街以及汉江等相互融合，成为汉中市“一江两区三组团以及三轴十个功能区”蓝图当中的一部分。本文以此工程为例，阐述建筑施工阶段造价控制的重点与措施。

3 造价控制的目标

为了实现建设项目造价控制的目标，有必要对建设活动中的造价进行计划、控制以及管理。成本管理以及项目成本控制必须贯穿整个项目的开发过程，如果出现偏差，必须要及时对其进行纠正，这样就可以保障项目投资管理目标得到良好实施。目前，纵观国内工程成本的具体分类，会发现存在非常多的问题，比如，建筑工程技术人员具备比较保守的经济观念以及设计思想，这样就导致造价工程师以及财务人员对于施工技术的应用不够重视，单纯从经济以及成本上实施管控，不能对施工阶段的造价进行良好的控制。

4 施工阶段造价控制的重点问题

4.1 地基处理以及降水控制不足

由于本项目四期以及五期没有地基处理以及降水等情况的成本计划，该部分需要编制技术方案后再进行认价。但是由于施工工期比较紧张，处理方案相对来讲比较保守，价格谈判较为仓促，降水台班统计得也不是非常详细，因此，造成该部分的价格难以控制。

4.2 土方开挖以及特殊回填

项目四期土方属于甲方分包的内容，由于受到工期、政策以及天气等因素的影响，经常会出现二次倒运，二次抄标高以及二次平整场地等零星用工的情况。例如，汉中当地的雨季比较长，会造成回填土上无法进行施工，因此，经常会使用砂夹石以及石灰等材料实施比较特殊的回填处理，这样会出现不必要的成本损失。

4.3 清单漏项的问题

项目四期、五期存在比较多的清单漏项问题，且漏项部分没有相似的合同清单进行参考，该部分内容会逐渐成为总包单位实施变更索赔的重要对象，导致在清单漏项部分的认质认价过程当中，项目公司一直处于被动状态。

4.4 总包合同范围之外的内容设计

由于设计单位受到本身资质以及设计能力的影响，图纸上存在比较多的二次设计内容，这些内容主要存在于钢结构、抗震支架以及大型的玻璃幕墙等方面。这些内容都不属于总包合同当中的内容，但是该部分属于确要施工的部分，使得在后续的施工中存在重新认价的情况，无法有效地对价格进行控制，从而出现成本损失的问题。

4.5 外装做法以及车位损失的情况

设计院在实施立面绘制的过程中，关于外立面很少实施比较精细化的划分，一些不必要的地方仅需实施简单的建筑做法，从而降低成本。关于车位数量，设计院对其考虑不够详细，这样就会造成车位出现损失的情况。

4.6 变更内容造成的问题

变更以及签证往往属于总包单位工程款索赔当中的重点部分。纵观四期以及五期项目，其设计图纸在出图的过程中，受到时间紧迫以及设计力量薄弱等因素的影响，造成图纸的质量不高，后期需要对其实施较多的变更。

5 施工阶段造价控制重点问题的解决措施

5.1 地基处理以及降水问题的解决

需要提前谋划地基及降水问题，为价格谈判争取时间。降水台班需要提供带时间的具体照片，并由相应的监理实施确认。如果夜间出现通宵降水的情况，则需要值班人员对其实施统计，留存影像资料，保证台班具备真实性。

5.2 土方开挖以及特殊回填的问题

要划分好与总包之间的具体责任，开挖标高到位以及场地平整完成之后需要及时办理相应的场地移交手续，把已经做好的场地交由总包实施相应的管理。通过对施工路线的分析，将车辆经过的具体回填土位置在合同当中实施具体约定，把该部分价格包含在合同当中，避免后续出现再次商定价格的情况，减少工期延误等一些不必要的损失。

5.3 避免清单出现漏项的问题

在清单编制完成之前，需要组织一次关于清单的具体交底工作，认真地梳理清单以及图纸之间的相符性，规避清单描述不到位以及清单遗漏的情况。组织相应的咨询交底会议，联合造价咨询公司以及设计单位实施交底工作，把图纸描述不清，缺少型号、做法以及标注的位置进行相应的梳理，并进行相应的设计变更，在合同招标之前对图纸进行完善，避免图纸当中出现比较重大的漏项[3]。

5.4 深化设计

在设计招标中，需要对设计院的能力进行详细的审查，寻找具备较强设计能力的设计院，把图纸当中可能出现的一些需要二次变更设计的内容，统一划入施工图范围内，避免出现二次设计的内容。关于此部分，招标时不需要单独实施，可一次性加入总包合同范围，这样利于成本的控制。

5.5 优化变更内容

关于施工图需要实施联合审查，避免出现错漏。关于变更内容需进行的优化讨论，设计变更的做法要做到简单、适用以及合理，避免出现返工以及延误工期的情况。

6 结语

总之，在房地产项目的实施过程当中，开发商或者业主一定要遵循相关程序，保障在施工的过程中进行合理的造价控制，不可以进行盲目的指挥。施工方不可以随意地增加设计内容，以免对工程造价造成严重的影响，将工程造价控制在合理的范围之内。