论房地产经济的宏观调整策略

●刘春雨

改革开放以来，我国始终致力于调整国民经济的结构，经过多年的研究和实践，逐步认识到房地产经济对国民经济发展的重要性。自1998年相关政策出台后，城镇居民不再分配公房，开始了住房制度的正式变革，房产由原本计划经济时代的国家分配，转变为可以在市场内自由购买交易的商品，开启了我国房地产经济的发展路程。进入市场意味着房地产业能更多地按照居民的需求进行调整式发展，在一定程度上对整个城市居住环境的改善起到了极大的促进作用。随着公积金制度的确立和按揭购房贷款的推出，买房一度成为市场上人人追捧的热潮，资本的进入更是加快了房地产经济的迅速发展，房地产经济结构日益复杂，成为多方利益的共同体。但快速的发展也带来一系列的问题，如大城市房价居高不下、小城市房产无人问津、炒房团扰乱市场、福利房产分配不公等等，以上乱象在一定程度上对房地产经济良性发展起到了负面作用，应该受到多方面的重视。

房地产经济和我国宏观调控政策息息相关，宏观调控政策的变化，可能会给整个房地产市场造成极大的影响，反之，房地产经济的发展情况也一定程度上影响着政府的宏观调控。目前来看，房地产经济存在的乱象，阻碍了房地产经济的良性发展，因此亟待国家进行宏观调控，利用“看不见的手”将房地产经济带向正轨。事实上，自房地产经济成为国民经济产业的支柱开始，国家一直在利用宏观调控来不断调整房地产市场，并在不同时期根据市场动向进行政策的调整。房地产经济发展是一个持续变动的过程，因此，宏观调控政策也要持续保持变动，在吸取之前政策经验教训的基础上，不断出台新的宏观调控政策，以此来保障我国房地产经济的良性发展。

一、我国房地产经济的发展历程及现状

（一）发展历程

在我国，房地产业发展的时间较晚，从20 世纪末国家颁布相关制度，宣布城镇居民停止分配公房后，房地产经济伴随着宏观调控才初步崭露头角。但房地产经济一经走向市场便开始了飞速发展的历程。随着城市化进程的不断推进、公积金制度、按揭购房制度的完善与信托、投资基金的建立，房地产市场逐渐成熟并壮大，现已成为国民经济的重要支柱产业之一。即使自2008年，我国经历了次贷危机和金融风暴的影响，国民经济一度低迷，整个全球经济局势波动较大，但我国的房地产经济依然是年年水涨船高，成为近几十年来不变的社会消费热点，受到社会的多方关注，并带动了一系列周边产业的发展，与我国的城市化进程相辅相成，互相促进。可以预见，在未来很长一段时间，房地产经济将持续引领国民经济继续前行。

（二）我国房地产经济发展现状

房地产经济的持续走高，一方面带动了多方产业的发展：

1.商业房产面积的增加，极大地带动了当地的商业，区域内商圈数量明显增加并形成集聚效应，以万达广场为首的集购物、休闲娱乐、教育等多功能为一体的广场式商圈正在逐步取代传统商场。

2.住宅房产面积的增加，带动了装修业和物业的崛起，城镇居民的居住区基础设施日益完善，社区的功能性日益凸显，例如靠近学校的学区房、临近交通要线的地铁房等等。

另一方面，房地产经济的发展也为房地产业自身带来了极大变化：

1.不同地区的经济发展差距，导致了不同地区的房价差距极大，一方面是由市场的供求关系决定，北上广地区的中心房产卖出天价依然供不应求，偏远地区的房价一砍再砍也仍旧无人问津；另一方面，部分投机商人利用市场需求，恶意炒高房价扰乱市场，也成为目前房地产经济发展出现的乱象。

2.房地产企业数量逐渐减少，呈现垄断化趋势。在房地产经济发展初期，大量商人下海进军房地产市场，整个市场呈现多家共进的景象；如今随着经济的变化，小型房地产企业难以承受，纷纷倒台，或被收购或宣告破产退出市场，整个房地产市场由几家大型企业占领，也导致部分偏远地区不再受到青睐，大批烂尾楼出现，浪费了社会资源。

二、房地产经济发展的特点

（一）区域性

房地产具有很强的区域性，通常情况下，一个区域的房地产经济和该区域的地理位置、行政划分密切相关。以地理结构来说，我国东西部海拔差异较大，西高东低，西部地形多以高原、丘陵为主，东部则平原居多，不同的地理条件造就了不同区域的生活方式、经济发展、思想文化的差异性，未来的发展空间也大不相同。同时，国家的经济政策在各区域间也有着很明显的不同，通常，对于交通发达，适合发展商业的区域，国家会大力进行扶持，甚至设立经济特区，因此沿海城市通常经济发达，房地产经济的发展情况也较好；相比之下，西部地区由于地形崎岖，交通不便，因此经济发展也较为滞后，房地产业也不发达，但近年来国家的西部大开发战略也为西部地区带来了更多发展可能性。自改革开放以来，我国经济模式逐步由计划经济向市场经济转型，在转型的过程中，难免会出现区域间发展不平衡的情况，因此房地产经济在各区域间的差异也较大，难以同日本、韩国等小面积发达国家一样，出现基本统一的房产市场。

（二）依赖性

由于房地产经济的发展必须依附于土地，而我国又是所有土地所有权都归国有，因此房地产经济的发展，对某一时期、某一区域的土地政策有着极强的依赖性。近年来，各地方政府正努力探索除税收外的新财政收入项目，而土地使用权的出让，能使得地方政府以最简便的方式、最快的时间变现。因此，地方性炒地皮现象在各地区纷纷发生，地方政府大力招商引资，或开展文化活动，以提高土地的附加价值，从而以更高的价格出让土地使用权给房地产业，一方面缓解了财政压力，但一方面也滋生了一些潜在问题。

（三）偏好性

在我国，“房子”永远是一个人成家立业绕不开的话题，不少年轻人成为“房奴”也要买一套属于自己的房子。这是我国几千年来的文化惯性导致的，在国人看来，成家立业的“家”，第一个意义是组成家庭，第二个意义就是有自己的住宅，正是国人对购房这一近乎偏执的偏好，才使得房地产经济在低迷的经济大环境下依然屹立不倒，房价居高不下。

三、房地产经济宏观调整的要点

（一）加强社会福利体系建设

目前，国民对购房的执念有很大一部分原因是来自于对未来危机的不确定性，而这种危机感是由于社会福利体系不够完善带来的。目前我国在医疗保险制度、养老制度、公益制度、教育制度等方面都还有很大的上升空间。例如，养老制度的不完善使得“以房养老”的观点深入人心，中老年人急于买房；教育的不公平使得学区房价格飙升等。这一系列现象固然带动了房地产的交易，但长期看来并不是一个好的趋势。因此，加强社会福利体系建设，利用财政支出调整区域间的差距，降低国民的危机感，从而使国民理性购房、按需购房。

（二）分区域针对性调整

基于不同区域的发展水平差异，国家在进行宏观调控时，不能直接“一刀切”，要因地制宜，根据当地的经济发展水平、地理环境来进行宏观调整。例如房产税收，针对不同区域房产经济的发展情况采用不同的标准，避免对欠发达地区的房地产业造成伤害，利用区域差异化财政政策，推动房地产经济与区域整体经济的同步发展。

（三）重点调整房地产投资市场

由于房地产经济存在着高收益的可能，因此吸引了一大批投资者的青睐，在众多投资者中，有理性的长远投资，也有卷一波走人的恶意投资。政府要对市场中的投资方进行甄别，提高市场准入门槛和投资的机会成本，杜绝恶意风投，同时引导社会正确舆论，纠正民众将买房作为唯一投资升值手段的错误观念，减少炒房现象，促进房地产经济的良性发展。

综上所述，宏观调控政策是调整房地产经济的重要标尺，政府应善用这一工具，通过宏观调整缩小区域间差距，降低民众对炒房的热情，从而让房地产经济更好地发挥其在国民经济中的支柱性作用，推动房地产经济向更平稳、更有序、更合理的方向发展。