大连市土地供应总量及供应结构调查分析

于振 杨雅茜

(1.大连市自然资源事务服务中心，辽宁 大连 116014；2.大连天石不动产顾问有限公司，辽宁 大连 116000)

土地是城市经济和产业开展的必要载体，任何城市的经济和产业发展都离不开土地的供应保障，因此，土地供应总量及供应结构能够很好的反映出一个地区经济和产业发展的进程和趋势，可以说土地供应数据是经济发展的晴雨表。本文通过对近六年来大连市及一些规模或地域相近的城市供地总量及供地结构进行统计分析，可以从侧面看出大连市经济和产业发展中存在的问题与不足。

一、土地供应总量对比

2014年至2019年，大连土地供应总量为11973公顷，其中出让面积占比为47.6%，同是计划单列市的青岛、宁波和厦门，同期供地总量分别为28694公顷、24798公顷和7009公顷，出让面积占比分别为55.3%、49.3%和23.5%。同在辽宁的沈阳市供地总量为14677公顷，其中出让面积占比为52.1%。

显而易见，六年来青岛和宁波的供地总量远远大于大连市，如果说划拨土地的供应总量与城市经济社会发展的计划及城市总体规划有关联，是政府部门主动参与的土地市场供给，那么出让土地的供应总量则主要是有市场供需所决定的。大连土地供应尤其是新增用地保障上，通过批而未供土地专项核查显示，土地供应量是充足的，同时除长兴岛经济区出现用地规模指标不足外，其他区市县用地规模指标也均充足。因此，需求不足是大连市土地供应低于其他地市的主要原因，从出让土地的主要供给对象来进行分析，应该是商住用地和工矿仓储用地的需求下降明显。

二、大连市土地供应结构分析

2014年至2019年，大连市商住用地供应总量为1853.7公顷，占供地总量15.48%；工矿仓储用地2658公顷，占22.2%；公共管理与公共服务用地2260.1公顷，占18.88%；交通运输用地4138.4公顷，占34.56%；另有以出让方式供应的港口码头用地931.1公顷，占7.78%，该供地量较其他城市相比非常特殊，且供应量大，以交通运输用地统计不恰当，以工矿仓储用地统计也不合理，因此单独进行了统计分析，化列为其他用地以区分。

2014年至2019年，大连、沈阳、青岛、宁波、厦门五个地市，土地供应总量为87152公顷，其中商住用地21179.6公顷，占供地总量24.3%；工矿仓储用地21310.7公顷，占24.45%；公共管理与公共服务用地17558.6公顷，占19.66%；交通运输用地22842.6公顷，占26.21%。

通过对比，可以看出大连市商住用地的供应量及占比均明显低于各地市的平均水平；工矿仓储用地占比略小，但供应总量偏低；公共管理与公共服务用地供应比例比较合理；交通运输及其他用地占比远高于各地市的平均水平，但从供应面积上与沈阳市是相近的，比青岛少了1467公顷，比宁波少了1760公顷，由此可见，大连市交通运输用地供应应该是符合城乡发展规律的，同时交通运输用地均是划拨供地，是政府部门按照城乡规划等完成的保障性基础设施建设用地，因为商住用地和工矿仓储用地供应量没有达到预期，导致供地总量较低，交通运输用地占比被提高。

三、大连市商住用地供应量过低

大连市的商住用地无论是占比还是供应总量均低于五市平均发展水平。六年来，大连市商住用地供应总量为1853.7公顷，比沈阳少1264.1公顷，比青岛少3774.9公顷，比宁波少2536公顷，只多于厦门市。在数据细分中，大连市商住用地以出让土地为主，划拨的经济适用房土地面积只有128.8公顷，同在辽宁的沈阳与其类似。而其他三市的商住用地中，青岛划拨经济适用房土地面积1626.8公顷，宁波为1434.4公顷，厦门为269.5公顷。

2018年的经济数据显示，大连GDP为7668.5亿元，常住人口699.4万人，较2014年增加3万人。沈阳市GDP为6292.4亿元，常住人口831.6万人，较2014年增加2.9万人。青岛市GDP为12001.5亿元，常住人口939.5万人，较2014年增加35万人；宁波GDP为0746亿元，常住人口820.2万人，较2014年增加52万人；常住人口增加与商住房用地供应量有一定关系，青岛与宁波在经济和产业发展上吸引了大量的外来人口，外来人口带来了商住用地的需求，因此商住用地供应量大大增加。但与大连经济形势、外来人口数量及区位相似的沈阳市商住用地总量也远远高于大连市，只能说明外来人口减少只是大连商住用地需求过低的原因之一。

青岛、宁波、沈阳商住用地供应量远远大于大连的同时，上述地区近年来的房价的涨幅也均高于大连，房地产市场的火热也是推高用地需求的主要原因。相比来说，近六年大连市房地产发展形势比较平稳，供需关系趋于理性。

四、大连市工矿仓储用地供应结构合理但总量偏低

工矿仓储用地供应总量可以反映出一个地区制造业发展的进程和趋势，通过对比可以看出，六年来大连市工矿仓储用地供应总量为2658公顷，比沈阳少1422公顷，比青岛少4712公顷，比宁波少3698公顷，只多于厦门市。从供地数量来看，青岛和宁波的制造业发展势头依然强劲，2018年经济数据显示，大连市第二产业增加值3241.6亿元，沈阳为2376亿元，青岛为4850.6亿元，宁波为4932亿元。

大连市的工矿仓储用地供应总量远远小于青岛和宁波的同时，每宗地的平均供地面积也存在一些差别，大连市工矿仓储用地的平均供地的面积为4.5公顷，沈阳为4.6公顷，厦门为4.4公顷，青岛为3.5公顷，而宁波为1.8公顷。可以看出位于浙江的宁波工矿仓储用地的供应方向更为多元，中小型企业发展势头强劲。其中，面积小于1公顷的供地中，宁波为2271宗，青岛为636宗，同在辽宁的沈阳和大连分别为244宗和211宗。面积大于20公顷的大型工矿仓储用地的供应数量上述地区差别不大。

大连市工矿仓储用地供应总量较低，原因是多方面的。国企和央企在大连企业中占有极大的比重，重工业，尤其石化产业在大连产业结构中占比较大，在大企业占据强势地位的经济环境中，大连人固守着传统的就业理念，不善于创新创业，民营企业发展缓慢。与此同时，政府对市场行政干预过多，效率低下，生产要素、资源要素等资源流动性不足，导致市场存在诸多不完善的地方，还不能启动配置资源的基础性作用，使得产业结构调整受到严重制约。以大连市某新区为例，一味强求促进产业发展转型，采取“遍地开花”的发展模式，下设诸多产业园区，基础设施重复建设，行政区划复杂，行政部门重复设立，职责不清，体制不顺，不仅没有带动起经济的发展，反而造成了行政资源、财政资源及土地资源等的浪费，仅有的产业没有发挥出聚集效应。

五、振兴大连经济的对策建议

作为东北地区经济发展的龙头、改革开放的窗口，大连一直发挥引领和示范的作用。随着近年来大连自由贸易试验区的建立和相关配套政策的出台，将进一步促进其与韩国、日本以及俄罗斯等亚欧国家的贸易往来，提升大连对外开放水平，促进大连经济转型和产业升级，有助于大连吸引更多外资及金融机构来连投资，吸引更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业聚集。大连要认真吸取在原开发区、先导区、经济区、产业园区等政府大力引导的开发建设中总结出来的经验及教训，集中精力抓招商服务、抓产业发展，抓人才引进。

一是要进一步理顺政府与市场的关系，减少政府的不当干预，加强国有企业改革的决心和力度，使市场在资源配置中起决定性作用。加强对地方政府发展思路的科学性评估，杜绝太超前的发展路线，保持政府发展思路连贯性。强化契约精神，减少“新官不理旧账”的风险，促进民营企业发展，增强民营企业发展信心。

二是要响应中央大众创业，万众创新的号召，实施创新驱动战略，深化“放管服”改革，提升企业开办便利度，完善财税金融等相关政策体系支持，营造干事创业的良好环境。保障新产业新业态及大众创业万众创新用地需求，支持高新技术产业、物流仓储等互联网经济带动性强的产业项目落地，针对互联网技术企业、新兴产业及大众创新企业规模较小、资金实力较弱、发展周期较短等特点，实行“先租后让”等供地方式。

三是要力求吸引人才、留住人才。帮助人才做好人生职业规划，为他们营造创新创业的空间是大连面临的重要问题，是振兴的关键。打破体制机制的顽疾，打造人才成长发展的环境，营造自由有效率的市场经济环境，打破不合理的条条框框，解决人才流失问题。加强保障性住房建设，进一步完善保障性住房的各项规章制度，解决好各类人才住房问题，吸引人才到大连安居乐业。