浅谈中国房价的影响因素和未来发展

■常知易

（东华理工大学长江学院）

1 引 言

房地产价格在近些年步步上升，在经济发展飞速的时代给很多人带来了极大的影响，影响主要在居民生活质量和国民经济发展不稳定两个方面。房地产价格的问题已经引起了人民和国家的高度关注，所以这不仅是经济问题同时也是一个社会问题。

2 房产价格现状

近年来，房地产行业在我国占据非常强势的地位。随着房地产行业的不断扩大使得它在各方面都极速发展，并且由于自身的关联性较强，对人民生活的影响较为广泛。正是广泛的影响面使得房价的增减成为了备受全民关注的数值。国家不断加大力度和控制经济，保证房价的幅度以此来保障人民的居住需求，但是由于人们对于自我归属和居住环境等多方面的需求，即使有新建的居住场地也没有办法降低房价的涨幅，甚至二手房价也在不断上涨。目前，我国发布相关政策，通过房产税、土地控制等方法缓解上涨的趋势，城镇空间、人口老龄化、国家税收等问题在不断牵制房价的未来，但实施效果较慢，现在房地产价格整体上还是在上涨。

3 影响房价上涨的因素

3.1 建筑成本

建筑成本是房地产价格中非常重要的一个组成部分，它包括了建材成本和人工管理成本。近几年房地产行业斗争不减，但国家提倡保护自然环境才能共建美好家园，并在各方面都控制居住区的污染情况，这就导致我国的钢材和水泥被限制使用。建筑材料开始互相干扰，价格近乎同步上涨，因此我国许多建筑材料仍然处于供不应求的状态，这样的情况在短时间内没有办法恢复，那么建筑材料价格下降的可能性就不大[1]。除此之外，土地的有限性也成为了增加房价的因素[2]。土地的价格不论如何变化，人们对它的需求都不会变化，并且它在经济供给方面的比率也很小。我国人口在不断增加，社会以及经济的持续发展给土地资源非常大的压力。因此，住房需求的增加使得房价明显提升，换句话说就是土地价格的增加抬高了房地产价格。

3.2 产业关联效应

房地产行业的关联性非常之强，这也就意味着房地产行业的不断前进可以带动中国很多其他产业的前进，所以国家对于房地产的发展非常重视。目前，房地产行业可以带动中国近55个行业的发展，在这其中住宅产业非常突出，其相关的带动性高达1.98。那么想要影响房地产行业的发展趋势，住宅行业就成为了国家的主要目标。根据《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中所提的内容，国家依旧会鼓励房地产不断扩大，这是因为国家要深化城镇住宅制度的改革并且扩大住房消费信贷，尽可能发展以居民式住宅为主要中心的房地产行业。国家的鼓励和支持就会使得两方面的提高，一方面是由于房地产行业的带动性使得其他行业的发展不断向前，从而促进GDP的增长，这对国家而言无疑是一件好事。另一方面是国家的支持会使得房地产价格被不断推动，上涨的幅度由此可见。

3.3 房地产的环境影响

房地产的环境影响主要是指这所房子所处的地段对价格的影响，同时还包括了附近的医疗、教育、娱乐、安全等附加因素。这些因素是居民不可逃避的问题，毕竟直接与居民相关的公共服务，正是如此才导致房价受到了广泛的影响。没有人愿意住在充满安全问题的地方，也没有人愿意住在无法给予教育保障的地方，所以人们共同的需求就会抬高部分区域房价，同时影响整体房价。随着近几年居民生活水平大幅度上升，居住的环境会不断被重视起来，除了基本的需求以外，还会对生态环境、卫生情况、交通条件有着更高的需求，这样的需求变化也会给房地产的价格带来很大的提升。

3.4 城乡一体化发展

城乡一体化发展给我国带来的最大改变就是人口结构，也就表示有大部分农村人口涌向了城镇地区，使得我们的人口分布极度不平均。这种人口分布情况影响着我们的人口比重，非农民人口比重在大幅度上升，由此就会对房地产行业带来很大的影响。即使城乡一体化可以解决很多农村人口的就业问题，但于此同时也出现了他们在城镇地区的住房问题，为了解决这样的突发状况，房地产行业的供求平衡要被打破，需求量大幅度提升并且尽可能满足人民的基本居住。除此之外，城乡一体化在另一方面还会对本就富裕的城镇居民带来影响，他们从中看到房地产价格上涨的势头，为了从中赚取钱财也加入到房地产行业的供求平衡中，给整体的房地产价格又带来一次波动。

3.5 居民收入水平提升

国民经济不断飞速发展，居民整体的收入水平也在不断提高。我国的社会保障和医疗保障也在不断完善，这就使得城镇居民对于住房的需求变得更大，也就是提高了居民的住房购买能力，一方面是指一套房子已经不能满足部分人的需求，他们的购买力影响着房地产的数量和房地产的价格。另一方面是指住房条件的不断提高，学区住宅、健康住宅等多种不同特点的住宅陆续出现。并且城镇居民的可支配收入增加使得他们开始注重投资，但是股票投资一直处于低迷的状态，并非人们最好的选择，这就让他们看向了相对广阔的房地产行业，进而影响了房地产的供需关系，促使房地产价格上涨。

4 房价未来发展

4.1 城镇化空间有限

在2015年时，我国的城镇化率已经超过50%，并且长三角以及珠三角等沿海地区的城镇化率已经开始超过发达国家城镇化水平[3]。如此高的城镇化率给国家土地以及住房带来很大压力，压力迫使房地产价格开始急剧上升，但是这种增长还是很难持续。房价的增长所带来的不利影响也很明显。一方面房地产的租金一定会增加企业的成本，我国劳动密集型的企业本身盈利能力就有一定的限度，租金价格的提升无疑使得他们更加艰难。他们就很可能转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，这样的转移会使得我国失业率大幅度提升。另一方面高房价还是会限制年轻人去当地求职的脚步，很多企业因此招不到自己需要的员工，这就使得一些企业不得不转移企业地域范围，降低自身成本来减轻员工压力，从而获得更好的员工。

4.2 人口老龄化加剧

首先新中国建立起来，我们有三次人口爆发[4]，第一次婴儿潮是在1949—1958年，第二波婴儿潮是在1962—1975年，第三次婴儿潮是在1981—1997年。目前，我国人平均寿命为77岁，这就表示我国最艰难的时间段会是2026—2052年。那么在2024年之前，我国老人去世后腾出的房子还不能满足一个家庭的住房需求。时间到达2024年时，我国的人口会处于负增长，这一年去世的人大约有2000万，但新出生的人口在2000万以下，这就表示老人去世所腾出的房子可以满足一个家庭的需求，那么中国住房就会开始有剩余，可以缓解人们的需求。

4.3 房产税

房产税给地方政府打开了一个新的税源，因为现在的土地资源十分有限，且不可持续，而房产税的征收可给地方政府带来较大的收入来源。未来房产税很大可能取代土地财政，成为支撑地方政府收入的新税种。同时，房产税的征收可以拉近贫富差距，随着近年来房价大涨，拥有大量房产的人和到现在为止仍然没有住处的人之间，财富差距在逐步拉大。而国家开始征收房产税可以通过税收的杠杆来缩小目前存在的社会贫富差距。所以房产税可以阻碍我国的炒房行为，大幅度降低住宅的增值属性和投资属性。炒房者最看重的就是房子给他们带来的理想利润，当房产税开始限制房子的增值时，炒房者就会开始抛售和出租房子，否则他们就会被负资产吞噬现金流。这一举动就会增加市场住宅的供应量，以缓解当地产市场的供需矛盾。

结 语

中国房地产行业虽然起步晚但是发展迅速，如此高速的发展就意味着房地产市场机制还是很不完善和稳定。由此导致的房地产价格上涨问题可以说是市场经济发展过快所带来的附加情况。因此，我国想要稳定房地产行业，且实现更快的经济发展就不得不解决房地产遗留问题。因此，我国政府以及市场机构不得不考虑到多方面因素，积极参与在房地产市场当中，充分平衡房地产上涨的各大因素，从而促进房地产事业冷静下来，用稳健的速度不断前进。