花园住宅类历史建筑功能提升与持续利用技术

蔡观生

上海建工四建集团有限公司 上海 201103

历史建筑的保护与利用是一个既对立又统一的矛盾辩证关系。在城市更新形势下，尤其是在“留改拆并举，以保护保留为主”的要求提出后，花园住宅类历史建筑需要调整功能性、提升安全性、提高舒适性，这对花园住宅类历史建筑的保护修缮提出了更高的技术要求。

虽然人们对于历史建筑的保护意识已有了很大提高，已完成花园住宅的改造修缮工程也不在少数，但在保护的同时满足现代使用功能要求，实现保护与利用相协调，仍然具有非常大的探索提升空间。

1 工程概况

近代的花园住宅是上海历史建筑中璀璨的明珠。上海爱乐乐团行政楼与宝庆路3号作为现代主义建筑风格花园住宅的代表，距今已有近百年历史，于2017年完成了保护修缮改造。

两者改造后均改变了其使用功能，不再继续作为居住建筑使用。在改造过程中，主要对以下问题进行了深入研究：如何在不改变历史建筑整体风貌的原则下，实现建筑功能的转变，使旧有住宅达到现代的用途与使用需求；如何将空调、电梯、无障碍设施等现代功能设备植入历史建筑中，并且达到与原有建筑风貌的完美融合；如何实现保护与利用的平衡协调。

2 技术背景和难点

在历史保护建筑改造修缮中，如何在“真实性”“可识别性”“整体性”“可逆性”“保护原有环境风貌”“最小干预”等原则下，实现建筑空间布局优化、现代化设备的植入、历史建筑全生命周期的管理，是目前花园住宅历史建筑保护修缮工作中的重点与难点。

2.1 功能空间布局优化

由于原来居住类的花园住宅多数需要改为公共性质的建筑，故功能空间布局多数需要调整优化，但是调整优化的同时仍需要考虑保护的关系。

2.2 现代功能设备植入与保护的协调

尽管花园住宅类历史建筑当时的设备设施较为先进，但是在时代发展背景下、再利用功能需求下，仍需要植入现代功能设备。但在植入过程中，不但要提升建筑的使用功能，还要保证建筑内外部空间符合建筑及装饰的要求。

2.3 城市更新形势下的建筑全生命周期管理

业内人士指出，当前的城市更新进入了4.0阶段，物业更新改造从原来简单的升级改造上升至感知建筑和全生命周期管理。花园住宅类历史建筑的持续利用需要向更高维度考虑，才能实现建筑的持续利用。

3 功能提升与可持续利用技术

3.1 建筑空间布局优化

3.1.1 室内格局调整

建筑具有一定的时代性，代表了其建造时期的社会、经济情况。花园住宅兴起于1843年上海开埠后，距离现今已170余年，其建筑布局、尺度等均根据当时人们的生活活动所设计，与现代建筑、现代人的使用需求存在一定的差异。同时，大多数花园住宅改造后往往作为公共建筑使用，因此根据使用功能的不同，会对其某些室内空间格局进行调整，以更加适用于现代使用需求。

在上海爱乐乐团建筑保护修缮项目中，将原行政楼一楼会客大厅中后期添加的吧台与隔墙拆除后，重新调整空间格局，添加了可移动的临时舞台和可开闭的六扇排门。这样转变后，原本的私宅会客厅还可作为对外表演的小型室内乐演奏厅，后面的六扇排门可以完全打开，打开以后整个舞台能够移动到后面的楼梯处，这样使演出的空间和观赏的空间也得到了相应的扩展，而色彩斑斓的玻璃和典雅的柚木楼梯可以作为舞台背景，形成西洋音乐和古典建筑交相辉映的一个背景（图1～图4）。

图1 设计图纸中的空间格局变化

图2 原来的大厅格局

图3 调整后的大厅格局

图4 可移动演奏舞台

3.1.2 室外布局完善

花园住宅一般由一栋或者多栋建筑与庭院构成，为了将历史建筑与现代的使用需求相结合，达到更好的利用效果，室外布局的优化是非常必要的。

例如在宝庆路3号建筑保护修缮工程中，就新建了一座连廊来完成住宅向博物馆建筑的转变。在2号楼与5号楼之间新建一座钢结构连廊，将建筑群总入口（5号楼）与2号楼联系起来，这样既增加了展览空间，也完善了使用功能及流线，并可将整个建筑群串联起来。在新旧建筑的风格协调方面，连廊外墙采用大面积的玻璃弱化其建筑外形，从而突出原有历史建筑，并形成虚拟与现实对比的效果（图5）。

图5 新建连廊建成效果

3.2 现代功能植入

空调机组可能与历史建筑整体装修风格不协调，应尽可能隐蔽设置。室内机可选用落地式室内机组，外饰面做成与家具、装饰等风格及色彩协调的矮柜形式，并布置在适合的位置。对于布置在非重点保护空间的空调室内机，可利用局部墙体的上下关系，结合室内装饰，嵌入墙体布置。对于摆放位置明显且无法隐蔽安装的空调设备，可找专业空调生产厂家定制，空调设备的外观颜色尽量与室内装修风格统一。

在上海爱乐乐团建筑保护修缮过程中，行政楼充分利用建筑原有的自然通风，新增的空调系统优先选用VRV系统和落地柜机，结合室内装饰隐蔽安装，高效实用。空调室外机借用相邻排练厅屋顶平台搁置，以便减少噪声污染以及对风貌的影响。充分利用建筑原有自然采光，精心设计人工照明，定制同时代风格古典灯具原位安装。此外，消防喷淋管隐藏在天花板线脚内与木格栅梁间；空调冷凝水管和弱电管路借用壁炉炉膛；电线插座面板等管路借用踢脚线和实木护壁，尽量减少对重点保护部位的影响和干预。

其中，由于历史建筑保护要求，爱乐乐团室内空调机只能选用落地式的机组，如不采取改进方案，空调机组会与改进室内装饰格格不入。为了与室内装饰格局相适应，最终采用木质空调机外罩罩住空调机组，使其与周围装饰相融（图6）。

图6 空调机组的风格改进

此外，在电梯植入时，通过室外增加平台的方式提升了电梯底层标高，扩大了电梯坑内高度空间，避免了室内开挖，确保了结构安全，也避免了因增加钢结构框架而影响室内风格（图7）。

图7 电梯植入室外场景

在修缮过程中即采用了变频多联分体式空调系统，并将室内机隐蔽布置在木制的矮柜中，矮柜设计与建筑内部整体装修风格一致，空调室外机放置于院子里。

在宝庆路3号建筑保护修缮工程中，为了避免新增设备机房对整个建筑布局造成影响，单独将4号楼作为泵房使用；同时在保护历史建筑特色部位的前提下，重新铺设各类管线以满足现代使用需求及规范。

3.3 BIM技术运维管理

BIM技术在运维方面的应用，通常可以理解为将BIM技术与运营维护管理系统相结合，对建筑的空间、设备资产等进行科学管理，对可能发生的灾害进行预防，降低运营维护成本。

在具体实施中，常通过物联网、云计算技术等，将BIM模型、运维系统与移动终端等结合起来应用，最终实现设备运行管理、能源管理、租户管理等[1-6]。

宝庆路3号建筑保护修缮工程创新引入FM（设施管理）技术，研发了设备寿命周期全过程管理平台，利用BIM模型，实现了运维阶段的设备设施选择、使用和维护修理的有效管理，提升了历史建筑可持续利用的智慧性和感知性，实现了建筑全生命周期的信息化管理（图8）。

图8 FM运维管理外景展示

3.4 城市生态修复理念

“城市双修”是指生态修复、城市修补。其中：生态修复旨在有计划、有步骤地修复被破坏的山体、河流、植被，重点是通过一系列手段恢复城市生态系统的自我调节功能；城市修补重点是不断改善城市公共服务质量，改进市政基础设施条件，发掘和保护城市历史文化和社会网络，使城市功能体系及其承载的空间场所得到全面系统的修复、弥补和完善。

在花园住宅历史建筑的修缮中，将生态修复、城市修补的理念运用其中，合理规划恢复庭院环境，选用绿色环保的材料以及绿色技术，以实现与生态自然的和谐统一。

上海爱乐乐团建筑保护修缮工程，以创新发展和“城市双修”的理念确立了外部环境整修技术，同时考虑海绵城市和生态修复，在持续利用基础上充分再现了“绿色”方针。在庭院环境整修时，在保护原有古树植物的情况下，保留原来的雕塑、喷泉、小品（图9）；院内绿化道路局部采用树皮覆盖物，起到防冲刷、保水分作用，达到雨水花园效果；庭院场地采用透水性石材铺地，基层做法采用海绵城市构造，达到绿色环保生态的效果（图10）。

图9 室外喷泉雕塑

图10 室外绿化

4 结语

上海爱乐乐团建筑保护修缮项目，通过室内外建筑空间格局优化、现代设备与历史建筑融合技术，既恢复了花园住宅原有风貌，又满足了现代办公使用需求，同时院内建筑的使用性能得到了整体提升，庭院环境及交通也得到了很大的优化，重铸了上海爱乐乐团之辉煌。

宝庆路3号建筑通过保护修缮，增加了现代化的设备设施及运维管理平台，在实现功能更新的同时，提升了建筑使用的舒适性，如今已华丽变身为上海交响乐博物馆向公众开放。

上海爱乐乐团行政楼与宝庆路3号建筑作为现代主义建筑风格花园洋房的代表，改造修缮后，实现了花园住宅功能提升与可持续利用相协调的历史建筑修缮再利用理念，这为今后的花园住宅历史建筑的有机更新积累了经验，具有较高的应用和推广价值。

[1] 曾旭东,梁波.BIM技术在建筑设计阶段的节能应用[J].建筑与文化, 2014(3):115-116.

[2] 孟云桃.优秀历史保护建筑的修缮施工[J].建筑知识:学术刊,2013 (增刊1):302-303.

[3] 马安军,韦军鹏.房屋安全鉴定检测[J].科技与创新,2014(5):44-45.

[4] 蔡观生,谷志旺,王伟茂,等.优秀历史建筑(上海爱乐乐团行政楼)保 护修缮技术[J].建筑施工,2019,41(1):136-139.

[5] 何娇,谷志旺,王伟茂,等.上海近代花园住宅历史建筑风貌保护修缮 技术[J].江苏建材,2019(增刊1):20-22.

[6] 邱锡宏,张铭.上海轮船招商总局大楼历史建筑修缮技术[J].建筑施 工,2005,27(9):43-46.