我国民宿发展现状及趋势分析——以南京地区民宿为例

◎梁蕾蕾 黄琰培 时尚 蒋欣强

一、关于民宿的概述

（一）民宿的起源

民宿（Minshuku）源自日本的民宿，指利用当地闲置资源，房屋主人参与接待，为游客接待，为游客提供体验与当地自然环境、文化、生产以及生活方式的个性化住宿场所。倘若深究民宿一词，则其更多的来源于英国的B&B（Bed&Breakfast）的一种经营方式，这种经营方式出现于二十世纪六十年代初期，英国西南部与中部人口比较稀疏的地区的农家，是以增加家庭收入为目的的一种家庭式的招待。而我国的民宿行业得以兴起的很大一部分原因是来自于台湾地区，由于台湾地区距离日本较近，其自然地理环境与日本相近，再加上相对受到一些日本文化的影响，从而使得旅游业成为了台湾最大的经济产业之一，直接促进了民宿的产生与发展，而后这种经营方式慢慢传至大陆地区，各旅游类城市也开始争相效仿，我国的民宿行业就此有了雏形。

（二）民宿的定义

2019 年7 月，文化和旅游部颁布了最新修订版的《旅游民宿基本要求与评价》，其中给出了旅游民宿（homestay inn）的官方定义，即利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4 层、建筑面积不超过800 平米，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。而民宿的业主或经营管理者则可称为民宿主人。

二、国内外民宿发展经验

（一）欧洲民宿

欧洲地区的游客绝大多数是通过airbnb 预定民宿，且相比于欧洲国家较高的物价，住民宿成为了最受游客欢迎的选项之一，其中最为典型的是英法两国。略不同于我国对民宿的定义，欧洲的民宿大多为共享房间的形式，民宿主人将房屋内的空房间以民宿的形式短租，经常会出现几组不同的游客与房东共住一屋檐下的情况，厨房、卫生间等几乎都是公用，而民宿主人虽然会与游客每日打照面，但并不会参与游客的日常生活，也不会提供带领游客体验当地生活等类型的服务。英国民宿经营业者都将容客量定于6 人以下（卫生条件及课税较轻）；法国限定民宿房间不得多于5 间。另一个与国内较为不同的方面是，欧洲地区民宿对于房客的包容性更强，国内许多预定平台上的民宿有明确标注不接待外宾，或不希望某个特定人群入住等条件，欧洲地区民宿的房客的多样性较高，经常有不同国家的游客共享同一个房屋，文化差异在这种情况下，既有益处也有坏处，益处是不同文化背景的人住在一起，有利于各民族文化之间的交流和互相学习，而坏处则是往往避免不了的文化差异带来的冲突。当然这样的情况在现实生活中发生的概率极小，经住过欧洲民宿的游客反映，一般不同对游客之间如果不是非常聊得来，不太会有过多的交流。

像欧洲地区民宿这样的经营方式，算是延续了上世纪六十年代初的传统模式，皆以副业的形式经营，并没有形成很大的产业效应或品牌。为维护居住民宿游客之权益，各国政府机关皆会介入管理辅导，在英国、法国，民宿业之经营皆采取许可制，须先取得执照方可营业，并设有等级制度以区别民宿之良窳供游客参考。

（二）日本民宿与台湾地区民宿

台湾与日本由于距离较进，二者的民宿整体风格较为相似，同样也是许可制经营，最根本的不同之处在于，台湾的民宿也大多数为副业的经营形式，而日本民宿监管严格，更加趋向于产业化，与旅馆的经营模式其实非常接近，并无房间和人数的限制。

台湾的民宿在短短几十年内得以蓬勃发展，源自于旺盛的市场需求。上世纪八十年代，许多类似于垦丁"国家公园"这样的游憩区，节假日期间大饭店、大旅馆客房供应不足，有些甚至还缺乏服务意识，让游人觉得店大欺客。一些登山旅游者开始尝试借住在山区农舍。受这些旅游者的启发，有空屋的农家灵机一动，挂出了民宿的招牌。这其中政府也起到了关键的推手作用。1989 年，台湾当局为了改善山区原住居民的生活，也为了利用山区观光资源，推行了原住居民山区民宿，实施旅游扶贫。这一举动，促使民宿业迅速发展起来。

台湾民宿一向以温暖的感觉著称，大多位于老旧居民区，一般民宿客房数需限制在5 间以下、特色民宿客房数需在15 间以下。据实地游客反映，房间主要通过airbnb 和安可达来预定，民宿几乎都没有电梯，且为自助式入住，民宿主人有时只能在线上与房客沟通，游客如果有大件行李会比较麻烦。但特色地区的民宿主人皆十分热情，会全程参与游客的旅行生活，提供很多附加服务。考虑到城市化现代化的程度和形式与大陆均有不同，台湾民宿整体条件相对于大陆地区民宿的条件较为一般，但普遍价位比较优惠，人均200左右。

日本由于要举办2020 年夏季奥运会，近两年对于民宿行业的监管变得尤为严格，2018 年出台的民宿法更是一夜之间使得超过半数的民宿被列入"非法"的行列。除了airbnb，日本还推出了第一个官方预定民宿的平台STAY JAPAN，不过限于现时法例，网站内的民宿都需要旅客住宿6 晚以上，故此在预约平台租到的住宿设施都相当完备，使得游客的民宿体验得到了完善的法律保护，解决了游客们大多数的潜在忧虑。目前日本民宿的经营方式几乎可以旅馆经营画上等号。这便引发了我们对于民宿品牌化规模化经营的一些思考，当中的矛盾之处在于，规模化经营必将形成一套固定的标准，而在民宿的经营越来越向一个标准靠齐的同时，其是否有悖于民宿最初的定义。如何在两边之间找到一个最佳的平衡点，是民宿经营者需要深入思考的问题。

日本是第一个将民宿合法化监管的国家，目前这样的监管类型仅刚刚起步，还需时间来观察分析其成效，但同时也为我国的民宿行业发展提供了一个全新的范例和可能。

三、我国民宿行业现状分析

（一）总体发展现状

我国民宿行业目前依旧处于刚刚起步的状态，从大陆地区民宿的发展来看，具有代表性的地方有：阳朔、丽江、成都、拉萨、重庆等；海边城镇包括深圳大鹏湾、汕头南澳湾、惠州龚寮湾等。以上城市或地区均有较强的地方特色，旅游业发展旺盛，发展民宿行业具有先天性的优势。通过团队调研结果可得出，专业化的住宿app 是游客出行获取信息渠道的主要选择。民宿作为国内的新兴产业，其行业的受众为18 到45 岁的中青年，这样的人群也可以充分代表我国当代游客的消费力及总体消费偏好，调查结果显示消费者普遍接受的价位是人均200-400 元，这与当前民宿市场的价格也基本吻合。

结合团队实地调研结果得出，目前大陆地区民宿多为自助式入住，从入住到退房均与民宿主人无实际接触，双方仅在线上沟通。在经营方式方面，几乎都是整套出租，都是独享空间。这样的模式虽然可以最大限度为游客提供隐私空间，从而获得最好的住宿体验，但也大大降低了游客旅程中对于当地特色文化的了解和交流方面的体验。

特色民宿可以说是大陆地区民宿的一个短板，当前市场上比较有名的特色民宿屈指可数，且价格相对较高，这一类民宿同日本民宿的情况相似，面临着规模化经营和保留民宿特色经营模式的选择，例如杭州莫干山民宿，现已基本发展成为另一个形式的公寓式酒店。值得一提的是大陆地区的民宿品牌，都有推出自己专属的app 或者微信小程序等平台供游客预定，这一举措对于民宿整体的管理带来了极大的便捷，也大大提高了运营效率。

在监管方面，不同于其他地区，大陆地区采用的是民宿服务质量认证制度，最新颁布的《旅游民宿基本要求与评价》中对于安全卫生的规定仅有简短的文字说明，监管力度较弱，也使得许多消费者心中对于安全和卫生的忧虑无法得以解决。

（二）南京地区民宿

南京有六朝古都之称，具有得天独厚的旅游业发展优势，然而南京地区的民宿发展却未见蓬勃向上之大势，还存在很多有待改进之处。通过平台搜索，我们发现南京的地区的民宿都是较为现代化的楼房公寓，特色民宿稀少且分布于远郊，交通十分不便，基础设施设置不到位，而市区交通便利的区域中，民宿大多不能保留地方特色，无法将南京作为六朝古都的文化内涵融入其中，使得南京的民宿行业发展一直不温不火，难以得到长足的长进。除了线上搜索，团队还另外进行了对民宿主人的访问，得知南京地区的民宿也大多是以副业的形式经营，很少有将民宿作为主业经营的人存在，很多民宿主人对于民宿的经营模式和未来发展没有投注太多的精力，导致民宿行业整体水平一般，没有将现有的优势发挥出来。同时，民宿经营者大多将精力花费在民宿的硬件升级上，而忽略了客户对服务质量的需求，缺少服务意识。南京民宿经营者对宣传的重视程度和宣传的力度也有待加强，缺乏对建设品牌、发扬品牌的长远考虑。

四、对我国民宿行业整体发展的建议

（一）鼓励民宿多元化、特色化、创新

化品牌建设

借鉴相比大陆发展更为成熟的台湾民宿业，政府在台湾民宿业发展的起步阶段就鼓励民宿业主将自然资源与人文特色相结合，并加以一定的活动项目形成独具一格的民宿品牌。这种模式不仅促进了民宿与当地风俗的融合，让游客在住宿中也能感受到独特的城市魅力，而且多样化的民宿风格也促成了游客消费选择的个性化，可以满足市场的多元化需求。而南京地区的民宿业从总体来看仍然处于初级阶段，大多数民宿都以风景、装修、地理位置等为卖点单纯地为顾客提供住宿服务，而在运营中对于民宿特色化、创新化品牌建设的意识仍然相对淡薄，长此以往将缺乏竞争力、无法满足顾客对多样化体验、个性化服务的需求。

为了推动南京民宿业的发展与成熟，应鼓励民宿经营者从单一地提供住宿服务向多元化的趋势靠拢。以民宿为主体，结合商业、社交、旅游等多种功能，形成全新的模式，为顾客提供更加全面的综合性体验。民宿与本地商业的结合模式，可以让游客亲身体验后结合电商平台扫描二维码购买喜爱的商品，从而创建出新的消费场景，创新的同时又省时省力。民宿与社交结合的模式中，民宿经营者可以组织不同形式的聚会和主题活动，让来自五湖四海、互不相识但有着相同爱好的住客提供交流的平台。民宿与旅游相结合的模式中，可以根据旅客的行程要求和时间安排，为旅客规划出方便快捷的线路，提供更加本地化的选择和全方位的服务。针对不同的人群，可以根据旅客的特殊需求提供个性化的产品和服务，并逐步向产品专业化、品牌化发展。

另外，在民宿特色化品牌建设进程中，与当地文化的融合是不可或缺的。文化是民宿区别于一般住宿业的重要特征，也是民宿的核心竞争力。民宿是一种结合创意、审美、体验的经济形式，应该以文化为中心，奠定民宿的整体基调和主题风格，结合当地的地域特色和风俗习惯包装民宿、设计产品，从而形成民宿的城市品牌。

（二）扩充、改进民宿宣传方式，加速树立民宿品牌

通过调查得到，目前南京民宿业经营者宣传民宿的方式主要有平台和口碑两种。而在如今"互联网+"的大背景下，民宿行业也应该顺应时代的潮流，抓住机遇，让民宿与互联网更好地结合，达到更有力的宣传效果。民宿网站的建设对民宿业的发展具有重要的事情的推动意义。一方面可以让游客从价格、地区、设施、风格等多方面了解民宿，为游客提供多样化、自主化的选择，并集中资源提供在线预订等具体业务，另一方面民宿网站通过线上宣传的方式增大浏览量。民宿网站还可以鼓励民宿业主在网站进行登记，更加利于信息的流通，让游客安心入住。除了在民宿网站投放民宿信息之外，民宿经营者可以学习自媒体的运作，利用微博、微信公众号等平台，定期更新民宿信息，并通过拍摄小视频或者微电影增加流量，从而加速树立起民宿品牌。

（三）加强行业监管，完善鼓励政策

民宿品质的提升不仅需要民宿从业者对民宿软硬件设施的把关、理念的创新，还需要行业监管制度的不断完善。民宿的产权认定、设施要求、申请登记、监督管理等问题都是民宿从业者和消费者长久以来的关注点，也是阻碍民宿品牌发展的重要方面。台湾早在2001 年就颁布了《民宿管理办法》对这些问题作出了强制性要求以规范民宿行业的运行，从而为台湾民宿业的快速、多元发展奠定了基础，南京的民宿业发展也应从中得到启发。

南京地方政府应该提出民宿管理条例，对民宿的产权认定、设施要求、申请登记、治安管理、卫生安全等方面作出相关的规定，并对民宿的经营实施有力的监督，对民宿从业者经营过程中出现的违法违规措施进行处罚。同时，政府可以组织成立民宿行业协会，以此来进一步加强监管功能的实施。政府对行业规范的提出可以保障民宿行业的平稳运营并推动民宿品牌的形成与发展。

政府在作出行业规范、加强监管的同时，还可以通过完善对民宿行业的鼓励政策进一步推动南京民宿业的发展。政府可以通过优惠的税收政策和财务政策减免一部分税收和财务补贴以此来给予民宿从业者更多的经济资源。一部分建设良好、环境优美但却距离市中心较为偏远的民宿会由于地理位置而失去了许多潜在顾客，政府可以加强这些地区基础设施、交通设施的建设，从而帮助民宿住客的增加。