房屋修缮专项管理措施与实施重点研究

闫 东 四平市机关事务管理局房产中心

1 前言

物业公司要结合具体的管理制度和维护要求落实完整的房屋修缮专项管理方案，确保具体内容能贴合实际需求，秉持经济效益、社会效益以及环境效益共赢的原则，打造更加合理的房屋修缮专项管控体系。

2 房屋修缮专项管理的意义和原则

2.1 房屋修缮专项管理的意义

第一，房屋修缮专项管理工作的落实能大大提升房屋的使用性，并且充分发挥房屋的作用，满足居民居住条件的基础上，维持整体物业工作的基本质量。

第二，房屋修缮专项管理是在房屋保值工作基础上建立的增值机制，能尽量减少维护资金的流动，从而建构更加合理且有效的长规划管控措施[1]。

第三，房屋修缮工作也是维护整体环境的重要举措，对于城市化建设工作的全面升级具有推动作用。

第四，从物业部门的角度出发，践行标准且专业的房屋修缮管理工作能大大提升其信誉度，为其他物业服务工作的顺利开展提供保障。

综上所述，房屋修缮专项管理工作具有重要的实践意义。

2.2 房屋修缮专项管理的原则

房屋修缮专项管理工作要在规定的范围内落实对应的施工作业，因为工程量较大且涉及面较广，因此，要充分践行匹配性原则、差异化原则。

一方面，匹配性原则。要从房屋的实际情况和具体要求出发，确保维修和保养工作都能落实到位，且相应的匹配度较高，从而满足用户对于质量以及房屋使用功能的实际需求。并且，配合匹配性原则还要落实经济性原则，尽量合理调控资金的支出和应用，从而制定较为合理且有效的修缮专项管理计划。

另一方面，差异化原则。物业部门要结合不同等级以及构造的情况落实差异化的修缮管理机制，在不对房屋造成损坏的基础上，确保能提升养护工作的综合质量[2]。

除此之外，在房屋修缮专项管理工作中，也要将住户的利益作为关键，树立有效的服务框架，维持综合住户服务水平。

3 房屋修缮专项管理的实施重点

在全面分析房屋专项管理原则后，就要按照对应的管控要求落实相应的工作，把握房屋修缮专项管理的实施重点，整合具体管理方案，提升操作管理的综合效果。

3.1 勘查设计

为了满足房屋修缮专项管理工作的基本要求，要在具体工作开始前落实合理的勘察设计分析环节，主要是结合修缮政策、修缮范围以及对应修缮内容等进行集中的勘察处理，确保能收集第一手资料，从而结合资料内容落实相匹配的房屋修缮方案。与此同时，结合方案内容编制对应的概预算等。基于此，勘查设计工作非常关键。另外，在勘查设计工作中，还要依据房屋修缮工程的具体情况对其进行分类，具体分类如下。

（1）小修项目。主要指的就是整体房屋修缮项目中涉及的设备、构件、配件等平均费用在房屋总造价的1%～2%[3]。

（2）中修项目。指的就是在房屋修缮项目落实的过程中，仅仅是拆除一些受损或者是质量水平降低的配件，整体的修缮维护费用在整体房屋造价的22%左右。

（3）大修项目。指的是在实际修缮工作中，需要适当拆除部分房屋的主体结构和设备，相应的维修费用在建筑建造家的26%以下。

（4）翻修项目。指的是相关部门要对房屋进行重新的设计和建造。

（5）综合维修项目，一般是对综合性大楼进行一次性的整体维修处理，秉持“能维修尽量维修”的原则，确保能在一次性处理工作中提升综合修缮效果，但是其整体维修费用要控制在同类型新建筑工程造价的22%以下[4]。

总之，要结合具体的情况落实相匹配的专项处理方案，秉持因地制宜的管理原则，践行全寿命周期管理方针，保证安全检查的及时性和完整性，从根本上避免安全隐患的留存，提高综合管控效率。

3.2 组建专业队伍

在对房屋修缮专项管理项目进行分类后，就要结合实际需求组建对应的专业化团队，从施工人员、管理人员、专业技术人员等方面落实综合管控。

第一，要结合实际情况以及工程组织规划完成岗前培训和指导，确保相应人员都能明确自身的工作重点，学习新的管理内容和要求。

第二，要想保证专业队伍的水准，就要依据实际情况匹配适应的工作人员，提升专业度的基础上，也要聘请一些经验较为丰富的施工团队。

第三，要结合人员管理工作落实奖惩机制，形成赏罚分明的团队管理结构，从而充分调动整个团队的工作积极性，在规定的进度时间内保质保量地完成相应工作。

第四，要结合整个工程项目的具体要求落实工序管理机制，匹配团队中相应人员的工作内容，结合技术责任制、技术档案制度以及岗位责任制等，维持施工质量管理工作的综合水平[5]。

3.3 预算分析

对于房屋修缮专业化管理工作而言，要想提升综合管控效果，除了要落实工序监督外，也要配合整体管理方案，对修缮质量、修缮成本进度等予以管控，充分审核施工设计方案、施工材料价格、施工项目造价结构等。

3.3.1 审查方案

对工程项目的工程量予以审查分析，对于房屋修缮工作而言，一些工程量可能存在维护条件较为复杂且工作较为分散的问题，这就需要相关人员对具体内容进行精细化的分析和处理，确保能匹配有效的管理机制。

（1）要充分明确房屋修缮项目的整体方案，并且结合施工图纸完成对应细节的标注，在了解房屋维修等级后按照对应的标注内容和标准要求完成工程量审核。（2）要在施工阶段对隐蔽工程的运行情况予以记录，从而核查工程审核依据。（3）要在工程结束后对工程量进行二次复核。

3.3.2 审查具体内容

要对工程项目的工作内容予以审查分析。要想保证房屋修缮专项管理工作的综合水平，就要确定工程定额范围内的预算单价数据和工程内容是否匹配，针对施工内容偏离定额数据的规定予以及时地调整和管控。

3.3.3 计量工程量

要对工程量进行集中的计算分析，一般而言，房屋修缮工程项目的工程计量工作都是依据承包合同以及设计文件规定的工程量开展相应工作，此时，相关部门要依据具体的凭证落实工程监督和管控。另外，工程量计算的过程中，要结合质量合格证书、设计图纸等相关内容完善具体工作，确保运行的稳定性。而具体的工程量计算方法如下。

第一，按照重量进行计量分析，主要针对的是钢材等设施，要结合房屋修缮的具体施工图纸规定进行净值的分析和计算[6]。

第二，按照面积进行计量分析，主要针对的是结构面积，现场施工人员和监理人员要对结构净尺寸等内容予以重视，确保能满足施工图纸的实际规定。

第三，按照体积进行计量分析，主要指监理人员要结合实测内容完成工程量的计算分析。

第四，按照长度进行计量分析，一般是依据结构位置的基础方向、纵向轴线平行长度等建立对应的分析模式和处理方案。

综上所述，在工程量计量的过程中，要充分秉持专业化管理原则，保证房屋修缮专业管控水平的合理性和规范性。

3.3.4 管理过程

在全面完成初步审核和分析工作后，就要对房屋修缮施工过程予以监督管理，确保相应内容都能满足具体要求，提升房屋修缮综合质量。

第一，在施工项目开始前，相关部门要落实集中的图纸会审和技术交底工作，从根本上保证施工图纸的科学性、规范性和合理性，依据勘查结果对不匹配的设计单元予以纠正，从而打造满足具体施工环境和要求的房屋修缮处理方案。与此同时，在技术交底工作中，也要对施工任务、施工项目工程量、施工用材、质量要求等进行梳理和对接，保证具体施工环节和管控方案的合理性[7]。

第二，要对工程项目所需材料予以集中管理，尤其是原材料和构配件等，按照检验报告、技术说明书、产品合格证等流程完成检查，只有具备相应保障的材料才能进入现场，从根本上提高房屋修缮管理工作的专业度[8]。

第三，要对施工过程予以监督，按照承包合同以及法律法规落实相应的管理机制，并且制定匹配的管控制度，严格按照施工设计图纸落实具体工作，禁止出现偷工减料、窝工怠工等问题[9]。与此同时，要结合施工检验规范、技术标准、工序质量控制要求等进行全寿命周期管理，从而保证房屋修缮工作管理水平，提高整体质量[10]。并且，要对房屋修缮工程项目中的隐蔽工程予以监督，依据规定要求记录验收结果，只有保证验收合格才能进入下一个工序[11]。

第四，要结合ISO9002质量管理标准的具体内容和具体要求确保管理的合理性和规范性，并且及时进行图片拍照、修缮视频保存等，确保相应记录的及时性。并且，要在房屋修缮工作落实的过程中及时发现问题及时解决，保证施工管理工作能顺利开展，满足进度要求和质量要求[12]。

4 结束语

总而言之，房屋修缮管理工作中，要秉持专业态度和管理流程，建立健全完整且有效的管控方案，提升专项管理的综合效率，坚持以人为本的管理理念，协调和组织具体的维护修缮工作，调动整体管理体系的积极性，从而满足房屋修缮的基本要求，实现经济效益、社会效益、环保效益的共赢。