房地产企业税收筹划的风险和防范策略

■施林强

（浙江骏宏集团有限公司）

纳税筹划顾名思义就是房地产企业在开展各类经济活动前或者是尚未发生的纳税准备性工作。通过开展纳税筹划工作，房地产企业可以在开展相关经济活动之前，对相关经济活动进行调整，进行科学合理的安排，最大程度上规避税收风险，降低税收负担。随着近年来政府有关部门针对房地产出台的调控政策越来越严格，加之建筑工程所采用原材料、人工成本不断增加，房地产企业盈余受到很大的影响，而通过开展合理的纳税筹划工作，可以帮助房地产企业实现更大的经济效益。不过由于当前国家针对税收的相关政策具有一定的复杂性和多变性，加之房地产税收又具有特殊性等诸多因素影响，导致房地产企业在税收筹划工作中面临一定的风险。如若不对这些风险加以防范，那么不仅得不到理想的减税效果，甚至会造成偷税漏税等违法行为，给房地产企业发展带来极大的负面影响。

1 房地产企业税收筹划存在的风险

1.1 政策方面的风险

在房地产企业开展税收筹划工作时，由于种种原因会导致其面临很多风险，这些风险之中，政策风险便是非常常见的一类。出现这类风险主要是由于房地产企业在制定税收筹划工作时，所采取的方案与最终实施时政府有关政策不相符甚至是相冲突，造成房地产企业无法按照预先制定的税收筹划方案开展相关经济活动。此外，房地产行业发展迅猛，房价攀升极快，国家针对房地产行业出台了一系列调控政策，用以引导房地产行业健康、可持续发展，因此，房地产企业在税收方面受到政策限制将会更大。加之，现阶段我国市场经济还不是非常成熟，税收相关的法律法规仍有待优化与完善，所以税收有关政策出现变动也较为寻常，如果税收相关政策发生变化，那么房地产企业先前制定的税收筹划方案将无法正常使用，必须做出正确的调整，否则将会给房地产企业带来一定的经营风险。

1.2 法律方面的风险

现阶段，我国针对于税收方面的政策变化相对较快，很多与税收相关政策频繁进行调整。加之税收筹划所制定的方案合理性主要是由税务有关部门进行确认。但是房地产企业在制定相应的税收筹划方案时，如果站着不同的角度和立场，那么就会对相关政策出现不同的解读和理解，如此一来，便很容易与税收相关部门发生分歧，这些分歧在税收筹划工作中极易演变成法律方面的风险。如果房地产企业在解读和理解有关政策时出现偏差，那么就很有可能造成税收筹划工作不合法，这对于房地产企业发展极为不利。

1.3 行业方面的风险

房地产行业作为市场经济中必不可缺的一部分，其在市场经济环境中有着非常重要的意义，且其行业特征十分显著，例如：房地产经营对象具有固定性，经营业务具有广泛性，运营周期长，资产负债率高，属于资金密集型行业。房地产行业发展往往与该行业对于社会经济发展做出的贡献有着密切的关系，因此其对于社会经济背景的依赖相对较大，加之当前社会市场经济环境变化频率较快，这在一定程度上给房地产企业税收筹划工作带来负面影响，从而给房地产企业运营带来风险。此外，由于房地产运营周期较长、涉及资金较多，因此房地产企业极易发生资金链断裂，进而威胁到企业正常运营。由此可见，行业方面给房地产企业税收筹划工作带来相对较大的风险。

1.4 企业经营方面的风险

房地产企业在日常开展相关工作时，针对不同的阶段，其所表现的状态也有所不同，因此，在进行税收筹划工作时，应结合不同阶段实际情况，进行相应的方案确定。不过在越来越复杂的市场环境之下，房地产企业在开展税收筹划工作时，必然会面临很多风险，如发票、合同等带来的风险，税收筹划工作稍有不当，便极有可能导致违法行为出现，严重影响到企业的正常运营和经济效益。

2 房地产企业税收筹划风险防范措施

2.1 精准把握税收政策

一方面，房地产企业应该积极关注与之相关的政策变化，认真学习税收方面的政策法规。由于我国正处于发展的上升时期，房地产企业在运营中所面对的市场经济环境相对复杂、多变，加之税法、政策在不断优化与完善。因此，房地产企业应该结合实际情况，用最有效的方式帮助其财务人员了解、掌握税务相关的新法规、新政策，提高财务人员规避税务风险的能力和提高财务人员对于政策动态的敏感度。另一方面，当前我国各地区经济发展并不均衡，一些地区为了促进经济发展，制定了一些税收优惠政策，房地产企业在开展税收筹划工作，应该正确对待税收优惠政策，不能曲解其用意，利用不合法手段骗取税收优惠，应详细了解税收优惠政策，按照规定程序进行申请，以达到减税目的。除此之外，应该慎重利用税法漏洞进行避税，应该坚持合理避税，以避免由于非法避税导致产生较大风险，给房地产企业经济发展造成负面影响。

2.2 提高税收筹划相关人员能力水平

在房地产企业开展税收筹划工作中，其工作质量与相关人员能力水平有着密切的关系。因此，为了提高房地产企业税收筹划方案质量，最大程度上降低税收筹划存在的风险，为房地产企业创造更大的经济效益，应加强对税收筹划工作人员的培训，组织税收筹划工作人员学习，使其更好的掌握与之相关的政策、法规，正确了解政策调整意图，科学、合理的借助税收优惠政策进行减税。再者，还可以根据房地产企业实际情况，在必要时聘请专业的税收筹划顾问，使其站在专业角度，对有关于房地产企业的税法、政策、税收优惠等进行研究与分析，从而提高企业税收筹划方案的可靠性与权威性。

2.3 加强沟通

一方面，房地产企业在开展税收筹划工作时应该加强沟通和交流。通过沟通和交流可以在很大程度上降低税收筹划风险。只有通过及时、有效的沟通和交流，才能够确保税收筹划工作的科学性、有效性、可行性，避免由于内部信息传递不及时、不细致导致税收筹划实施不理想。因此，房地产企业内部应该加强信息之间的互换，重视各部门之间的交流和沟通，使全体工作人员对税收筹划有一个详细、充分的了解。另一方面，房地产企业还应该积极与当地税务机关进行沟通与交流，准确了解当地税收政策，提高信息传递的准确性，在此基础之上在开展税收筹划工作，以达到与当地税务机关在税法与政策解读方面的高度一致，尤其是针对界限模糊不清的问题，更应该与税务机关达成一致，从而最大程度地规避税收筹划风险，推动房地产企业发展。

2.4 统筹协调税收筹划工作

一方面，房地产企业在运营过程中，不可避免地要进行资金筹集，在开展资金筹集时，选择不同筹集方式，企业所要缴税存在着很大的区别，例如，自我积累方式进行资金筹集所要缴纳的税务相对较大，而内部资金筹集则需要缴纳的税务相对较少，因此应根据自身情况与市场，进行综合考量，科学合理的选择资金筹集方式。另一方面，房地产企业可以通过选择税收压力相对较小的对象，加大对其投资金额，以此来降低税收成本。在开展税收筹划工作时，应该科学、合理地运行相关政策、法规，通过借助相关优惠政策进而实现减税的目的。除此之外，在税收筹划方案方面，应该增加其灵活性，应更好地应对当前多变的税收政策与税法。在制定税收筹划方案时，应该以发展的眼光看待，充分考虑未来政策可能调整的动向，实现税收筹划方案的动态化，提高其可行性，以实现房地产企业可持续发展。

结 语

总之，房地产企业在开展税收筹划过程中，不可避免的会遇到各类风险，房地产企业应该加强对风险的识别，积极采取科学、有效的措施，对风险加以规避，提高税收筹划工作质量，推动房地产企业实现可持续发展。