房产中介企业失控下房东与租客的权益纠纷

邢思宇

【内容摘要】随着市场经济的发展，既有房屋租赁关系中的房屋所有权人与承租人的两方民事主体地位，逐步为房产中介企业的出现所改变。考虑到进一步增强市场活力等诸多因素，2014年修改的《公司法》注册资本由实缴制度变更为认缴制，取消验资环节，这在一定程度上促进了房产中介这一类型企业的日益繁盛，但随之而来的问题也不容我们忽视。以有限责任公司为主要形态的房产中介企业，其运营过程中的资金安全性与持续性问题都将成为公司承担民事责任的障碍。同时，房产中介企业作为房屋所有权人与承租人之间的媒介，其运营情况对双方都会产生重大影响。

【关 键 词】委托，房屋租赁;权利义务;责任承担

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2020）02-0201-02

笔者以2019年西安某商业运营管理公司运营失控事件为例，暂不考虑公司运营管理体制中可能存在的问题，以房产中介企业，房屋所有权人，承租人三方民事主体之间的权利义务为切入点，从法律角度出发，对整个事件进行粗浅分析，从而为各方主体的责任承担与权益维护，房产中介企业如何良性发展，未来如何预防此类事件的发生，以及事件发生后如何采取妥善的解决方式提供一定的建议。2019年9月，西安某商业运营管理公司与多数承租者签订房屋租赁合同，并收取承租人半年或者一年期的房屋租金。在房屋租赁合同履行期间，多数承租人突然收到房屋所有权人与西安某商业运营管理公司解除合同的通知，并要求承租人搬出其原承租房屋或向其缴纳相应的租金。在协商过程中，部分房东采取强行封堵房门或者强行搬出承租人物品的方法迫使承租人搬出房屋。承租人在与原签订房屋租赁合同的中介公司联系未果的情况下，在前往其公司所在地时才发现与其签订房屋租赁合同的某商业运营公司已被查封，随即向其所在区公安部门报案。

事件至此，主要矛盾焦点在于房屋所有人要求承租人搬出房屋或者向其缴纳剩余租期内的享有租金，房屋所有权人基于所有权采取的迫使承租人搬出的方法是否合法，以及双方所受损失如何补救，如何维护自己的合法权益。笔者以《民法总则》《公司法》等法律法规为依据，对事件所涉民事法律关系作如下分析：

首先，根据我国《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”;第十条：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”;第三百九十九条：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”;第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”等法律规定，房产中介公司作为法人，具有与其登记经营范围相一致的民事权利能力和民事行为能力。房屋所有权人基于其对房屋的所有权，同时具有民事权利能力与民事行为能力。二者均为适格民事法律关系主体，房屋所有权人对其所有的房屋享受排他的所有权，其基于处分意思表示与房产中介公司达成合意，且该合意不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，故二者之间的委托合同合法有效，对二者均具有法律约束力。房产中介公司作为受托人，基于房屋所有权人授权，对其拥有的房屋享有一定的处分权利。同时，基于房屋所有权人的授权，房产中介公司享有以自己的名义与第三人订立合同的权利。

其次，根据我国《合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。”;第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”;第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在承租期间保持租赁物符合约定的用途。”;第二百一十七条：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”等法律规定，承租人作为第三人，基于其租赁房屋的意思表示，具有相應的民事权利能力与民事行为能力，为适格的民事法律关系主体。在合同订立过程中，承租人基于房产中介公司与房屋所有权人的委托合同及房屋所有权人的委托授权书，与房产中介公司签订的租赁合同不存在《合同法》规定的无效情形，故双方订立的房屋租赁合同合法有效，该合同对承租人与房产中介企业均具有约束力。同时，房产中介企业在与承租人订立合同时出具了其与房屋所有权人的委托合同与授权书，符合上述第三人在订立合同时知道委托人与受托人之间代理关系的规定，故该房租租赁合同对于房屋所有权人，也具有法律约束效力。

综上所述，房屋所有权人与房产中介企业，房产中介企业与承租人之间的合同均合法有效，根据我国《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行通知协助保密等义务。”之规定，房屋所有权人将其对房屋的处分权在合同期限内让渡给房产中介公司，房产中介公司在授权范围内享有对房屋的处分权，双方均应按照合同约定，履行合同义务，房产中介公司应按约定向房屋所有权人支付相关费用，房屋所有权人将其房屋交予房产中介企业处分。承租人基于双方委托合同及授权书，与房产中介公司签订租赁合同，双方也应按照合同约定，履行合同义务，承租人应按约定向房产中介企业支付租金，并按约定用途使用房屋。房产中介企业应按约定向承租人交付房屋，并保证其交付的房屋符合约定。

在上述两对合法有效的民事法律关系履行过程中，其权利义务冲突在于在房屋所有权人与房产中介企业签订的委托合同期限内，房屋中介企业因自身经营失控，出现异常而未能按照约定向房屋所有权人支付相关费用，房屋所有权人是否可以基于房屋所有权，解除与房产中介企业之间的委托合同关系，要求承租人搬离房屋或者向其重新缴纳房屋租金。笔者认为，根据我国《合同法》相关规定，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼。其次，除法律、合同另有规定以外，只有合同相对方才能享有合同规定的权利并承担该合同规定义务。再次，违约责任只能在特定的当事人之间发生，合同关系以外的第三人不承担违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。虽然《合同法》中规定了在委托合同情形下，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但其还是无法突破合同相对性原则。且承租人已经履行了支付房屋租金的义务，其租赁期间仍处于房屋所有权人与房产中介公司委托合同的授权期限内，故房屋所有权人只能要求房产中介企业承担违约责任，而不能要求承租人向其再次支付租金，或者在租赁期间未满的情况下，要求其搬离。从另一角度来看，在房产中介企业经营失控的情形下，房屋所有权人与承租人均为合同的受损失一方，双方均没有过错，且二者之间不存在直接的合同关系，谈不上违约责任与侵权责任的承担，双方应就自己所受损失，向房产中介企业提出赔偿请求。在实践中，房产中介企业的经营异常往往不能被房屋所有权人或是承租人所预见，在其出现经营失控的情况下，人去楼空成为普遍的现象。在房屋所有权人和承租人的权利无法得到及时维护时，基于两个合同所指向同一标的物，双方通常的会产生权利义务冲突。在要求承租人向其强行要求承租人搬离房屋，或者采取断电断水换锁等行为往往加剧了两者之间的矛盾，同时其不适当的行为还会产生一些侵权问题，继而使原本受到的损失扩大化。

针对上述问题，笔者认为城乡住房管理部门应加强对房产中介企业资金安全性的监管，推进相关法律法规的出台;其次，房产中介企业应当规范自身的经营行为，按照规定及时准确报送企业年报等相关信息，强化社会责任意识，主动承担企业运营风险及其产生的相关责任。再次，房屋所有权人及其承租人在选择房屋中介企业时，应自主了解所选企业资质征信问题，并且强化法律意识，在自身的合法权益受到侵害时，采用正当的方式维权。随着市场经济的发展，对法律安定性提出了新的挑战，在由房屋租赁合同引发的相关权益纠纷的同时，不适当的维权方式往往会引发附带的治安管理处罚与侵权诉讼。为保证各方利益的平衡，我们应当集合多方力量以防止类似企业经营失控的事件出现，以促使房产中介企业与房屋租赁市场的稳健发展。

参考文献：

[1]黄毛荣.债法总论[M].中国政法大学出版社，2013.

[2]韩世远.合同法学[M].高等教育出版社，2016.

[3]王泽鉴.民法总则（增订版）[M].中国政法大学出版社，2011.