《民法典》中业主与物业服务人的权利义务关系解读

李莹莹

《民法典》涉及社会生活的方方面面，是公民、法人和其他组织的行动指南针。我们生活在社区中，业主与业主之间，业主与物业服务公司之间的矛盾问题如何解决；业主能否更换满意的物业服务公司；业主的个人财产在小区被高空抛物砸坏该怎么办；物业公司能否对拒不交纳物业费的业主采取停水停电的方式催收物业费；面对违规饲养烈性犬的业主物业该怎么办……这些生活中的大大小小问题可以在2021 年1 月1 日施行的《民法典》中找到答案。

《民法典》对业主的建筑物区分所有权进行了修改，业主共同决定的重大事项及表决权部分的修改对于业主行使权利产生怎样的影响；《民法典》增加了物业服务合同之后，物业服务人和业主有哪些权利义务；同时，《民法典》侵权责任编中也有不少关于管理人的义务的规定，以上种种无疑会对业主和物业服务人的权利义务产生影响，业主和物业服务人应该如何履行义务、维护权利呢？

一、业主的权利义务

（一）业主的建筑物区分所有权

业主的建筑物区分所有权是一种不动产物权，是由一栋建筑存在多个所有权人产生的。随着现代社会的发展，高层或多层建筑大量出现，业主的建筑物区分所有权也应运而生。业主的建筑物区分所有权分为两部分，一部分是业主对业主专有部分享有所有权，另一部分是对小区内公共道路、公共绿地等共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对专有部分享有所有权是很好理解的，对共有部分的权利如何理解呢？共有分两种方式，一种是共同共有，一种是按份共有，对此《民法典》没有作出明确说明，但是明确了业主共有部分费用分摊、收益分配的原则。例如，电梯维修费用、小区公共区域维护费用由业主共同分摊，在电梯里、小区公共区域的墙壁上张贴广告的收入由业主共同分配。

（二）业主共同决定重大事项及表决权

《民法典》关于业主的建筑物区分所有权的规定较《物权法》作出了部分修改，修改重点集中在业主共同决定重大事项及表决权和维修资金的使用上。《民法典》第二百七十八条将业主共同决定的重大事项内容增加了一项，这一改变使得业主或者管理人不能随意改变共有部分的用途。例如将公共绿地改建为停车场，利用共有部分从事经营活动,或者将公共道路上建造的停车位对外出租等行为作出不可随意更改的规定，这体现了对全体业主意愿的尊重。使用维修资金的表决相比《物权法》提高了参与表决业主占比（从1/2 提高至2/3），降低了通过表决的业主占比（从1/2 降低至1/3）。对于第六至第八项重大事项，参与表决的业主占比不变，降低了通过表决的业主占比（从2/3 降低至1/2）。这一改变要求业主委员会或者物业管理人要征求更广大业主的意见，这样更有利于通过表决形成决议，提高议事效率。《民法典》的这一规定相比《物权法》在整体上降低了业主共同决定重大事项的表决通过比例，使得使用、筹集维修资金等业主共同决定重大事项更容易通过业主大会的表决。

现在回答文章开头提出的问题：业主应当如何选聘物业服务企业？如何签订物业服务合同？《民法典》对物业服务合同和物业服务人给出了明确的定义。物业服务合同的一方当事人为全体业主，但是如果由物业服务人与业主逐一签订合同显然不太现实。为了提高订约效率，避免发生纠纷，物业服务合同的订立需要遵循法定的程序。选聘物业服务人属于上文提及的《民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定的重大事项之一，该条款给出了选聘物业服务人的法定程序，依法选定物业服务人后，由业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同。

（三）物业服务合同中业主的权利义务

《民法典》明确了物业服务合同对业主具有法律约束力，虽然业主没有单独与物业公司签订物业服务合同，但是业主有支付物业费的义务。物业服务人已经按照物业服务合同约定履行义务，业主不得以不需要接受服务为由拒付物业费。业主拒不交纳物业费，物业服务人不得以断水、断电、断燃气等方式催交物业费。

（四）维修资金的使用

《民法典》第二百八十一条对于维修资金应该用在哪些方面给出了更具体的说明，同时明确维修资金的情况应当定期公布，这一规定增加了维修资金的透明度。同时规定了业主大会或者业主委员会可以在紧急情况下申请使用维修资金，这一规定可避免出现电梯故障等紧急情况还需要业主大会开会表决才能动用维修资金的问题，使得维修资金能够真正发挥作用，保障业主的安全。

（五）《民法典》对业主任意弃置垃圾等损害他人合法权益行为的规范

业主不得任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、侵占通道等，业主大会或业主委员会发现业主有损害他人合法权益的行为后，除有权要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失外，还有权要求行为人恢复原状。《民法典》明确了合法权益受到损害的有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉的权利，这一条为受到侵害的当事人指明了维权途径；有关行政主管部门应当依法处理，这一规定明确了有关行政主管部门的责任，比《物权法》规定的向人民法院起诉更具便利性。

二、物业服务人的权利义务

（一）物业服务合同中物业服务人的权利义务

年过六旬的李女士将其所在小区物业公司诉至法院，称其所在楼层楼梯间的灯坏了，致使其下楼梯时因视线受阻不慎摔倒，造成大腿骨折，请求法院判决物业公司依法赔偿医药费等费用。法院审理认为物业公司有承担公共区域照明设施的维修义务，物业公司未履行义务造成业主人身、财产权利损害，应当承担相应的赔偿责任。上述纠纷发生时《民法典》尚未实施，案件的裁判依据是什么呢？《物权法》没有专门规定物业服务合同，只是在其第六章“业主的建筑物区分所有权”对物业服务合同有所涉及。为补充法律的不足，2009 年，最高人民法院通过了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，指导司法实践中出现的物业服务纠纷案件的处理。

《民法典》合同编第二十四章对物业服务合同进行了具体规定，明确了物业服务人的权利义务和物业服务合同的内容。物业服务人有妥善维修物业服务区域内业主共有部分，采取合理措施保护业主人身财产安全的义务。《民法典》对物业服务人的义务作出了明确规定，有利于维护业主的权利，推动物业服务法治化、规范化发展。

（二）《民法典》中关于物业服务人执行政府应急处置措施的规定

在《民法典》之前，没有法律对物业服务人执行政府应急处置措施这一义务作出规定，但是行政法规和地方法规对物业服务人的安全防护义务和协助配合政府应急措施等义务作出了明确规定。在一些紧急而又涉及面广的突出事件中，需要广大物业服务企业贯彻执行政府依法实施的应急处置措施，协助承担大量具体工作。因此，《民法典》明确了物业服务人或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施，同时明确了业主的配合义务。

（三）《民法典》侵权责任编中有关管理人的规定

第一，《民法典》侵权责任编第八章规定，高度危险活动区域或者高度危险物存放区管理人应当采取足够安全措施并尽到充分警示义务，如果仍有人未经许可进入该区域活动而受到损害，管理人能够证明自己已经尽到义务的，可以减轻或者免除责任。

第二，《民法典》侵权责任编第十章建筑物和物件损害责任中有不少是有关管理人的规定。阳台上的花盆掉落、空调外机坠落、楼顶瓦片脱落造成他人损害，业主、租户、物业服务人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。如果损害的发生有其他的责任人，例如空调外机的坠落是安装空调的工作人员操作不当造成的，则承担了侵权责任的业主、租户或者物业服务人有权向其追偿。

第三，对于高空抛物现象，《民法典》是如何规定的？因高空抛物受到损害的当事人应该如何维护自己权利？1.《民法典》将从建筑物中抛掷物品规定为法律所禁止的行为。2.高空抛物致人损害由侵权人承担责任。3.发生高空抛物造成他人损害的情形后，有关机关有责任查清责任人。4.经调查难以确定具体责任人的，为了使被侵权人依法得到救助，由可能造成损害的建筑物使用人补偿。5.增加规定建筑物的管理人应当采取必要的安全保障措施；未采取必要措施的，依法承担相应的侵权责任。

第四，林木致人损害的情况。林木的所有人或者管理人对自己没有过错的行为承担证明责任，不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。林木的所有人或者管理人应当合理地维护林木，采取保护措施、警示措施防止林木危害他人安全。例如，所有人或者管理人应当及时修剪干枯的枝干，防止其断裂砸伤行人或者车辆；应当固定好新栽的树木，防止树木倾倒致人损害；对于可能存在的危险应该尽到警示义务。

三、结语

《民法典》中业主的建筑物区分所有权部分对业主共同决定重大事项的法定程序作出了具体规定，业主可以依法行使自己的权利，例如选择或者更换物业服务人、筹集或使用维修资金、改变共有部分用途等；规定了物业服务人或者管理人有义务执行政府依法作出的应急处置措施，业主有依法配合的义务；对业主违规饲养宠物、随意弃置垃圾、占用通道等损害他人合法权益的行为进行了规范。《民法典》中新增的物业服务合同对物业服务人和业主的权利义务进行了详细规定。侵权责任编中有关高空抛物、林木致人损害等规定也对业主和管理人的行为进行了规范。

《民法典》与人们的生活息息相关，是对既有法律的继承和发扬，是我国民事立法的一座丰碑。充分认识《民法典》的重大意义，以《民法典》的实施为契机，认真学习贯彻《民法典》，细致解读《民法典》中关于业主和物业服务人权利义务的规定，有利于维护业主权利，规范业主行为，促进物业管理的法治化、正规化，有利于合理解决纠纷，营造和谐美好的生活氛围。