中国房地产价格影响因素的研究

(长沙理工大学 湖南 长沙 410076)

一、房地产价格的影响因素

房地产价格的影响因素可分为宏观因素和微观因素两类。宏观因素有：行政因素、经济因素、社会因素、人口因素等；微观因素有：土地价格因素、房产自身因素、居民收入、税收因素、建安成本等。

(一)宏观因素

1.行政因素

行政因素是指影响房地产价格的政策、制度、法律法规等方面的行为，其主要有房地产价格政策等。房地产价格政策是指政府采取直接干预的方式、措施来干预房价。一种是政府对房地产价格放任不管的高价格政策，另一种是采取种种措施抑制房价的低房价措施。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，各地出台了一系列相关限价、限购政策。

2.经济因素

影响房地产的经济因素，主要有经济发展状况、物价等。经济发展指包括质量与数量在内的经济高质量发展，而不仅是数量的增长。经济发展预示着生产活动、投资活跃，对房地产的需求，因此会引起房地产价格的上涨，尤其是地价的上涨。

3.社会因素

社会因素主要有政治安定状况和社会治安状况。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。政治安定会增加投资者的信心，使得房地产价格上升。社会治安状况是指偷窃、抢劫、绑架等方面的刑事犯罪情况。

房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此人们不会选择买房，从而导致房地产价格低落。社会治安的稳定是房地产稳定的保障。

4.人口因素

房地产价格与人口素质、人口数量密切相关。房地产价格受人们的生活质量、教育水平影响。随着社会文明的进步、公共服务设施的逐步完善，人们对居住环境的舒适、方便的需求增加，从而导致了房地产价格上涨。如果某个地区居民素质低、社会治安不稳定，那人们都不愿意居住在这里，导致该地方的房地产价格低。

(二)微观因素

1.土地价格因素

土地是不可再生资源，是有限的。在三大生产要素中：资本、劳动力、土地，最小的是土地供给弹性。相比于商品生产，短期内房地产供应量弹性相对较小，而需求弹性往往是巨大的。在一定时期，因为资源的限制，土地供应不能增加，房地 产建设周期一般为两到三年，周期长也使得短期供给不能满足需求。弹性理论认为，在供应和需求弹性相同的情况下，商品的供给弹性随着需求的增长越来越小，短期内价格增长越快。

2.房地产自身因素

房地产位置、地形、建筑物本身直接关系到房地产价格。一般来说，市中心、地铁口、人流量大位置、大型购物商场边的房地产价格高；反之，郊区偏僻的地方，房地产价格一般较低。地势平坦的地区，地价较高；地势不平的地方，地价较低。建筑物的质量、外观、结构设计同样也影响着房价。美观、质量好的的建筑物使人感觉舒适，价格高。而那些外观单一、质量差的房产，反而价格就便宜了。

3.居民收入

一般来说，居民收入的提高意味着人们的生活水平提高了，其居所空间也随之扩大而且环境随之变好，从而增加都房地产的需求增加，导致房地产价格上升。但对于居民收入增加对房地产价格影响程度，具体要看收入水平和边际消费倾向的大小。对于低收入人群而言，其边际消费倾向较大，其收入的增加大部分会先用于衣食等基本生活的改善，房地产受之影响较小。中等收入人群，基本生活条件较高，会用一部分收入用来增加对住房的需求，从而导致房地产价格上涨。高收入人群边际消费大，如果用于储蓄或者非房地产投资，则房地产市场影响就不大。如果用于投资房地产，房地产价格则会大大上涨。

4.税收因素

税率、税种及其征收环节不同导致对房地产价格影响也不同。税收有三种环节：房地产开发环节、房地产交易环节和房地产保有环节。同时，税收政策也对房地产价格有影响，还存在课税转嫁问题。房地产的课税可以通过某种途径将税收全部或者部分转嫁给消费者，那么这对房地产价格影响就小。

5.建安成本

建安成本是指建筑和安装成本，其中 包括建筑工程费和安装工程费两大部分，是构成房价的主要部分。施工过程中所耗费的 工程实体方面的各种费用，诸如人工费、材料费、机械设备使用费等，同时还包括发生在施工前、施工中的非工程实体中的 费用，诸如环境保护费、文明施工费、安全 施工费等。房地产开发企业 为组织和管理项目的开发运营活动而发生 的不与所建项目实体有关的费用，包括工 程排污、定额测定、五险一金等各种规费，还包括营销费用、组织管理费用、财务管 理费用同样也属于建安成本。房地产企业 建设成本越高，房地产价格越高。

二、抑制房地产价格过高的措施和建议

1.就目前我国空置房过多的问题，政府应采取政策来调节，不能放之任之。对空置房征税，而且是高于正常情况下的税收，用来增大房地产投机的成本，以达到控制房地产投资现象。

2.建立健全法制体系，建立牢靠的司法保障，特别是增加有关法律和条例对市场主体各种侵权行为的限制性和惩罚性的具体规定。加强监管体系，加大监管执行力度，形成质量监管、价格监管等全方面的监管。

3.随着我国房地产市场的不断完善和发展,调控应当以经济手段为主,综合运用其他多种手段,尽量避免政府直接干预。要强化政府的宏观调控能力,建立适合市场体制要求的房地产管理体制,转变政府对房地产市场的管理职能,从行政管理为转变为主要依靠金融、城市规划、土地供应、财税等宏观政策和经济杠杆的间接调控。

4.政府应加强对房地产一级市场的管理力度,建立公开透明的土地出让、转让招标制度,加强对土地供应计划的管理努力培养规范房地产二级市场,完善市场交易的配套政策,建立健全市场化、商品化的房地产流通体系。加强对市场上违法、欺诈行为的监管和打击。切实保护消费者的权益,维持正常的市场秩序,规范市场行为,以保证房地产市场健康有序的发展。