高楼层购物中心商业价值提升方法研究——以常州嘉宏MOOC星光城为例

刘蕊

（上海集东建筑设计事务所（有限合伙）上海 200041）

0 前言

购物中心属于商业地产项目，开发商关注的是项目的盈利性，在以往的购物中心空间和业态模式下，购物中心的高楼层会因为人流少而形成价值过低的商业死角，所以4层以下是较为常见的购物中心层数。但随着我国城市的快速发展，人口密度不断增高，城市用地日趋紧张，高楼层购物中心将成为未来发展的主流。在此背景下，如何提升高楼层的商业价值是开发商的主要诉求，也是建筑师需要在设计中解决的问题。

1 购物中心的商业价值规律

1.1 人流层级递减规律

人们外出购物因为惰性而讨厌登高。随着楼层的递增，消费者的时间成本和疲劳度也会增加。所以在商业场所中，消费者人流量会随着楼层变高而不断减少。

1.2 租金层级递减规律

人流量是商业价值的直观体现，店铺所在的位置人流量大，店铺租金高；反之，租金低。根据人流层级递减规律，人流随楼层变高而减少，租金也随楼层变高而减少。

1.3 商户承租能力差异规律

购物中心里每种业态类型的面积要求、对消费人流的号召力、对租金的议价能力都不一样。主力店的租金承受力最弱但人流号召力最大，次主力店和餐饮店次之，品牌零售、服饰等商户对租金承受能力最高。

在进行高楼层购物中心设计时，需要根据这些商业价值规律考虑如何优化空间设计，如何根据商户的承租能力和市场号召力来合理安排业态，把消费者吸引到高楼层，盘活高楼层的人气，才是高楼层购物中心的设计关键。

2 MOOC星光城的商业价值提升方式

2.1 常州嘉宏MOOC星光城项目概况

嘉宏MOOC星光城地处常州市钟楼区邹区镇最核心位置，周边商业氛围成熟，东面钟楼区政府区域有常州最大住宅区群，地理位置得天独厚。项目规划用地面积48278m2，总建筑规模约29.8万m2，包含购物中心、商业街、酒店、公寓和住宅，是高度复合开发的城市综合体项目。地块分为南北两个部分，形成一Mall一街区的规划布局。

购物中心位于基地北侧，商业层数为地下1层地上8层，是一个10万m2的大Mall。它以“垂直城市客厅”为设计理念，将城市的多种活动功能，如活动、休闲、健身、运动、公园、广场、步道等垂直整合，打造一个24H活力的城市客厅。

2.2MOOC星光城高楼层商业价值提升方式

2.2.1 多层次立体化外部交通介入

通过地面、地下和空中的多样交通为消费者提供了多种进入方式，使楼层的竖向易达性和各楼层的租金价值均衡性得到改善。购物中心的主入口利用场地高差设在两个标高上。南侧入口在购物中心的一层，北侧入口结合大台阶景观把消费者直接导入购物中心的二层。购物中心的西侧广场设置下沉广场，将人流引至负一层。此外，项目里设置了一条水平环廊把购物中心、商业街、酒店、住宅、公寓都连在一起，方便各类人流经过环廊从二层进入购物中心。

2.2.2 多部垂梯

购物中心的垂直交通能否有效促进人流往上运动，是上层商铺经营能否成功的关键。垂梯的引导性强能使消费者快速到达购物中心的高楼层。考虑到MOOC星光城购物中心的庞大体量，在中庭和动线末端附近设置了共4组垂梯，使商业人流能便利地上行和下行，方便消费者快速到达目的性消费层。

2.2.3 飞天梯

MOOC星光城购物中心的竖向交通除了垂梯和传统的逐层扶梯之外，还在主中庭里设计了2对跨层的飞天梯。利用2~4层，4~6层的飞天梯引导人流快速跨层传送，解决高层客流的导入问题。从位于2层的北侧主入口进来后，可以直接坐飞天梯很快到达6层。这打破了商业价值层级递减的规律，让2层、4层和6层具有了几乎相同的商业价值。

2.2.4 丰富的空间体验

传统购物中心的中庭或边庭一般采用竖向叠加的空间模式，但在高层购物中心里会造成中庭空间高宽比过大、底部商业楼层光线不足、空间形式过于单板等问题。MOOC星光城购物中心为了避免以上问题，在中庭和边庭的设计中采用了楼层分段的方式。1~5层为一段，设置了一个主中庭和两个边庭。主中庭面积约600m2，通高敞亮，结合两部飞天梯设计，吸引人们往上探索。西侧边庭采用层层退台的形式朝向户外的公共广场，并且用造型独特的玻璃幕墙作为外围护结构，最大限度地将外部空间引入室内，打破了大多数购物中心封闭、沉闷的固有印象。6~8层为一段，结合真冰场布置了中庭空间，并巧妙地设计了真冰场的看台空间，带给人们新奇的购物体验。动线的两端取消了边庭设置了大型店铺，满足不同业态商业对营业空间的灵活性要求。

2.2.5 特殊业态的人流拉动

MOOC星光城购物中心根据不同功能业态的吸引力强弱、空间深度与整合度以及局部空间环境氛围进行统筹布局，以引导人流的合理分布，提升商业价值。星光城将时尚零售放在低楼层，休闲家居、餐饮等放在中部楼层，冰场、电影院、酒吧、大中型餐饮和健身会所等目的性特色业态放在高楼层。通过在高楼层布置特殊业态，打造商业亮点来吸引人流。此外，星光城将屋顶空间设计成开放给市民活动的运动公园，让人们先来公园活动，再到商场消费，形成“喷淋式客流设计”，进一步提升了高楼层的商业价值。

2.2.6 利用高层塔楼的垂直效应

对于高层购物中心而言，高容积率的土地利用不光要实现自身商业空间的纵向叠加，还要能横向整合其他互补的功能，让多种功能良性互动。MOOC星光城购物中心与高层酒店塔楼结合设计，购物中心里有大量的商店、餐饮和娱乐设施，酒店则为购物中心带来了高消费力的住客。设计中特意将原本应该放在酒店里的宴会厅、健身中心和水疗中心等功能放在了购物中心的高楼层部分，让非酒店住客也能使用。购物中心与酒店互惠互补，形成一个稳定的消费链。此外，在各部分的功能流线设计上，酒店空间与商业空间直接连通，位于高楼层的商业空间就能获得来自高层塔楼的稳定客流。

2.2.7 停车楼与商业的连接

购物中心的停车舒适度和便捷度也是影响客流的重要因素。大部分位于市区里的购物中心都将停车场设在地下，驾车前来的消费者必须乘坐垂梯或者扶梯才能到达购物中心内的商业空间，这在一定程度上降低了人们到达购物中心的易达性和舒适性。而对于高楼层购物中心而言，这一缺点则愈发明显。有鉴于此，本项目除了地下车库之外，在购物中心的腹地处设置了一个约有1100个车位的立体停车楼。利用停车楼这种垂直式停车方式，将停车空间提升至高楼层与商业空间相联系，缩短了停车空间与购物中心的距离，让停车行为与购物行为紧密衔接，从而有效地提高了高楼层商业价值。

3 总结

毋庸置疑，高楼层购物中心将会是我国未来商业建筑发展的主要方向之一。商业建筑设计不光要考虑美观、实用、大方等基本的要求，还应思考如何通过设计将建筑的商业价值最大化。本文从常州嘉宏MOOC星光城购物中心的设计实践中分析和探讨了高楼层购物中心商业价值提升的一些方法，以期对未来高楼层商业建筑设计提供启发和参考。