商品房房产测算问题的探讨

卢荣山

(桂林理工大学 博文管理学院，广西 桂林 541006)

近年来我国房地产事业发展迅速，房产测绘工作显得尤为重要。商品房房产面积测绘成为房屋业主最关心的问题之一。为维护商品房销售与业主双方的合法权益，国家和地方先后出台了一系列细则和文件，房产测绘工作的技术性和政策性都非常强。

1 房产测绘中的几个概念1.1 套内使用面积

套内使用面积是指投影到水平面的面积。商品房住宅的套内使用面积一般包含如下几项。①套内使用面积主要包括卧室、客厅、过道、卫生间、厨房、入户花园等分户面积的总和；②跃层户型的室内楼梯按照层数的面积总和计算；③除结构面积以外的烟囱、风道、管道井等计入使用面积；④内墙装修厚度也计入使用面积。

1.2 套内建筑面积

套内建筑面积包括套内使用面积、阳台建筑面积和套内墙体面积。套内墙体面积是指套内空间的维护或承重墙体或其它承重支撑体所包含的面积。阳台建筑面积是指阳台外边线与房屋外墙之间投影到水平面的面积，全封闭阳台计算水平投影全面积，未封闭阳台计算水平投影一半面积。

1.3 房屋共用建筑面积

房屋共用建筑面积主要是指由多个户主共有或共用的建筑面积。要按照一定的分摊系数分摊给各户主。对于共用面积一般按以下原则进行处理。有权属分割文件或协议的则按文件或协议规定执行，无权属分割文件或协议的则按照一定比例系数进行分摊。

1.4 房屋产权面积

房屋产权面积是指产权人拥有房屋合法所有权的房屋建筑面积，须经地方行政主管部门登记确权认定。

2 共有面积的分摊

2.1 分摊原则

共用面积的分摊计算工作是贯穿于整个房产测算工作的核心，必须符合相关规定中的具体分摊细则。随着计算机技术的高速发展，各类计算机软件在房产测绘领域应用愈加广泛。实现了房产测算工作的信息化、数字化，替代了传统的人工计算分摊流程，既提高了计算工作的效率，同时也提高了房产测绘成果的质量。共用面积的分摊计算必须严格按照相关规定执行，目前市场上所采用的专业房产测算软件层出不穷，比较具有代表性的主要有北京威远、南方测绘、超图等，无论各地方使用哪一款软件，必须对共用面积的分摊进行严格测试，以保证软件的分摊计算模型符合相关规范的要求。

根据房产测绘相关规范中对共用面积的分摊原则，分摊计算原则主要概括为以下两点。(1)谁使用谁分摊；(2)按级别进行增量分摊。简单概括如下。共用面积的分摊，采用按面积比例进行分摊原则，先由幢进行分摊，再按功能区分摊，然后到层分摊，最后再分摊到户。在整个分摊过程中，需要先确定好分摊的先后顺序，再确定好各级各类分摊的关系，如果涉及到交叉分摊，需建立更加严密的数学模型进行特殊处理，完成该项工作。

2.2 共用面积的分摊计算方法

(1)住宅楼的共用面积分摊。根据我国房产测绘相关规范及实施细则，将大部分住宅楼以幢为单位进行划分。对共用面积进行分摊计算时,根据户主房产的面积依比例进行计算，并且所有户主的分摊系数均相同。遇到底层为架空层或停车库等特殊情况，房屋的共用面积包括住宅层及附属层，则需要按商用住宅楼的分摊计算方法进行划分。遇到楼栋中有无电梯时，对共用面积进行分摊计算，需要根据有无电梯将该楼栋内的各个单元分别设置成不同的功能区，分别计算分摊系数。此外，对消防连廊的共用面积进行分摊计算时，需要楼栋内所有住户共同分摊。

(2)多功能综合区的共用面积分摊。多功能综合区的分摊计算工作较为复杂，要注意以下几点内容。(1)功能区的准确划分问题，例如：住宅区、商业区、办公区以及附属区等；住宅区的划分还应该充分考虑是否设置有电梯。(2)必须明确不同功能区共用面积的分摊范围。(3)遇到特殊情况时要制定具体的分摊方案如下。①整栋楼所有业主的共用面积分摊；②不同功能区业主的共用面积分摊；③某一个楼层业主的共用面积分摊，最后计算出分摊系数。

3 共用面积分摊的实际问题及处理措施

3.1 单元间共用面积的分摊

在一栋住宅楼中，各单元之间的情况不同。比如：有的单元只有楼梯，有的楼梯和电梯；户数有一梯一户、一梯两户、一梯三户之分；有的单元是大型楼梯；有的是小型楼梯。在分摊计算时应以单元为单位按照“谁用谁分摊”的原则进行分摊较为合理。

3.2 地下室共用面积的分摊

对于综合性高层建筑，一般由地下部分和地面以上部分组成。地面以上由多栋独立建筑构成，地下部分由一个地下室相连通。地面以上各幢楼均有电梯、楼梯等通道连通到地下室，此时需要将地下部分和地面以上部分单独进行处理，地下室当作一个独立功能区，地面以上建筑多栋分别处理。地面以上部分由各幢分摊，地下部分由地下室分摊。

3.3 普通住宅楼的分摊

(1)住宅楼共用面积一般是以幢为单位进行分摊；(2)住宅楼内如果有单元是一梯一户，应该将此单元单独作为一个功能区；(3)住宅楼各单元内户型相同时以幢为单位进行分摊，户型不同时则以单元为单位进行分摊。

3.4 商住楼底层楼梯间的分摊

商住楼一般指底层或下面几层为商业区，上面为住宅区，并且商业区和住宅区楼梯间单独设置的情况。

(1)有权属文件或协议规定的情况。如果权属文件或协议规定商业区的楼梯属于住宅区分摊，则在分摊计算时要将商业区的楼梯面积由住宅区分摊；如果权属文件或协议规定属于商业区分摊，则由商业区进行分摊。(2)无权属文件或协议规定的情况。根据房产测绘相关规范及实施细则，如果没有明显权属文件或协议规定的，商业区的楼梯面积属于商业区和住宅区共用面积，由商业区和住宅区共同分摊；而住宅区的楼梯面积属于住宅区共用面积，由住宅区分摊。

4 结 语

房产测绘涉及广大户主的切身利益，其技术性和政策性都非常强。房产面积测算以及对共用面积的分摊计算工作尤为重要。文章通过对共用面积分摊计算工作中存在的一些问题进行探讨，并提出了相应的处理措施。商品房房产测绘工作中对共用面积的分摊处理，需要严格遵循相关规范要求，切实保证房产测绘成果的准确性和可靠性，保障双方的合法权益，以利于我国房产测绘事业的可持续发展。