房地产开发项目的前期报建管理

郑伟

（上海城投置地（集团）有限公司 上海 200438）

1 房地产开发项目前期报建的定义

从项目发改委立项申请开始，一系列完整且系统的前期开发报建流程也同步正式启动。此工作程序涉及多部门多环节，并且各项工作有并行有穿插，需要征询规划、建交委、消防、卫生、市容绿化、交警、环保等各个政府职能部门对项目开发设计要求的意见，并得到相关批复文件后方可进行正式施工。

2 房地产开发项目前期报建内容与流程分析

前期开发报建贯穿于设计整个阶段，不仅需对各个阶段的设计内容进行并联送审，还需按落实属地各行政审批部门的专业意见。可以说在房地产开发项目前期，开发报建应当与设计紧密配合、形成合力，合理搭接共同完成此项工作。

2.1 方案设计阶段

在此阶段，前期开发报建工作重心以规划为主线，在取得规划设计条件后便具备编制方案设计的条件，在方案设计完成后向建交委、交通、市容绿化、卫生、环保、消防、人防等各政府职能部门征询意见（并完成相关评审报告），将所有意见落实至设计内容中后得到规划局最终的审批认可，至此达到第一个里程碑节点，获得项目方案批复。

2.2 总体（扩初）设计阶段

在此阶段，以围绕建委设计文件审查中心作为主要条线开展工作，与方案阶段工作流程相似，将满足编制深度的总体（扩初）设计文件再次征询各政府职能部门，并落实相关意见与评审报告后，取得总体（扩初）设计文件批复，以指导绘制施工图设计。另外，随着政府针对深化社会投资项目审批改革实施办法的出台，具备一定条件的项目取消总体设计（扩初）文件征询，可根据审查事项对于图纸深度的要求，选择在设计方案审核或施工图设计文件审查中进行[1]。

2.3 施工图设计阶段

在完成施工图设计并取得审图合格证后，可向规划部门提出办理申请建设工程规划许可证。取得工程规划许可证是所有前期开发报建工作中最重要的一项节点，意味着此建设项目得到了当地规划部门的认可，并具备了办理建设工程施工许可证及施工招投标的办理条件。

2.4 施工前准备阶段

在取得工程规划许可证并完成施工、监理招标信息合同报送备案后，落实城市基础配套费的缴纳、按要求编制相应施工措施保证、完备专项资金手续等，其相关手续与资料经建交委的审核通过后获得建设工程施工许可证，从法律意义上具备正式的开始施工条件。

3 提高并加强房地产开发项目前期报建的管理

3.1 完善前期报建的管理制度

随着开发项目的审批要求日益规范流程更加严格，为提高开发项目前期报建管理工作的水平，就必须结合当前政策要求及市场环境，在保障各条线工作有序开展的情况下，完善健全前期报建管理制度。利用制度约束前期报建管理人员的操作规范与行为准则，从而优化前期报建工作的开展。同时，由于房地产开发项目本身前期报建工作的流程手续相对复杂，涉及的对象方方面面，能够在实践操作经验的指导下，编制一份开发报建流程手册可以为前期报建工作带来巨大的指引作用，即便在公司报建管理人员不断流动的情况下，也可以使得新人快速熟悉整个项目开发流程，提高前期报建管理工作的质量。

3.2 加强前期报建管理人员的专业技能

对于是否能完全胜任前期报建管理岗位的要求来说，从业人员往往需要具备两方面专业素养：沟通协调能力和专业技术知识。

（1）由于涉及的职能部门比较多，前期报建管理人员拥有良好的人际沟通协调能力是至关重要的，尤其在面对各职能审批部门的意见传递产生不一致的时候，只有顺畅的沟通才是工作成功的一半。

（2）在征询职能部门意见的同时，其实也是项目各专业设计内容的确认与碰撞。举例来说，有些项目在规划设计条件中并无明确此项目的限高要求，并且项目又正好处于航空飞行管制区域，在后期方案阶段需单独征询报审航空限高主管部门意见。这时就必须在方案完成后第一时间将征询限高主管部门意见放在首位，因为一旦产生限高降低调整问题，将使得正在同步进行的设计工作（由于限高降低，会涉及总平面布局、单体面积、车位比等）产生重大修改，并且其他已完成的相关专业意见也会作废。这时候就要求前期报建管理人员对各设计专业具备一定的专业知识以及敏感度，以免造成时间、精力、资源极大的浪费。

3.3 积极与内部及外部各横向部门保持交流与沟通

项目前期报建工作是一件非常系统性的工作，与设计工作、招标工作有着密不可分的联系。方案设计、总体设计的报审就需要与内部设计管理负责人共同拍定完成时间及送审内容，并且经常会按照审批意见进行多次的专业调整，所以说内部一定要做到相互配合、及时交流，信息互通[2]。同时，由于招标工作具备一定的时效要求，有时作为前期报建的前置要求，更应提早与内部工作管理部门一起梳理工作时间节点，以免耽误后续工作的开展。通常在前期报建实践经验过程中，更应当做到经常与政府各主管部门保持沟通，以动态了解送审文件实时的审批情况，若是产生有资料补件或是审批时间问题也可提前做好预案准备工作。

3.4 提高同步搭接、穿插并行的意识

房地产开发项目其前期报建工作的特点就是有着严格的流程性与较长的周期性，但是并不意味着一定不具有时间上优化的空间。例如：

（1）在各阶段设计文件征询之时，根据实践经验判别哪些设计专业内容可以同步进行深化工作，哪些需要等待审批专业意见后方可继续进行，做到将设计工作时间时效保持连续连贯性，从而使得部分专业设计提前报审具备条件。

（2）在完成施工图设计及审图工作前，将申请报送建设工程规划许可证与施工总包招标的准备工作夯实完善，一旦取得审图合格证，立即进行后续两项重要节点环节的文件受理工作，使得紧前紧后工作基本保证零时差的对接。

（3）有时可以通过召开专家评审会的形式，会上由各职能部门、专家组成员等共同商议将送审文件意见一次性以书面形式进行回复，以减少各个部门单独送审获得意见的过程，减少前期报建时间。

通过针对项目整个系统的同步搭接、穿插并行，做好合理优化的前期报建计划编制，可以使得前期报建流程耗时有一定的压缩减少，降低资源成本和提高工作效率。

3.5 加强对前期报建相关政策及文件的定期梳理与分析

随着社会的发展，政府针对各类政策法规、审批程序等也有阶段性的改革调整与程序变化。故而前期报建管理工作中对相关政策及文件的定期梳理与分析显得更加尤为重要，建立全面及时的信息整理，理清前期报建各环节、各阶段、各条线之间的前后相关度与逻辑顺序，可为前期报建的工作带来事半功倍的作用，并提高前期报建工作的准确性与针对性。

4 结束语

综上所述，对于房地产开发项目而言，前期报建工作顺利完成是推动项目开发建设的关键所在，优化提高并加强完善项目前期报建管理工作，是一件非常有意义的事情。同时随着上海市工程建设项目的改革调整全面深化“放管服”和“一网通办”，前期报建工作将更多在联审平台上操作，那在此情况下势必将对前期报建工作带来新的要求变化，更需要相关人员在日后的开发项目实践中不断思考总结，以更好更高效地完成前期报建工作。