基于BIM的房地产项目动态成本管理研究

刘雯雯 杨 韵

（成都文理学院 四川成都 610401）

随着我国经济发展越来越平稳，房地产行业也逐渐进入到相对平稳发展阶段。传统的房地产行业普遍存在资源重复利用率较低、工作效率不高、粗放管理等现象，这使得房地产项目开发的成本很高。为了能够在新形势下更好地发展，房地产行业纷纷对企业内部的管理、结构和品质各方面进行调整和改进，尤其是在国家越来越注重低碳环保经济的发展模式，这就给房地产项目成本造成很大的压力，为了降低项目的投资成本，如何提高房地产项目动态成本管理水平，就成了房地产企业面临和需要解决的一大难题。这种情况下，引入BIM现代信息技术手段，有助于房地产企业更加精细化、动态化地对房地产项目成本进行管理，有利于降低项目投资成本，提高企业管理水平，增强企业竞争力。

1 BIM信息技术的含义和特点

1.1 BIM信息技术的含义

BIM是建筑信息模型的简称。BIM技术是指以三位数字技术为基础，把建筑工程项目中相关的信息集合成一种工程数据模型。其支持房地产项目不同阶段、不同应用软件等多方面进行动态的工程信息的创建、管理和共享，不同的参与方可以对相关的工程信息进行修改，起到很好的协调帮助作用，避免不必要的成本增加。

1.2 BIM信息技术的特点

BIM信息技术是一种具有丰富数据、协调性、关联性和统一性等特点的建筑信息模型。数据性是指BIM技术能够将大量的工程信息储存起来，并且可以提供大量准备和完整的工程信息，有利于项目更加科学化、精细化管理。协调性主要是指BIM技术可以在项目实施前对参与者之间的信息进行交流、反馈，最终生成协调性的方案。关联性主要是指BIM中各个阶段的数据信息相互关联，模型中某一数据发生变动，相关的数据信息随之会发生改变。统一性主要是表现在项目全寿命周期中的各个阶段的信息是按进度来传递发展，不需要在不同阶段对模型重建，具有较高的统一性。

2 动态成本管理与BIM信息集成应用的分析

动态成本管理主要是一个工程项目进行过程中所产生的各项费用支出进行预算、采集、调控成本的管理过程。项目的成本管理是在其全过程中各个阶段逐一进行，而BIM技术也面向项目的全过程，对于动态成本管理中某阶段或某环节上出现的一些问题能很明确地进行针对性解决。

BIM中包含了所有项目的数据信息内容，首先，在投资决策之前，可以根据项目的特点与要求，从大量的数据中寻找到类似项目模型数据进行修改和调整，能够快速、高效地形成不同的新方案；还可以与旧项目的投资估算进行对比，重新得出对新项目的较为准确、合理的投资估算，以便选出最优方案提供给决策方；甚至还可以通过BIM技术对房地产项目中的采光、景观、噪音等进行模拟分析，得出合理数据，以最大限度地在满足设计需求、使用的前提下利用资源，节约成本，优化项目产品。其次，在房地产建筑设计阶段，采用BIM技术对建筑设计、结构设计、景观设计等，进行三维建筑模型的模拟；甚至还可以利用BIM的互联性，进行项目设计信息的共享交流，便于不同设计师之间针对目前的设计提出看法和意见，从而使房地产项目更加优化。再次，在项目实施阶段，可以利用BIM技术较为迅速地查找到与构建信息和成本数据相关的信息，可以对实际的成本和目标成本之间存在的误差进行分析，找出问题的原因后针对性地修正，也可以在BIM技术的管理下对比前后项目模型所需要的工程量，尽量实现动态成本管理的准确性。最后的竣工运营阶段，基于BIM的房地产项目动态成本管理在很大程度上提高了项目工程计量的效率，为竣工结算提供准确可靠和规范的数据信息；BIM信息技术能够将大量的项目相关信息集成并全部为运营阶段提供服务，可以对运营维护中发现的某一物件的问题，通过BIM模型中的构建信息快速找到与之相关的物件信息数据，便于快速地解决这一问题；此外，还可以将BIM技术运用到与之相关的项目进行信息的整合，便于房地产进行综合性的动态成本管理。

3 房地产项目动态成本管理存在的问题

目前房地产项目中不同阶段过程中的动态成本测算中存在着实际成本与目标成本的差距，其中的动态成本管理中存在着一定的问题。

3.1 决策前成本管理不够全面

全过程成本管理在房地产项目的整个过程中对决策阶段、实施阶段、竣工阶段等不同阶段的成本进行动态管控。但是很多房地产上在真正的项目决策投资阶段并没有对整个房地产项目进行科学合理的成本估算，甚至在实施过程中的成本投入也是在预算范围之外，最后竣工结算才对整个房地产项目进行成本的核算。这样在动态成本管理过程中没有严格按照全成本管理来进行项目的成本管理，会造成项目实施阶段过程中成本管理不合理的现象，就很容易造成实际成本比预期成本要高，大大增加了房地产商的成本投入和一些不必要的资源浪费。

在投资决策前的成本估算直接影响着后期房地产项目的设计、实施等阶段的成本投入。前期的投资估算，虽然占整个房地产项目的总成本大约0.5%，但却是整个动态成本管理中最关键性的第一阶段。而目前很多房地产商在进行投资决策前没有做好科学合理的投资估算，对市场的调查和建材投入等方面的调研的信息不够全面准确，甚至有些房地产直接用以往类似项目的数据进行新项目的成本估算，这往往会造成房地产项目在实施阶段会比预期增加一些成本投入和大量的能源投入，甚至有些因资金周转不过来而耽误项目的工程效率和进度。

3.2 合同与招投标管理不到位

在目前许多房地产企业中越来越注重将合同与招投标规划也作为动态成本管理的一部分，房地产合同的科学合理规划能够有效帮助房地产企业在项目上的招标，进行项目的采购预算，推测该房地产项目在成本上是否在估算的范围内，或者对于超出预算的成本支出能否承担得起，也可以尽可能地减少不必要的项目实施中的重复或遗漏。虽然很多房地产企业有合同规划管理意识，但是在具体的房地产项目准备投资的时候，往往因合同规划管理不严格，出现合同上一些纰漏，在招采过程中会有出乎意料的低价得以中标、投标单位之间或与招标单位之间相互串通得以中标等不良现象出现，这样就增加招标的工作量，还可能出现房地产项目中施工方为节约材料成本而进行偷工减料的现象，从而影响房地产项目的施工进程和质量安全等，也就是没有使合同规划发挥其很好的作用。

3.3 实施中资源利用不够合理

目前许多房地产商以提前预设好的项目方案来确定清单项目以及综合单价进行项目的招标和最高投标限价，而实施中工程量的变化成为影响着项目成本的主因。尤其是在房地产项目在实施过程中，由于建筑设计上存在的缺陷或不符合某些要求等方面的原因，使得原来的房地产设计方案需要重新设计调整，这就可能造成在实施中房地产项目因新做的调整修改而与预期的成本预算产生一定的偏差。甚至有些房地产项目受到各方面因素的影响，出现一些合同规定范围以外的工程。

此外，在房地产项目的实施阶段还存在着某房地产项目在实施建筑施工过程中人员安排不妥当，受到一些外在因素影响，可能出现房地产项目建设中的工人不足，为了某一项目的进度完工，而急需一批建筑工人进行抢工施工，这就会造成比预期成本预算多一些费用，还有一些因为工程建设的改变投入大量的资金支持，建筑材料的采购成本也可能因市面物价的上涨，或者因一些不可控的因素造成机器设备的损坏，而需要重新采购一些新的机械设备投入到实施阶段中，在这种情况下就会大大增加了项目实施过程张的成本。

3.4 动态成本数据反馈滞后

在房地产项目过程中会出现许多数据，需要一个能够储存庞大数据信息的系统对相关的数据信息进行收集和整理，便于对项目竣工后运营阶段所需数据和后续其他房地产项目提供可参考数据。这种情况下，就需要房地产企业在动态成本管理过程中及时地对项目实施中是否按照合同来执行的相关数据进行收集分析，从而及时对项目出现偏差的内容进行纠偏。目前，一些房地产项目还采用成本核算体系进行成本管理，这就会直接影响动态成本数据未能实现工程成本事前管理，不及时地反馈，会造成项目的超支、目标成本过高、成本的浪费等现象，也就不能真正实现动态成本管理，出现动态成本预算与实际出现偏差。

4 基本BIM的房地产项目动态成本管理对策

在简要分析了BIM技术在房地产项目不同阶段上的动态成本管理，针对目前房地产项目动态成本管理中出现的一些问题，基于BIM技术为房地产项目动态成本管理提出一些对策，便于提高房地产业的动态成本管理水平。

4.1 加强动态成本管理

随着我国房地产业发展进入到相对稳定发展的瓶颈期，在传统的成本管理已经难以满足现在房地产业的发展需求下，需求提高房地产业的动态成本管理水平，增强房地产项目的全过程成本管理意识。在项目投资决策前期，应该要对房地产项目的市场需求、建材成本预算、设计类型和营销等方面进行较全面的调查，做出较为科学合理的成本预算分析，减少一些项目在实施过程中可能出现的隐性成本投入。在充足的调研数据收集基础上，采用BIM信息技术的基础数据模型，通过对以往类似房地产项目相关数据的对比分析，可以通过运算和统计，针对新项目的实际情况，在决策前期作出一个新的房地产项目全过程所需的投资估算。

4.2 规范合同测算管理

现在许多房地产企业都将合同测算纳入到动态成本管理中，为了能够更有效地制定出合理的合同方案，需要不同部门之间交流商讨估算出项目的目标成本，将目标成本具体细化到合同规划中。利用BIM技术将大量相关数据录入收集或生成到数据库中，并根据不同项目进行归类管理和汇总，做到及时更新数据形成报表，真正做到动态成本管理。同时，为了减少出现低价中标、围标串标等现象，可以利用BIM技术的算量软件对项目的工程量进行较为准确的计算，这样就能提供比较科学的工程量清单和准确的报价，以此作为招标清单及最高投标限价或标底的参考，与投标方或竞投方提供的报价和工程量清单进行比较，从而优化合同规划达到招投标中的成本管理的目标。

4.3 优化实施过程管理

房地产项目一般在准备实施阶段，会遇到一些工程设计上的改动，而造成动态成本管理上的调整。这就需要严格控制建筑设计需要在预算的成本范围内进行设计。房地产项目可以充分利用BIM的成本模型制定比较合理的全过程费用预算方案，对项目过程中的合同价、项目预算、实际成本、结算造价等方面进行比较明细的测算规定。设计师们可以利用BIM信息技术的可视化软件，对建筑设计的数据进行合理的管理修改，也可以再利用BIM技术的可视化软件来模拟项目的实施阶段以及建成后的成果，以此检测预评估项目工程设计是否合理，模拟采光、通风、噪音等是否符合预设的方案。此外，还应该运用BIM技术来对房地产项目进行预算数据与实施过程的评估，尽可能地降低项目成本投资风险。

4.4 强化成本数据积累

房地产项目动态成本的预算是在充足的调研和类似项目的基础上，基于BIM技术可以充分构建房地产项目成本数据库系统，以便于收集房地产已经完成项目的数据并对其进行分类管理和分析归纳，实现真正意义上的项目后评价，为以后出现类似的新项目提供成本数据的参考。动态成本管理中利用BIM技术与ERP系统相连接起来，生成项目的预算数据，对每一任务进行分类归纳，对比出现的结果能够及时地反馈呈现，便于对项目成本进行实时的主动管理、动态管理，如果出现了预期成本与实际成本不符的超标结果，就会进行动态成本超标预警。还可以通过BIM技术动态成本管理，快速反馈到各供应商供货和付款等进度情况，甚至对项目竣工后的运营中需要的项目数据能够快速地提供信息，便于后期运营的管理，从而真正实现项目成本的实时动态化管理。