张家口市桥东区老旧小区改造策略研究

张斌

（张家口市东惠物业集团有限公司，河北张家口 075000）

1 张家口市桥东区老旧小区改造概况

近些年来，我国城镇居民居住环境及品质有了较大的提升和发展，居民生活更加便捷，这主要归功于力度在不断加大的老旧小区改造工程上。为满足居民日益增长的美好生活需要，为持续深入推进老旧小区综合整治工作，张家口市桥东区积极探索老旧小区改造的全新模式。据调研了解，目前，张家口市桥东区根据《河北省老旧小区改造技术导则》，按照“超越标准、三年倒排、一线发力”的目标要求，共计完成8019 户的老旧小区改造工作。改造过程中，已经实现了“四个同步”，其中公用设施的改造同步，小区内道路硬化、亮化、绿化、雨污分流改造等工程同步实施，将小区周围小街巷规整到老旧小区改造项目中，实现无缝对接；基础设施建设同步，将电力、供水、热力、燃气、通信等单位进行协调，对计划进行的改造项目，配合社区对居民需求进行摸排，对具备改造条件的小区进行同步改造。例如在2018 年学院路改造项目中，实行“光纤道楼”配套设施工程，通过借助社会技术与资本，由专业性更强的通信公司投资建设地下通信管线、机房等设施，移动、联通、电信等运营商可平行接入，更加便捷。在2019 年进行煤机厂家属院老旧小区改造项目过程中，通信公司完成了地下管线网，共计光纤6km，投入189 万元。下一步，该小区将进行线路入地改造，居民覆盖达3000 余户，共节约资金355万元。解决小区内线路老化、安全隐患大、杂乱交错的问题，并且方便各运营商进行施工、互相干扰，节省了改造费用，降低了项目成本；安全设施改造同步，改造中，要确保消防通道畅通无阻，拆除小区内各种违建临建；完善小区消防设备设施，增设微型消防站。同时，在小区内新设安保室、道闸门禁、安装高清监控摄像头等，完善小区的安防、技防等设施。

2 张家口市桥东区老旧小区改造过程中存在的问题

在张家口市桥东区老旧小区改造项目调研的过程中发现，大多老旧小区都存在有楼体老旧、道路失修、污水横溢、私搭乱建、缺少物业等突出问题，居民反映十分强烈，主要总结为以下几个方面：

2.1 建筑性能退化

按照我国《住宅建筑规范》，居住建筑主体结构的耐久年限为50 年，但实际结果显示，目前，我国大多数住宅小区建筑主体的寿命不到30 年，且由于老旧小区的建成年份较早，其建筑标准和小区配套不够完善，造成那些建成时间较早的老旧小区各种建筑设施老化程度远远高于新建小区。造成此问题的主要原因在于自然因素和人为损坏的作用结果，年久失修且受到自然环境的影响导致外立面存在各种污迹，出现墙皮脱落、构件残损或脱落、顶楼漏水、楼道破损、下水道堵塞等建筑性能退化的现象。

2.2 基础设施缺失或残旧

小区基础设施配套是否完善，直接影响小区居民生活品质，小区基础设施内容主要包括配电、用水、消防、安全、公共卫生等。目前，桥东区老旧小区大都出现线路老化、私拉电线、管道堵塞破损、化粪池淤塞、公共场所无照明系统、消防设施不完善及没有统一的垃圾存放点等配套设施不足的情况。

2.3 物业管理缺乏长效机制

部分房屋产权复杂、界定模糊，以及相关管理措施、法律法规缺位等历史原因，造成老旧小区长期处于自然发展状态，缺乏必要的物业管理和更新改造资金，缺少定期的维护、修缮，部分小区甚至“脱管、失管、弃管”，处于无人管理和维护的困境，主要原因为居民管理维权意识薄弱，没有成立业主委员会，缺少与物业服务企业的有效沟通交流，认为物业服务企业服务欠缺，拒绝缴纳物业费，变相驱逐了物业服务公司，导致小区内物业空缺，小区内公共环境与设施无人管理，从而加剧小区的老化进程。

为巩固提升改造成果，避免因管理缺失，出现“前治后乱”“回潮反弹”的问题，张家口市桥东区于2018 年2 月在全省组建国有物业服务企业，成立张家口市东惠物业集团有限公司，将改造完成后的老旧小区全部纳入东惠集团统一进行物业服务管理，这在一定程度上解决了过去老旧小区“无人管”“不好管”“管不好”的问题。对于接管后的老旧小区，东惠集团改善基础设施，提高服务水平，如为小区落实保安、保洁人员；配备分类垃圾桶（箱）；安装门禁系统和高清监控摄像头；设置公益广告；在小区内安装电子显示屏等等，同时为小区集中购置了小型机械化设备，具体包括巡逻车、扫地车、高压冲洗车、四轮翻桶车、背负式风力吹雪机等，并在小区内实施巡逻车服务，提高小区巡逻密度和频次。但由于桥东区现存老旧小区数量庞大，存在的问题多且杂，目前老旧小区改造过程中遇到的困难并不能完全解决，且老旧小区中的住户多为老年人和租户，其对缴纳物业费存在很大的争议，只有一部分居民会缴纳物业费，这对物业公司的运营与发展有很大的阻碍作用。此外，由于少部分居民法律意识淡薄且为了一己私欲，对房屋进行任意的违规改建、违规接线搭建停车场，这些都给小区埋下了很大安全隐患，物业公司并没有执法权力，只能与居民进行协商，使物业服务得不到大部分人的满意，导致物业费的收取变得异常困难，致使物业公司入驻难上加难，这些都阻碍了物业管理工作的正常开展，无法构建一个可持续进行的长效管理机制。

3 张家口市桥东区老旧小区改造的策略与路径

老旧小区改造工作是一项居民关切的民生工程，作为一项涉及万千居民的社会系统工程，这将是一项长期且可持续的发展过程，改造的策略主要包括以下几个方面：

3.1 立面内饰更新，旧楼焕发新生

张家口桥东区的老旧小区，旧城区大部分建筑楼体已经出现老化现象，其不仅影响了小区的美观，在一些方面也存在着巨大的安全隐患。为完善小区建筑功能，在确保建筑主体没有问题的前提下，应对建筑的外立面、内饰、屋面以及各种构件等关键部位进行及时的改造更新，进而满足小区建筑功能需要，消除安全隐患的同时，着力提升居民的生活品质。

3.2 设施查漏补缺，提高基础水平

小区的基础设施完备与否是衡量小区居民居住环境的水准线。由于老旧小区内的基础设施老旧破损或在建设之初设置不合理，导致小区内部分设施不能正常使用，故除了要完善老旧小区建筑功能外，还要逐步完善小区内的配电、用水、消防、安全、公共卫生等基础设施。应当尽快对缺乏、破损的基础设施进行增补建设，使其能更好的服务于老旧小区的居民，具体策略包括有：

3.2.1 配电

应按照以户为单位的计量用电表即所谓的“一户一表”进行设置，同时应当配置用电保护接地线，可在与居民进行协商后，将小区内的电线、电话线和有线电视线、网线等私拉乱挂的问题进行梳理，对于无用的线路在核实之后要尽快进行拆除，将其他各种管线进行“入管入盒”，并且按统一的标准将其贴至墙面进行捆扎，如此即可减少因“电”给小区带来的安全隐患，又使得小区整体环境和外观实现进一步提升。

3.2.2 供水

老旧小区由于历史遗留原因，很多都是单位产权的住房，用电、用水都为单位统一缴费，为改善此现象，不仅要在“配电”上，同时也要在供水上做到“一户一表”，此外还应当着力做好排水及小区管网等设施的检查工作，确保居民用水方便、安全。

3.2.3 消防

老旧小区普遍缺乏消防设施，存在巨大的安全隐患，为消除隐患，应当按照规范确定老旧小区内需要配备的消防设施数量、种类、分布情况，满足小区内基本的消防需求。对于配备消防设施的小区，要及时将损坏、过期的消防设施进行替换。

3.3 搭建交流平台，促进长效管理

老旧小区改造工作通过对建筑主体及基础设施进行完善的同时，如果不对已经改造的小区进行维护管理，该小区可能会再一次陷入到老化、破损的循环当中。老旧小区若想实现持续、健康、长效的发展模式，需要引进专业的物业管理公司对改造后的小区进行长期的维护管理。

对于已经引进物业管理公司的老旧小区，可以通过社区搭建一个民主、透明、公开的议事平台，实现小区居民与物业管理公司的充分沟通，在满足居民基本要求的同时，探索出一套居民、社区、物业管理企业共管共建、共同分享成果的模式，实现老旧小区由“靠社区管”向“共建共管”的转变。在具体实施中，可以通过社区协同物业入户调查、走访的方式，征求广大居民的意见，汇集居民群众的智慧，小区改什么、怎么改，都可以参考居民意见，让居民建言献策，从而形成老旧小区改造整体合力。

针对没有足够条件引入物业服务企业的小区，可以将其归于政府的城市管理中，即采取城市治安巡逻和城市保洁等来满足居民基本的生活需要，还可以通过聘用志愿者或贫困户、低保户加入小区的服务中，这样既能解决部分贫困居民的就业问题，又能做到对小区的保护。

3.4 创新拓宽融资渠道，探索持续长效机制

在资金方面，除了依靠传统的政府拨款形式外，还应当创新拓宽融资渠道，积极开发、探索增加老旧小区收入的各种方式，通过“市场方式”完善投资链与收益链，寻找老旧小区改造的商机，综合考虑其区位优势、空置房屋、闲置土地等，充分调动各方力量进入老旧小区改造工作中，探索持续长效机制。