国内CCRC模式养老地产发展路径研究

侯强 王冠

（大连财经学院 辽宁大连 116622）

0 前言

近十年以来，我国的医疗、卫生、食品等行业的不断发展使得人民的生活水平不断的提升，也进一步提升了国民寿命。而国民寿命的提升和我国因快速发展导致的生育率降低带来的负面后果就是老龄化现象，我国虽然不是发达国家，但由于经济发展迅速和计划生育政策，我国的老龄化进程发展速度比发达国家更快。2011年，我国的第六次人口普查的结果中显示我国的老年人口数量达到了1.82亿，并且这一数字还将继续高速发展，因此在未来，我国有可能成为世界级的老龄化国家。老龄化带来的一个直接的问题就是养老的问题，老龄人口因为衰老使得劳动能力逐渐减弱，因此需要来自社会的额外供养。而我国目前尚处于发展状态，国家财富总量并不足以支撑大量老龄人口的抚养，为此，我国需要寻找新的养老方式。[1]而CCRC养老作为在老龄化严重的发达国家普遍采用的养老方式，值得我国学习和效仿。

1 概述

1.1 CCRC模式的历史发展背景

CCRC（Continuing Care Retirement Community）是指复合型的老年人养老社区，这种社区化养老的形式最早起源于美国，在19世纪90年代，美国教会为方便照顾由教会管理的老年人，建立了老年人居住的社区，这就是CCRC养老的雏形。而目前的CCRC养老经过长时间的发展，已经成为了一种商业化的养老方式，养老社区也成为了房地产项目的一部分，可以由政府或私人进行开发、管理和运营。与独立养老相比，这种社区化的养老模式可以集中养老所需的资源，使得养老的效率更高；与养老院相比，社区化养老的资源更加丰富老年人的活动空间更大，社区的居住环境也相对更趋向于家庭。[2]

1.2 CCRC模式的特征

1.2.1 独立生活服务形式

独立生活服务形式是针对年龄不高、自理能力较强、身体健康无疾病的老年人。这种老年人虽然已经丧失了劳动能力，但其身体较为硬朗，依旧可以完成生活起居中需要的活动。因此，对于此类老人，可以采取使其居住在社区中但不派专人进行照顾的形式，由老人自身即可完成生活中的全部活动。

1.2.2 辅助生活服务形式

这种生活方式适用于年事已高，无法自行独立活动的老人，如需要坐轮椅的老人。辅助生活的模式由专人负责老人生活中的部分内容，如上下楼或部分体力劳动等，老人自身承担大部分生活中所需的活动。

1.2.3 护理生活服务形式

这种模式用于卧病在床或者基本丧失活动能力的老年人，由专人负责老人的大部分生活起居，对于部分重病的老人还需要指派医护人员进行护理。

通常来说，老年人在进入CCRC社区后，在其去世之前一般都会经历独立辅助护理的服务形式过渡。

2 分析CCRC模式养老地产发展路径

2.1 我国发展CCRC模式养老地产的必要性

在我国常见的几种养老模式中，家庭养老是最常用的模式。但由于我国经济发展的特点，我国很多家庭特别是小城市和农村家庭中的年轻人会普遍选择在大城市就业，而老人在家中便处于无人养老的困境，这一问题也是我国相对于老龄化发达国家所存在的问题，以至于有大量的空巢老人因为缺乏监管而困死于家中。[3]而养老院多采用集中住宿的形式，老年人的居住空间很小，生活非常不方便。

而CCRC养老是一种集中专业资源服务老人的方式，老人生活在CCRC社区中可以得到基本的衣食住行方面的照料，与在家中无太大差别。且CCRC社区配备经过专业训练的陪护人员，不仅可以照顾老人，帮助其完成日常生活中需要的活动，还可以通过和老人闲聊和陪伴老人的方式满足老人的精神需求，这种养老方式集合了目前我国常见的养老模式的优点，因此也是发达国家普遍采用的养老方式。

2.2 我国发展CCRC模式养老地产面临的机遇

2.2.1 老年人消费水平日渐提升

随着目前我国经济的快速发展和老年人群体数量的上升，老年人在消费群体中的地位开始上升，加之我国现有的老年人受以往的生活经验的影响，比发达国家的老人更加看重储蓄，因此我国的老人普遍拥有大量的存款用于养老。在我国部分一线城市，存在一批儿女在外工作但经济条件较为宽裕的老人，这些老人无法由儿女负责养老，因此他们更希望有较为高端的养老方式，而CCRC养老模式刚好可以满足这些老人的需求。

2.2.2 养老市场缺失

我国的市场化养老早在20世纪80年代便已经开始发展，但由于当时我国刚刚改革开放，经济处于高速发展阶段，加之上建国后的第一批婴儿潮并未衰老，因此我国的市场化养老发展较为缓慢，养老行业多半由政府承担，发展水平不高。而2010年后，由于我国前一代人的衰老以及生育率降低带来的新生人口的大幅减少，我国老龄化的速度非常之快，养老行业在很短的时间内便以成为“朝阳产业”。为此，民政部在2012年发布了了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿），指出在未来一段时间内，我国应当建立与经济发展水平相一致的养老体系，形成家庭、社区、机构三者相互支撑的服务体系，并建立相对高端的养老服务以满足老年人的高层次需求。[4]由此可以看出，我国政府是支持CCRC这种高端养老社区在国内的发展的，加之我国过快的老龄化速度使得高端养老市场尚未完善，因此这将是CCRC的良好发展开端，有助于迅速的抢占市场。

3 国内CCRC模式养老地产发展面临的挑战以及相关建议

3.1 价格昂贵，大量老人无法承担

从上文中对CCRC养老模式的阐述来看，这种模式似乎是相当完美的养老模式，可以满足老年人的几乎一切需求。但完美的背后是高昂的代价，这种代价将导致大量老人无法承担CCRC养老社区的服务费用。根据美国养老机构NIC的调查数据，美国CCRC社区的入住费用最低为2万美元，最高则达到了100万美元，平均的住宿费用也有将近25万美元。对于选择CCRC养老模式的老年人来说，这25万美元仅仅是其入住时一次性支付的费用，随后老年人需要每个月支付2000美元的服务费。以老人的平均寿命来看，老人从进入社区到去世需要经历至少15年的时间，也就是说老年人在CCRC社区的花费为60万美元以上。而这种花费对于美国大部分老人的存款以及退休金来说都是难以承担的，因此在养老行业发达的美国也有大量的老人无法享受CCRC的服务。

我国在开展CCRC养老模式时由于缺乏对市场的估测和政策的支持，因此普遍选择效仿美国的高端社区形式，我国很多CCRC社区在配备了高端的服务的同时，月均花费在1万元以上，但即便如此我国很多CCRC社区依旧无法盈利经营。清华大学博士王勤通过对我国老年人年龄和需求调查后指出，我国大量有社区养老需求的老年人基本在20世纪50年代出生，其一生也随之经历了国家发展的巨变，因此与发达国家已经完备的发展模式不同，我国的这批老年人的实际养老需求并不高，并且没有积累大量的存款。因此目前我国CCRC养老社区的服务模式并不契合我国养老需求最大的老年人的需求，因此自然无法盈利。

按照我国以往的养老模式，我国的CCRC社区的建立仍旧应当实行以政府主导的模式，政府主导的模式可以通过国家的力量降低CCRC社区的价格，使其达到大部分老人能够承担的范围，使更多的老人享受到完善的养老服务。同时，我国政府在建设CCRC社区时，应当结合我国的基本国情和老年人的养老需求，以发达国家的CCRC模式为基础适当消减服务，从而降低CCRC社区的养老成本，满足我国老年人的养老需求。

3.2 医疗问题难以解决

完善的CCRC养老服务中需要配套完善的医疗模式以满足老年人的护理需求，这在发达国家的CCRC社区中都很常见。但我国的CCRC社区在建立时缺乏配套的医疗措施，与发达国家完善的养老体制不同，我国CCRC社区中的护理人员很多都没有经过专业的培训，缺乏对老人的护理技能，当老人患有重病时，社区也缺乏对其的急救措施，使得医疗问题成为困扰我国CCRC社区的问题。

倘若单纯的效仿发达国家在CCRC社区中搭建医疗服务，势必会大幅增加社区的服务成本，从而提升社区的服务价格，这是老年人所无法承担的。以我国老年人的平均身体状况来看，进入CCRC社区中的老人大多数都是身体健康的老人，患有重病需要护理的老人通常只占社区的一部分。因此，我国的CCRC社区可以选择与附近的医院合作的模式，将重病老人的医疗服务交由医院托管，这可以降低在社区中搭建医疗服务的费用，同时满足大多数老人的养老需求。为此，我国的CCRC社区在建立时可以选择在医院附近，便于将重病的老人及时转移到医院中接受救治。

3.3 市场混乱，服务质量低

CCRC属于综合型养老行业，需要整合多种行业才能够正常运行。而我国的CCRC养老服务目前还处于初期状态，一方面，国家和政府尚未针对这种养老模式建立规章制度和市场准入审核机制，整个市场还处于摸索的状态；另一方面，我国很多建立CCRC社区的企业对于这种养老模式的核心理解不正确，因此社区的服务方向出现了偏差。按照发达国家建立CCRC社区的经验，这种全方位服务社区的设立原则应当是“灵活的空间和专业的团队”，而我国企业在建立CCRC社区时，很多都认为人海战术才是提升社区服务水平的方式，结果社区中的大量服务人员缺乏服务和照顾老年人的技能，导致我国CCRC社区服务质量差。根据研究这一方向的清华大学博士王勤的说法，我国CCRC社区服务质量低的原因根本上是人才水平低的原因。

为提升我国CCRC社区的服务质量，政府应当根据我国的发展形式和国情，设立我国CCRC养老社区的规范标准和市场准入机制，以此规范进入该行业的企业的水平；同时，我国应当开设专门的养老服务专业，以此培养CCRC社区中的服务人员。而相关企业也应当正确理解CCRC社区的设立核心，即“精细化的专业团队”，在组建服务团队时应当以团队的人员质量为中心，摒弃以往的人海战术，将我国CCRC社区打造成专业的养老服务中心。

4 结束语

CCRC养老社区是一种新型的全方位服务养老体系，也是未来我国老龄化严重时满足大量老人养老需求的手段。但目前我国CCRC社区的发展尚处于初期阶段，存在大量的问题，本文对其中的几点问题进行了分析并提出了相应的建议。总之，养老服务的建立应当实行以政府为主导、民营资本积极参与的模式，通过培养专业人才的方式提升我国CCRC社区的服务水平，以此打造属于我国的高水平养老体系。