宏观调控和融资约束制约下的房地产企业营运资本研究

在我国的经济发展过程中，房地产行业占据了重要的地位，在最近几年来，伴随着持续上涨的房价，房地产泡沫破裂的风险也有所增大，政府想要避免这种现象出现，增强了房地产的调控力度，不单对最初的限购，限价以及限贷进行了一定的调整，还对之后的限售，限商以及调控政策进行了一定的改变，很多省市前后提出了对租房者以及购房者更优惠的方案。同时国家也提出了各种相对严格的调控方案，引起的房地产企业库存量升高是不可避免，尤其是二三线城市，库存的负担相对更大。房地产企业的资金相对缺乏，应收账款持续上涨。所以，大方向上去调控财政政策中有关于房地产企业营运资本的需求，必须要制定相对健全的营运资本管理制度。如此，才可能避免出现房地产企业资金链断裂的现象。

一、房地产企业营运资金管理效率的影响因素

（一）宏观政策因素分析。房地产企业的跌宕起伏，关键是因为政策影响，国家依靠对宏观经济的深入了解，制定了各种具有针对性的方案，这部分方案的提出，使原来正处于上升时期的房地产企业产生了一定的变动。在政府对其的发展进行调控的过程中，资金的来源逐渐变得紧张，尤其是国家在房地产调控方面的力度较大时，例如，不允许卖期房以及禁止对承包商资金过多的占用。如此，便进一步提升了房地产企业在资金方面的需求，并且从根本上对企业的营运资金来源带来了相对较大的影响，同时还对资金的应用效率造成了改变。

随着我国在现代化企业制度方面的建设力度逐渐加大，我国前后制定了各个方面的政策要求，很大的影响了房地产营运资金的管理情况。就最近几年来说，在房地产企业中占据关键位置的仍旧是资金的形式，若是国家将资金收紧，便会导致房地产企业面临更大的危机。房地产属于资金相对密集的行业，若是将利息进行一定的提高，便会对房地产造成非常突出的不利影响。利息的增加，不单会提升房地产企业的财务支出，还会从根本上增大房地产企业的成本。

（二）微观层面融资约束的影响。所谓的融资，说的是企业对资金进行筹集的做法以及过程，从根本上来说，在完全资本市场的条件下，企业不管从内部还是外部进行融资的成本，均不应该存在不同。可是，就现如今我国各行企业来说，被很多的因素影响着，不单和国家政策以及区域发展有所关联，还和银行政策息息相关，并不属于完全的资本市场，由于企业内部以及外部融资成本存在的差异，很大程度上造成了融资约束的现象。现如今，我国有相对较多的房地产企业，不同的房地产企业所采取的融资形式存在一定的差异，会引起房地产融资约束的情况，关键含有几个原因：1.房地产企业自身所处地区以及企业自身发展状况，均会对融资造成影响。经济发展出现的问题，同样会在房地产行业中体现出来。2.房地产行业在投资的过程中，存在相对较大的制约。一方面，房地产行业经常会进行大量的资金交易，投资者获得的收入相对较多，可是，存在的风险发生率也相对较大。另一方面，由于我国法律的限定，国外的资本想要迈入我国房地产行业是非常困难的。

二、宏观调控和融资约束制约下提高房地产企业营运资金管理效率的建议

伴随着持续加快的社会主义发展进程，市场经济也越来越完善，带给了房地产企业非常好的发展空间，然而，随之而来的还有全新的风险以及挑战。房地产运行资金管理效率的好坏，和企业的正常运行息息相关，企业必须要最大程度的降低营运资金使用的成本，还要在获得较高收入的同时减少风险的发生概率。

（一）建立多元化的融资渠道。因为我国房地产金融市场机制还有待进一步完善。通过适度解禁房地产金融方针，可以带给房地产行业一个相对适宜的融资条件。可是，房地产企业更需要依据自身的具体情况，尽可能的增多企业的融资渠道。房地产企业创建的多样性融资渠道，不单加大了融资的便利性，而且还能减少融资风险的发生概率。不算房地产企业自有资金以及客户投资等融资渠道，在多样性的房地产融资渠道中，还可以对下面几个融资形式进行考量：1.股票证券融资。所谓的股票证券融资，说的是房地产中具有代表性的融资形式之一，它能够加大企业管理的专业程度，属于一种房地产企业筹资的大致取向。股票证券依靠上市给房地产企业筹集了大量的资金，上市融资企业属于筹集资金以及增高资本运作占据的关键途径，同时还可以优化企业的外在形象。现阶段，因为房地产开发商的数目较多，经营质量较低，必须依靠上市来将房地产行业性的资金不足问题进行解决。2.典当融资。所谓的典当融资，关键说的是房地产企业依靠各种不易变现的资产，对现如今企业所需资金进行交换的一种融资形式。在银行信贷融资中，典当融资非常具有代表性，其含有快速以及方便等特点，能够给中小企业房地产以及个人房地产投资带来很大的便利。3.信托项目融资。所谓的信托融资，说的是信托公司参加信托投资的一种融资形式，大多数挑选的均是一些发展前景较高的房地产投资项目，信托含有突出的灵活性，现阶段，信托已然变成了新型房地产企业的融资中心，和银行的融资模式存在一定的相似性。

（二）尝试“零营运资金管理”。就“零营运资金管理”而言，其并不是规定房地产企业的营运收入为0，而是在相应的条件下，最大程度的让企业的营运资金降低至最低的管理模式，是一类紧缩的营运资金方案。房地产企业需要在达到流动资产相关要求的条件下，最大程度的减少投资在流动资产中的金额，同时要依靠短阶段的负债，对流动资产进行深入融资。在零营运资金管理中，“零”是其营运资金的主体，关键是对营运资金的管理成效来进行权衡。零营运资金管理最初是想要减少房地产企业在流动资产上资金的使用金额，换句话说，就是把营运资金的投入当作资金的成本，要能够保证用最低的营运资金换取最高的收益，所以，越少的营运资金越好。若是企业资金在流动资金层面停留的时间过长，会引起房地产的综合收入减少的现象。

（三）加强对预收账款的管理。大多数情况下，房地产上市公司在开发时期会依靠预售的形式来将一些资金收回，保证经营能够顺利进行，因为房价相对较高，导致了预售账款也有所增加，所以，在房地产上市公司营运资本管理中，对预收账款进行管理是非常必要。首先，房地产上市公司必须要将客户的要求作为中心，尽可能的对客户的信息进行了解，例如，在项目的选址以及定价等部分，均要联合客户的真实状况来进行，如此，才可以确保客户的满意度。其次，房地产上市公司必须创建相对健全的营销方案，依据成本消息的原则，再联合一系列的广告推广，比如说，电视广告以及互联网广告等，进一步加大影响效应，来将房屋的预售活动顺利完成。最后，在企业资金流动中，占据主要地位的是销售的流程，其中，销售人员的工作水平，同样能够对营销途径的运营资本周转速度造成影响，详细表现在营销计划的步骤设计等部分，高水平的营销人员能够把营销工作做到完善，最大程度的降低对营运资本的使用。

（四）缩短现金周期，提高企业营运资本管理效率。就房地产上市公司而言，其应该把采购以及生产等方面结合起来，来对企业的最佳存货量进行确定，尽可能的减少存货的所需成本。现阶段，西方一些相对发达的国家应用的相对先进的存货管理方式关键包含：零存货法、需求规划法以及作业成本法等，这一系列的方法含有较大的代表性。我国房地产上市公司能够根据企业的真实状况，结合国外的一些科学的存货管理办法，对自身企业的存货管理进行完善。

（五）加强企业内部资本市场运作。在企业的发展过程中，能够对其造成影响的关键因素是房地产企业的融资约束，要想使融资约束有所缓解，企业必须从下面两部分对企业内部资本市场运用进行加强：1.集团内部要确保良好的交流沟通，给资金内部转移做好铺垫。在集团中，能够依靠股权转让的形式，将资金套现完成，同时，还能够依靠母子公司的关联，从集团内部公司给其他分公司一定的资金，来降低其在资金方面的负担。2.增大房地产企业的范围，加快子公司的上市速度。就房地产企业而言，其在融资过程中含有的资源以及途径相对较多，大多数情况下，其依靠对自身规模的增大，加快子公司的上市速度，从而提高房地产企业的融资能力。

三、结语

总而言之，营运资本的管理属于财务管理中必要的一部分，其管理水平的高低会对企业的财务有很大程度上的影响。房地产企业是典型的资金密集型行业，其具有占用资金大、生产周转期长、产业链关系强等一系列特点。通过科学、合理的方法对房地产企业中的营运资本进行处理，在这样的指导下进一步完善管理。首先是加强内部管理，有效提高企业营运资本管理的效率，跟紧时代的发展脚步，提高企业的优势竞争力，在房地产行业中不断发展与进步，从而满足当下和未来的需求。