城市建成区地下空间开发模式与策略研究以武汉市江岸区为例

李倩 邹润涛

（作者单位：武汉市土地利用和城市空间规划研究中心）

近年来，国家始终强调综合利用地下空间，统筹地上、地面、地下空间开发，不断提升城市功能品质和综合承载力。江岸区随着地铁城市时代的到来，地下空间建设规划开始进入城市规划的重点领域，近年来有多条地铁线穿越江岸区，地下空间建设迎来历史性机遇。

一、现实困境

1.整体建设落后，开发规模不足。依据国内外先进经验，城市中心区地下空间开发利用量与地面建设量比值约为1/4，而江岸区地下空间利用率不到地面建设量5%，地下空间多布局于地下一层和地下二层，开发层数整体较浅。

2.功能类型单一，地下空间功能有待扩充。地下空间功能主要为地下停车、地下交通、市政和人防设施。而国际化大都市地下空间功能应相对丰富，部分公共服务设施、娱乐康体设施、物流仓储设施均可置于地下。

3.开发深度有限，地下资源利用率不足。地下开发深度多为一层、二层。城区内尤其二环线内入地资源紧缺，停车问题难以解决，开挖深度不够，地下资源尚未得到最大化利用。

4.地上地下空间关联性不强，相互孤立开发。江岸区尚未有地下商业空间和停车空间连通的案例，地下商业和轨道交通的连通率约26%，关联性弱。

二、地下空间发展模式探索

通过研究加拿大、东京、芝加哥、北京、上海等国内外重点城市地下空间整体发展概况，总结出不同城市、不同时期的新城区的核心门户地带和居住组团、老城区的商业中心和历史文化街区等不同地段下的地下空间功能构成、发展模式及规划布局特点。

1.地下空间布局模式探索

（1）模式一：围绕土地价值高的区域布局。土地价值越高的区域，对土地集约化利用要求高，同时开发效率也比较高，开发商建设积极性越高。越靠近城市的内环、组团中心，重点功能区和次级功能区，其土地价值越高，地下空间应重点建设。

（2）模式二：围绕轨道线网和站点布局。轨道站点能汇聚大量人流，东京地铁日客流量1100万人次，是城市出行最主要的方式，吸引更多人流进入地下；轨道站点与地下空间可地下连通，实现无缝对接，可达性高，更能吸引地下公共空间、地下停车场建设。

（3）模式三：围绕功能建设不完善区域布局。存量时代的土地资源紧张，人口快速增长暴露出部分区域地面配套服务设施不完善的问题。越来越多的城市和地区开始探索在地面建设配套服务设施有难度的区域重点利用地下空间进行补足，提高服务设施的配建水平。

2.地下空间发展类型与重点

根据业态自身特点，明确必须地下化、鼓励地下化、可地下化的业态类型，如综合交通、市政管线、停车设施、人防设施等常规类型必须地下化外，公用设施营业网点鼓励地下化，还可以鼓励发展文化、体育、图书馆、娱乐康体、物流及市政等服务设施和市政功能，倡导形成功能类型多元化、特色化地下空间。

3.地下空间开发建设模式探索

地下空间开发基本向“功能融合、网络化、系统化、分层利用”模式转变，总结有以下7种开发模式：

（1）以轨道交通站点为依托，地上地下一体化综合体开发模式；

（2）地下智能立体停车库建设模式；

（3）地下复合公益性服务设施和市政公用设施建设模式；

（4）地上公园开放共享、公共建筑地下化建设模式；

（5）半地下化的建设模式，提供更丰富的体验和共享空间，采光通风更好；

（6）地下仓储物流系统建设模式；

（7）利用“中庭空间”增强采光的建设模式。

总体来看，在发展模式上，从单一地块、单一功能开发向地上地下一体化开发转变；在功能构成上，从重地下人防与停车设施向重公共服务设施转变。

三、建成区地下空间发展目标与策略

江岸区以“统筹地上地下一体化、合理高效、江岸特色鲜明”为基本原则，树立“总量提升、分区分类、重点突破、政策支撑”的规划目标，依托重点功能区和轨道交通建设，采取差异化的地下空间开发策略，打造成为武汉市地下空间建设先行示范区、城市管理实验区，成为江岸探索土地集约节约利用的新亮点。

1.以轨道站点为引领，强调连点带面

以地铁网络为骨干线路，以城市公共中心和重要站点为发展源，以城市重点功能区的开发和改造为布局重点，构建连点带面的地下空间发展网络体系。规划9个重点核心区域站点、9个地下商业核心区、6个地下邻里商服中心，同时以轨道串联五国租界历史文化区、建设大道金融集聚区、塔子湖、后湖居住区为重点城市重要功能区，构建以点带面的地下空间发展网络模式（见图1、2）。

图1：重要轨道站点及重点区域分布图

图2：重要轨道站点及重点区域分布图

2.强调分区分类控制，体现差异化

将建成区分为城市中心地区、居住生活组团和历史文化街区三类，强调分区分类，体现差异化。

一是在城市中心地区，重点提定位、强活力，通过地下空间建设缓解老城配套不足问题。江岸区二环线以内土地资源极度紧缺、配套设施严重不足，需要通过建设地下城市扩增城市容量，补充地上城市综合服务配套等功能的不足。通过制定以服务提升为导向，加强地下停车和公共服务配套的策略来缓解老城区交通拥堵，配套不足等矛盾，倡导地下成片开发建设、地块间做到互连互通，减少不必要的地面通勤路径，促进地上地下一体化建设。

二是在居住生活组团，重点扩空间、补配套，通过地下空间建设完善居住组团生活配套。后湖地区居住人口密度较大，生活配套设施需求较多。地下空间采取以停车场、菜市场、超市、体育馆、轨道交通、地下市政和综合管廊等公共服务设施为主的开发策略。补充后湖地区长期以来配套服务设施不足的矛盾，满足基本生活服务需求，解决市政基础设施建设难的问题。

三是在历史文化街区，重点塑品质、拓人文，通过地下空间建设提升历史街区文化品质。汉口租界区、中山大道及青岛路历史片区游览人流较大，地上空间尺度较小，用地比较紧张。结合文化项目建设，地下空间改造建设采取以历史文化展厅、地下仓储空间、小型餐饮等地下服务设施、地下停车和地下通道等功能为导向等开发策略，拓展历史文化参观展示空间，弥补随着社会和游览人群带来的基本配套和停车不足等问题。

四、实施建议

1.制定地下空间建设行动计划。对接三旧改造计划，制定建成区地下空间近期行动计划，明确3～5年江岸区地下空间重点建设区域及时序，提升区域地下空间水平。

2.可改造地块地下空间规划指引。编制建成区重点地段地下空间控制性图则，对地下空间开发利用各项控制指标提出规划控制和引导要求，包括开发范围、深度、强度、使用性质、出入口位置、互连互通要求、人防建设要求等，促进规划法定化。

3.地下空间开发相关政策建议。根据武汉实际，研究地下停车场库产权、研究地下空间土地有偿出让政策，制定相应的鼓励性政策等。