南宁市保障性住房建设与管理研究

莫海浩

（南宁市保障住房建设管理服务中心，广西 南宁 530000）

目前，随着南宁市社会经济发展速度逐渐加快，住房建设规模不断扩大。做好保障性住房建设工作，能够促进南宁市经济社会发展，改善民生，还能确保社会稳定，具有非常重要的意义[1]。文章主要论述了南宁市保障性住房建设中存在的问题，并提出了有效的解决策略，希望起到参考作用。

一、南宁市保障性住房的建设现状分析

作为广西实施保障性住房建设最早的城市，南宁市保障性住房建设工作成果显著。南宁市先后推出了一系列保障性住房的管理办法和相关意见，构建了完善的保障性住房制度，例如《南宁市公共租赁住房管理暂行办法》《南宁经济适用住房管理办法》等，使保障性住房建设有章可循，有法可依。从1994年-2010年，南宁市先后推出经济适用房建设、廉租房建设、限价普通商品房建设、危旧房改造、公共租赁住房等保障性住房建设。根据统计，到去年为止，南宁市建设保障类住房二十万套以上，解决了十几万住户的住房困难问题，是广西建设保障性住房最大的城市。

二、南宁市保障性住房建设管理主要问题分析

虽然南宁市保障性住房建设取得了很多成果，获得了很好的社会效益，但在建设管理期间也发现了很多不足，对这项民生工程未来可持续发展造成了限制，主要问题包括下面几点：

（一）缺少完善的用地选址机制

由于保障性住房建设规模的扩大，对土地的需求量也在增加。因为保障性住房面向的对象是低收入人群，一些建设部门对于保障性住房建设选址缺乏考虑，使居民生活非常不方便，还产生了贫富差别的现象。

出现这种情况的原因是：第一，地方政府过于重视财政收入增加。由于商品房价格的上升，政府部门把地理位置好的地段高价出让，从而增加财政收入，因此保障性住房的用地只能选择城市边缘地带，这样就成为了低收入者聚集的地区。另外，在城市边缘地带缺乏完善的交通、医疗和教育等基础设施，给居民生活造成不便。第二，土地资源储备不足。当前，南宁市很多地块都进行了商品房建设，因此导致土地储备总量存在不足，为了完成保障房征地拆迁的任务目标，南宁市许多城区都选择非常偏僻的地段进行保障性住房建设，这样就造成贫富分化越来越严重[2]。

（二）规划设计水平相对落后

由于生活水平的日益提高，大众对于住房不再满足于居住的基本要求，而是追求生活的舒适性，所以做好房屋的合理设计是非常必要的。当前，南宁市部分保障房社区因为设计不合理导致居民生活非常不方便。出现这种情况的原因为：第一，设计单位的原因。参与保障房设计的建筑设计单位，以前主要设计面积比较大的商品房，对于中小户型设计经验普遍不足。调查发现，一部分保障房社区房间结构设计不合理，具有设计缺陷。第二，对保障房建设面积控制不合理，导致不能满足使用功能。我国对于保障性住房面积有严格规定，廉租房控制在50平方米以内，公租房控制在60平方米以内。很多保障房在这个要求下不断缩小建设面积，为了更多的建设房屋，很多小区还出现了20平方米以下的保障房，导致居民生活非常不方便。

（三）项目招投标方式不完善

保障性住房建设是政府投资建设，因此建设项目必须开展招投标，但因为保障性住房面向低收入家庭，因此项目招投标面临很多困难。

由于投资比较少，南宁市保障性住房主要选择最低评标法。最低评标法是指以价格高低作为选择供应商的方法，因此在满足招标前提下选择最低报价的投标人作为供应商。在这种情况下，政府部门受资金限制一味追求低价，因此很多建设单位为了减少成本而使用不合格的建筑材料，选择不符合要求的施工队开展施工，对保障房建设工程质量造成影响，还有的因为投资比较少，导致工程延期。

（四）住房建设资金不足

建设资金的充足关系到保障性住房建设能否顺利实施。目前，南宁市保障房建设面临的资金问题主要有两个：第一，建设资金不足。南宁市保障性住房建设资金主要途径包括财政补给、银行贷款、土地出让金等。根据财政部门的统计，2012年-2015年南宁市保障性住房建设需要资金67.75亿元，最后筹集到资金58.75亿元，还有9亿元的缺口不能解决，第二，投融资机制不完备。随着保障性住房建设的推进，后期需要大量的建设资金，政府面临很大的融资压力。但因为保障房建设融资成本高、利润低，不能有效吸引社会资本，因此融资面临很大困难，需要进行完善[3]。

三、完善南宁市保障性住房建设管理的相关对策

针对目前南宁市保障性住房建设管理中出现的问题，总结了下面几点对策，目的的促进保障性住房建设管理持续健康的发展。

（一）推动强制性保障性住房选址要求

政府部门，特别是住房、国土和规划建设部门，要增强为人民服务的意识，做到以人为本，要使保障性住房满足地段成熟、交通便利、设施配套齐全的要求，选择最佳的保障性住房地址。建设部门要提出合理的项目供地选址意见，通过审批后做好征地建设。要避免保障性工程选址地段处于城市边缘的情况，合理规划项目布局，从而使居民生活更加方便。

（二）完善规划设计的竞争机制

保障性住房建设因为各方面原因，普遍建设面积比较小，因此在控制面积的前提下，更要体现出高超的设计水平。在开展保障性住房规划设计的时候，要制定设计竞赛机制，评选参赛设计单位的方案，可以借助网络、电视等媒体举行公开投票，选择符合美观、实用的保障性住房的方案。采取竞争机制，可以做到优中选优，选择最佳的建设方案，增强大众参与保障房的积极性，提升建设单位知名度，获得最好的社会效益，避免户型不符合大众的要求。

（三）改进建设项目招投标方式

在开展项目建设招投标期间，只有选择恰当的施工企业，才能使保障性住房建设顺利开展，对于工程项目质量和后期管理维护都有重要的意义。因此，可以对其他地区项目招投标方式进行借鉴，选择综合评分法具有非常明显的优势。综合评分法指的是，在满足招标文件要求的基础上，依据招标文件的不同因素开展综合评审，将分数最高的投标人作为中标的供应商。目前，综合评分法在全国很多城市都得到了普遍应用，可以在南宁市加以推广。保障性住房工程是一项政府民生工程，既要考虑建设的投入产出，还要保证工程建设质量符合要求。只有选择科学招投标，合理选择设计方和施工方，才能使保障性住房满足社会大众的需求。

（四）多渠道筹集项目建设资金

目前，保障性住房建设还面临的一个比较大的难题，那就是缺乏建设资金，因此需要多个渠道筹集建设资金。作为广西壮族自治区首府，南宁市可以选择“四位一体”的方法筹集建设资金。主要包括：第一，争取上级部门的资金补助。可以提出申报手续，争取中央的投资以及自治区补助资金。第二，增加财政资金投入。

在政府财政预算资金中规划出用于保障性住房建设的相关资金，还要把廉租房建设资金进行年度预算安排。在保证廉租房任务前提下，可以从土地出让收益中分出相应比例的资金，以及把住房公积金增值收益作为保障性住房的建设资金，从而用于公共租房建设；还可以从城市维护税、基础设施费用中计提相应的资金，作为保障性住房项目的资金[4]。第三，要积极吸引社会资金的投入。可以选择BT建设模式，或进行税费减免等优惠政策，吸引社会资金进入保障性住房建设领域。第四，完善融资平台建设。可以将保障性住房建设中心作为保障性住房建设的融资平台，这样一来，就可以向社会机构进行融资，还能发放债券，从而增加融资渠道。

四、结语

保障性住房是一项惠民工程，也是我国政府比较关注的民生工程，关系到社会低收入家庭住房问题能否很好的解决，必须加以重视。文章分析了南宁市保障性住房建设管理中存在的一系列问题，并提出了针对性的解决措施，目的是加快保障性住房更好的发展，获得满意的社会效益。